Без візиту до бюро ви не зможете нічого зробити зі своєю квартирою. Але щоб отримати потрібний папірець, часом доводиться викладати круглу суму.
Нещодавно президент Віктор Янукович повідомив, що настав час реформувати ще одну корумповану сферу в нашому житті - БТІ. Дослівно його претензії, озвучені під час розширеної наради Кабміну, звучали так: "Напевно, у цьому залі немає людини, яка б не знала про витівки в БТІ. Реєстрація майнових прав на сьогоднішній день найбільш непрозора і корумпована сфера. Необхідно в найкоротші терміни запропонувати нову модель. Вважаю, що не потрібно змушувати наших громадян отримувати довідки про технічну інвентаризації при перепродажу квартири або будинку. Треба дозволити нашому громадянину без ускладнень розпоряджатися своєю власністю, в тому числі при переплануванні". В Мінрегіонбуді вже відрапортували: роботу розпочато. Як розповіли "Сегодня" в прес-службі відомства, зараз йде підготовка нормативних актів. Ідея реформи - в тому, щоб демонополізувати цю сферу нашого життя. Буде так само, як з техоглядом, - на ринок пустять приватні підприємства, що володіють ліцензією, зазначили в прес-службі.
П'ять візитів
Поки система працює за старою накатаною схемою. Зіткнутися з БТІ доводиться кожному, коли треба перепродати квартиру, подарувати її, отримати в спадщину або закласти в банку для оформлення кредиту. Ваша мета - отримати техпаспорт та виписку з Реєстру прав власності на нерухоме майно. БТІ при цьому проводить інвентаризацію (на практиці це означає, що в квартиру приходить технік, завдання якого - звірити план квартири і її реальний стан), потім вносить ваші дані до Реєстру, робить витяг з цього ж Реєстру та видає її вам. Кожен етап займає тиждень-півтора. Візитів до бюро доведеться нанести п'ять (це в середньому).
Перший раз потрібно відстояти живу чергу і потрапити в кабінет, де вас проконсультують щодо подальших дій і видадуть талончик із зазначенням дати і часу наступного візиту. Прийшовши з талончиком в зазначений час, ви знову відстоїте чергу (бо час вказано приблизно, на ділі графік зміщається) і здасте заявку на технічну інвентаризацію. Після приходу до вас додому техніка з БТІ ви йдете отримувати техпаспорт. Якщо в ньому не стоїть відмітка про незаконне перепланування (про цей нюанс докладніше далі), ви, відстоявши в черзі і отримавши документ, візьмете другий талончик. З ним наносите останній візит в БТІ, щоб отримати витяг з Реєстру.
Але ж ще років 10-15 тому все було значно простіше. Ми поспілкувалися з досвідченим юристом, який працює на ринку нерухомості вже більше 20 років. Своє прізвище і місце роботи він, зі зрозумілих причин, просив не вказувати. "У 1992-1995 роках на виготовлення довідки-характеристики на квартиру (тепер це витяг з Реєстру. - Авт.) йшло 15 хвилин! А заплатити за це потрібно було 10 доларів - неофіційно, природно, в тому випадку, якщо ви не хотіли відстоювати довгі черги. Але й очний шлях був не набагато довшим. І це при тому, що всі папери оформлялися в рукописному вигляді, включаючи план квартири! Років через п'ять на це йшло вже 1-2 тижні, при тому, що вся документація ведеться в цифровому вигляді, не потрібні кульмани та інше. Я не розумію, чому для отримання довідки потрібен тиждень - на ділі потрібно лише знайти потрібний запис у базі і роздрукувати на принтері. Роботи на 15 хвилин. У БТІ терміни традиційно аргументують тим, що штати у них залишилися колишніми, а роботи додалося, адже ринок нерухомості значно зріс. Але це нонсенс, у них давно все оцифровано. Вся біда в тому, що вони монополісти, і ніхто, крім них, витяг з реєстру та техпаспорт вам не оформить", - нарікає наш співрозмовник.
Ціна питання
Біганина по кабінетах і відстоювання черг може зайняти місяць, не рахуючи оплати офіційних послуг БТІ (наприклад, виготовлення техпаспорта обійдеться приблизно в 100 гривень, і приблизно стільки ж - витяг з Реєстру). Завдяки цим складнощам навколо БТІ утворився цілий неофіційний ринок "послуг", що полегшує і прискорює оформлення. Є кілька способів. Перший - більш законний. "Мені потрібно було після смерті матері оформити спадщину на квартиру. Для цього я найняв юристку і оформив на неї довіреність. За всі її послуги заплатив 400 доларів. Сам я в БТІ був лише два рази - техпаспорт і витяг з Реєстру треба було отримувати особисто. Щоразу мені щастило: стояв у черзі максимум хвилин 10", - розповів нам киянин Валерій.
Якщо вас не влаштовують терміни оформлення паперів, як запевняють досвідчені ріелтори, прискорити процес можна, заплативши близько 700 доларів. "Терміни можна стиснути з двох-трьох тижнів до півтора. За 100 гривень можна отримати талончик "сьогодні на сьогодні", що дасть економію часу приблизно на тиждень (іноді такий талончик можна отримати безкоштовно, але це чисте везіння. - Авт.). За 300 доларів можна мотивувати службовця бюро оформити техпаспорт швидше, стільки ж приблизно буде коштувати й прискорення оформлення витягу з Реєстру прав власності. Якщо ж потрібно скоротити терміни до тижня - множте суму удвічі", - говорить наш співрозмовник. Найцікавіше, що в БТІ є і офіційні розцінки за терміновість - виготовлення документів за три дні - доведеться платити за подвійним тарифом (скажімо, за техпаспорт - 200 гривень). Однак, як кажуть ріелтори, без стимулювання конкретного співробітника все одно не обійтися, тому що в БТІ часто можуть знайти масу відмовок, за якими встигнути за 3 дні вони не змогли.
Посередники: "Нас годують закони СРСР і бюрократія БТІ"
На наданні послуг з оформлення документів у БТІ годується величезна кількість фірм і фірмочок. Частина з них, маючи реальні контакти в бюро, дійсно можуть посприяти тому, щоб ваше питання вирішувалося не три тижні, а півтора. Деякі ж, як кажуть ріелтори, просто доять клієнтів на гроші, обіцяючи вирішити проблему, а потім розводять руками: вибачте, не вийшло, дуже упертий технік попався.
Знайти посередника просто - інтернет переповнений сайтами контор, які обіцяють "вирішити будь-яке питання з БТІ швидко і недорого". Середні розцінки по Києву на послуги посередника - 800 грн. за оформлення техпаспорта і стільки ж - за витяг з Реєстру прав власності. Це якщо мова йде про стандартні терміни, там же, де потрібно ще і прискорення, посередники сором'язливо пишуть, що ціна договірна.
Всі ці фірми заробляють на бюрократії при оформленні документів в БТІ. "З нами зручно працювати - вам не доведеться чекати в чергах по 2-4 години, не доведеться чекати майстра вдома протягом усього дня - він прийде у зручний для вас час", - навперебій рекламують себе фірми. На ділі про прихід майстра (техніка) на певний час можна домовитися і без посередників, і без хабарів - у всякому разі, так показав досвід людей, з якими спілкувався кореспондент "Сегодня".
Ще один момент, який дає хліб насущний посередникам, - застаріле і суперечливе законодавство (різні будівельні, пожежні та інші норми), яке не враховує сучасних реалій. Всі ці інструкції, правила, норми писалися, як правило, в радянський період, під будинки панельного типу, хрущовки і сталінки. Наприклад, якщо мова йде про знесення кволої перегородки між двома маленькими кімнатами в хрущовці - це мало позначиться на міцності будинку. Якщо мова йде про панельний будинок - там кожна стіна з визначення несуча, і чіпати її не можна. Побудовані ж за новими технологіями будинки взагалі не враховані в цих інструкціях: скажімо, в них цілком безпечно знести стіну і об'єднати кухню з кімнатою, а в нормативах це заборонено. Посередники, які мають контакти в БТІ, допомагають обійти ці норми.
"У будинках серійної забудови, побудованих за технологією великопанельного домобудівництва, встановлювали монолітні санітарні кабіни, і люди їх зазвичай вибивали - аж до капітальної стіни. Формально це порушення перепланування. Часто зустрічаються вбудовані шафи. Люди звичайно зносять цю фанерну гидоту, збільшуючи приміщення. Часто в таких будинках йдуть підряд ванна, туалет і комора. Перегородку між санвузлом та коморою зносять, а це заборонено нормами. Хоча на ділі, особливо якщо саму ванну і унітаз не переносять туди, де була комора, - це нікому знизу не загрожує", - наводить приклади юрист агентства нерухомості "Альянс-Брок" Володимир Столітній.
Якщо переписати законодавство з урахуванням сучасних реалій, а також відібрати у БТІ монополію - можна привести ринок нерухомості в цивілізований вигляд.
План житла: що краще не міняти
Ми попросили ріелторів і юристів, які працюють у сфері нерухомості, розповісти, які варіанти перепланування в квартирі можуть викликати великі проблеми, а які можна владнати, простимулювавши інспектора. Отже, на що в БТІ можуть закрити очі: збільшення площі санвузла шляхом об'єднання ванної та туалету; пророблення прорізу в стінах (якщо вони не є несучими) між різними приміщеннями; знесення антресолі, вбудованих шаф і комори для збільшення житлової площі; встановлення кондиціонера і супутникової антени на фасаді (з виходом на вулицю).
А ось що перед продажем або переоформленням дешевше повернути, як було (грошей або не візьмуть, або запросять дуже багато): збільшення площі санвузла шляхом приєднання частини коридору; розширення площі житлових кімнат за рахунок коридорів; об'єднання кімнати і суміжної з нею кухні в кухню-їдальню; перенесення вхідного отвору в квартиру; демонтаж підвіконної частини стіни кімнати для облаштування проходу на балкон; збільшення площі санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень; об'єднання лоджії і балкона з іншими приміщеннями шляхом розбирання зовнішніх стін; перенесення на лоджії та балкони батарей центрального опалення; об'єднання квартири по вертикалі з повним або частковим демонтажем навіть міжповерхових перекриттів; демонтаж вентиляційних каналів і коробів.
Ельдорадо для БТІ: перепланування
І все ж головна біда БТІ - аж ніяк не черги. Головний камінь спотикання - це перепланування (він же самобуд). Щоб прибрати, наприклад, перегородку (не несучу стіну) між кімнатами, потрібно спочатку це узаконити, оскільки така дія, за логікою чиновників і законів, пов'язана зі зміною житлової площі і вимагає внесення коректив у техпаспорт.
Якщо діяти відповідно до букви закону, перепланування потрібно спочатку схвалити у всіх інстанціях, а вже потім робити. На практиці ж оформлення відбувається заднім числом, проте це клопітно і вимагає багато часу.
Досвід
"Я вирішила піти на принцип і оформити все законним шляхом. Витратила рік! І купу нервів. Але зекономила приблизно 2000-3000 гривень. Особливо багато нервів потріпали в пожежній інспекції і подібних інстанціях. Подекуди ми домовлялися "згори", але чиновник у себе в кабінеті відкладав наші папери убік і говорив - зараз немає часу, зайдіть через тиждень. І якщо його не простимулюєш, так і буде тягтися, будеш бігати від інстанції до інстанції", - ділиться киянка Наталія Іванівна.
Другий шлях - умовити працівника БТІ "не помітити" перепланування. Але тут ціна питання може сильно різнитися. "Перше питання, яке вам поставлять, - який район? З мешканців престижних кварталів, ясна річ, беруть більше. Як правило, від 1000 доларів.
Справа в тому, що в інструкціях БТІ досить багато моментів, які можна трактувати двозначно. Скажімо, що стосується перенесення ванної та туалету або виносу батарей на балкон - там все чітко прописано, це не можна, і закрити на це очі інспектору з БТІ не вдасться. Тому такі речі дешевше переробити, як було. Можна намагатися вирішити питання хабаром, але вони можуть бути дуже високими, з великою кількістю нулів: і 5000 доларів, і 10 000 доларів. Набагато дешевше відрізати ту ж батарею і поставити заглушку, забетонувати проріз між кімнатами.
Є ж в інструкціях БТІ моменти, які можна трактувати по-різному, і все залежить від настрою виконавця. "Приміром, ви зробили отвір між кімнатою і коридором. Коридор - нежитлове приміщення. У нормах же заборонено об'єднувати кімнати, тобто житлові приміщення. Як трактувати ваше перепланування?.. У вас особисто гроші майже напевно не візьмуть - побояться. У мене візьмуть, а у вас - ні, - розповідає столичний ріелтор, який попросив не називати його прізвище. - За послуги посередника доведеться заплатити, звичайно. І навіть не пробуйте їх пхати техніку, коли він оглядає вашу квартиру. До речі, сумлінний посередник, перед тим як братися за справу, обов'язково вивчить ваше житло і пояснить, де питання можна буде вирішити, а де дешевше витратитися на ремонт. Приміром, ви прибрали частину несучої стіни і приєднали балкон до кімнати або кухні. І добре, якщо ви зробили теплу підлогу. Знаходяться унікуми, які примудряються переставити на балкон батарею! А робити цього не можна з простої причини - батарея може лопнути під час морозів. В такому випадку я людям завжди пояснюю, що вихід тільки один: зрізати її і поставити назад, де вона була раніше".
Лабіринт бюро: шукаємо потрібний кабінет
У столичного БТІ, крім традиційних проблем з чергами і хабарами, є ще одна особливість - бюро знаходиться в старовинній будівлі з безліччю коридорів, сходів, переходів і підвалів. У будівлі як мінімум п'ять входів. Втім, якщо уважно почитати таблички і покажчики, потрібний кабінет знайти можна досить швидко. На допомогу відвідувачам прямо біля головного входу висить інформаційний стенд з планом розташування всіх кабінетів і червоними стрілками - зовні нагадує план військових дій.
"Послуги нотаріуса!" - атакує нас прямо біля входу в двір, де розташоване БТІ, немолода жінка. "Офіс нижче по вулиці. Навпаки з вас візьмуть 50-60 гривень, а у нас - всього 15-20 гривень", - тараторить вона. Заодно дає нам рекламку фірми, що займається... перевезенням меблів. Щільність розташування нотаріальних контор в окрузі вражає: на підходах до БТІ практично на кожному будинку є вивіска приватного нотаріуса. Воно й зрозуміло - адже в БТІ у вас обов'язково вимагатимуть нотаріально завірений документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Ну і угоду купівлі-продажу можна завірити, не йдучи далеко від бюро.
Черги зараз порівняно невеликі. Ринок нерухомості зараз неактивний, угод мало. Найдовша черга - за талончиками, стоїть людей 20-25. "Так, талончики нині в моді і користуються попитом", - сумно жартує хлопець. Втім дівчина, яка стоїть поруч з ним, запевняє, що черга рухається швидко і за півгодини ми вже зайдемо в кабінет. Дуже легко в черзі виявити посередників-юристів, особливо чоловіків - ці одягнені по-діловому, в чорні пальта і костюми. Біля іншого входу люди задумливо сидять на вулиці - вони прийшли за витягами з Реєстру. Виявляється, потрібний їм кабінет відкривається тільки о 10.00, тоді як робочий час всіх інших кабінетів БТІ - з 9.00. На одному з поверхів висить оголошення, віддруковане великими літерами. Воно свідчить, що якщо вам нахамили в одному з кабінетів, треба поскаржитися в приймальню начальника або двом його заступникам. У дужках вказані номери їхніх кабінетів. Ще один плюс - в одному з підвалів будинку є безкоштовний туалет. Ще біля БТІ продається кава (еспрессо - 7 гривень, латте і капучіно - 10 гривень) і чай (4 гривні), а також різні пиріжки та інша здоба, якою можна перекусити. Послуги ксерокса, розташованого в одному з підвалів навпаки, - аж гривня за сторінку (у місті ксерокопія коштує зазвичай 30-70 коп. за сторінку).
Обманути інспектора
Якщо люди не хочуть платити хабар, а техніка з БТІ запрошувати все одно потрібно, є старий як світ варіант: чиновника пробують обманути. Найпоширеніший варіант - маскування.
"Ми об'єднали балкон та кухню, зробили арку в тому місці, де раніше було вікно і шматок стіни. Вона хоч і вважається несучою, але ж на практиці не виконує опорних функцій, і ми навіть не думали, що можуть бути проблеми (заборона на об'єднання балкона з житловими приміщеннями пояснюється вимогами пожежної безпеки, - там можна сховатися від вогню. - Авт.). Два рази до нас приходили техніки, бачили цю переробку і сходу заявляли, що у нас незаконне перепланування. Ми пропонували їм вирішити питання полюбовно, але вони навіть слухати не хотіли. Тоді ми зробили макет зі склопакету, який встановили на місці арки. Вийшло красиво, і виглядало все так, як ніби переробки немає. Правда, третій технік так до нього і не дійшов - він виявив, що у нас не вистачає якоїсь перегородки між кімнатами, якої зроду не було. Набив на телефоні суму: 500 доларів і показав нам. Я йому у відповідь набила - 250 доларів. Він гроші взяв, а після цього з'ясувалося, що у нього в техпаспорті була помилка, і ніякої стінки там і справді не повинно було бути. Але не вимагати ж у нього тепер назад хабар!" - ділиться досвідом киянка Марія.
Інший киянин купив собі дві квартири, одну над іншою. "Щоб не бігати весь час по сходовій клітці, я пробив люк і зробив сходи. А потім мені знадобилося взяти кредит, і я вирішив закласти верхню квартиру. Проконсультувався з юристом - той каже, треба закладати люк, це грубе порушення. Я пішов на хитрість - навалив на люк у верхній квартирі килим, поставив стіл і багато старих речей. У результаті інспектор не помітив переробок", - говорить бізнесмен Олег. Втім, будівельні норми, нехай і застарілі, написані не просто так. Знесення несучих стін, перекриттів, перенесення газових і водопровідних труб на фасадну стіну можуть призвести до небезпечних наслідків.
Нещодавно президент Віктор Янукович повідомив, що настав час реформувати ще одну корумповану сферу в нашому житті - БТІ. Дослівно його претензії, озвучені під час розширеної наради Кабміну, звучали так: "Напевно, у цьому залі немає людини, яка б не знала про витівки в БТІ. Реєстрація майнових прав на сьогоднішній день найбільш непрозора і корумпована сфера. Необхідно в найкоротші терміни запропонувати нову модель. Вважаю, що не потрібно змушувати наших громадян отримувати довідки про технічну інвентаризації при перепродажу квартири або будинку. Треба дозволити нашому громадянину без ускладнень розпоряджатися своєю власністю, в тому числі при переплануванні". В Мінрегіонбуді вже відрапортували: роботу розпочато. Як розповіли "Сегодня" в прес-службі відомства, зараз йде підготовка нормативних актів. Ідея реформи - в тому, щоб демонополізувати цю сферу нашого життя. Буде так само, як з техоглядом, - на ринок пустять приватні підприємства, що володіють ліцензією, зазначили в прес-службі.
П'ять візитів
Поки система працює за старою накатаною схемою. Зіткнутися з БТІ доводиться кожному, коли треба перепродати квартиру, подарувати її, отримати в спадщину або закласти в банку для оформлення кредиту. Ваша мета - отримати техпаспорт та виписку з Реєстру прав власності на нерухоме майно. БТІ при цьому проводить інвентаризацію (на практиці це означає, що в квартиру приходить технік, завдання якого - звірити план квартири і її реальний стан), потім вносить ваші дані до Реєстру, робить витяг з цього ж Реєстру та видає її вам. Кожен етап займає тиждень-півтора. Візитів до бюро доведеться нанести п'ять (це в середньому).
Перший раз потрібно відстояти живу чергу і потрапити в кабінет, де вас проконсультують щодо подальших дій і видадуть талончик із зазначенням дати і часу наступного візиту. Прийшовши з талончиком в зазначений час, ви знову відстоїте чергу (бо час вказано приблизно, на ділі графік зміщається) і здасте заявку на технічну інвентаризацію. Після приходу до вас додому техніка з БТІ ви йдете отримувати техпаспорт. Якщо в ньому не стоїть відмітка про незаконне перепланування (про цей нюанс докладніше далі), ви, відстоявши в черзі і отримавши документ, візьмете другий талончик. З ним наносите останній візит в БТІ, щоб отримати витяг з Реєстру.
Але ж ще років 10-15 тому все було значно простіше. Ми поспілкувалися з досвідченим юристом, який працює на ринку нерухомості вже більше 20 років. Своє прізвище і місце роботи він, зі зрозумілих причин, просив не вказувати. "У 1992-1995 роках на виготовлення довідки-характеристики на квартиру (тепер це витяг з Реєстру. - Авт.) йшло 15 хвилин! А заплатити за це потрібно було 10 доларів - неофіційно, природно, в тому випадку, якщо ви не хотіли відстоювати довгі черги. Але й очний шлях був не набагато довшим. І це при тому, що всі папери оформлялися в рукописному вигляді, включаючи план квартири! Років через п'ять на це йшло вже 1-2 тижні, при тому, що вся документація ведеться в цифровому вигляді, не потрібні кульмани та інше. Я не розумію, чому для отримання довідки потрібен тиждень - на ділі потрібно лише знайти потрібний запис у базі і роздрукувати на принтері. Роботи на 15 хвилин. У БТІ терміни традиційно аргументують тим, що штати у них залишилися колишніми, а роботи додалося, адже ринок нерухомості значно зріс. Але це нонсенс, у них давно все оцифровано. Вся біда в тому, що вони монополісти, і ніхто, крім них, витяг з реєстру та техпаспорт вам не оформить", - нарікає наш співрозмовник.
Ціна питання
Біганина по кабінетах і відстоювання черг може зайняти місяць, не рахуючи оплати офіційних послуг БТІ (наприклад, виготовлення техпаспорта обійдеться приблизно в 100 гривень, і приблизно стільки ж - витяг з Реєстру). Завдяки цим складнощам навколо БТІ утворився цілий неофіційний ринок "послуг", що полегшує і прискорює оформлення. Є кілька способів. Перший - більш законний. "Мені потрібно було після смерті матері оформити спадщину на квартиру. Для цього я найняв юристку і оформив на неї довіреність. За всі її послуги заплатив 400 доларів. Сам я в БТІ був лише два рази - техпаспорт і витяг з Реєстру треба було отримувати особисто. Щоразу мені щастило: стояв у черзі максимум хвилин 10", - розповів нам киянин Валерій.
Якщо вас не влаштовують терміни оформлення паперів, як запевняють досвідчені ріелтори, прискорити процес можна, заплативши близько 700 доларів. "Терміни можна стиснути з двох-трьох тижнів до півтора. За 100 гривень можна отримати талончик "сьогодні на сьогодні", що дасть економію часу приблизно на тиждень (іноді такий талончик можна отримати безкоштовно, але це чисте везіння. - Авт.). За 300 доларів можна мотивувати службовця бюро оформити техпаспорт швидше, стільки ж приблизно буде коштувати й прискорення оформлення витягу з Реєстру прав власності. Якщо ж потрібно скоротити терміни до тижня - множте суму удвічі", - говорить наш співрозмовник. Найцікавіше, що в БТІ є і офіційні розцінки за терміновість - виготовлення документів за три дні - доведеться платити за подвійним тарифом (скажімо, за техпаспорт - 200 гривень). Однак, як кажуть ріелтори, без стимулювання конкретного співробітника все одно не обійтися, тому що в БТІ часто можуть знайти масу відмовок, за якими встигнути за 3 дні вони не змогли.
Посередники: "Нас годують закони СРСР і бюрократія БТІ"
На наданні послуг з оформлення документів у БТІ годується величезна кількість фірм і фірмочок. Частина з них, маючи реальні контакти в бюро, дійсно можуть посприяти тому, щоб ваше питання вирішувалося не три тижні, а півтора. Деякі ж, як кажуть ріелтори, просто доять клієнтів на гроші, обіцяючи вирішити проблему, а потім розводять руками: вибачте, не вийшло, дуже упертий технік попався.
Знайти посередника просто - інтернет переповнений сайтами контор, які обіцяють "вирішити будь-яке питання з БТІ швидко і недорого". Середні розцінки по Києву на послуги посередника - 800 грн. за оформлення техпаспорта і стільки ж - за витяг з Реєстру прав власності. Це якщо мова йде про стандартні терміни, там же, де потрібно ще і прискорення, посередники сором'язливо пишуть, що ціна договірна.
Всі ці фірми заробляють на бюрократії при оформленні документів в БТІ. "З нами зручно працювати - вам не доведеться чекати в чергах по 2-4 години, не доведеться чекати майстра вдома протягом усього дня - він прийде у зручний для вас час", - навперебій рекламують себе фірми. На ділі про прихід майстра (техніка) на певний час можна домовитися і без посередників, і без хабарів - у всякому разі, так показав досвід людей, з якими спілкувався кореспондент "Сегодня".
Ще один момент, який дає хліб насущний посередникам, - застаріле і суперечливе законодавство (різні будівельні, пожежні та інші норми), яке не враховує сучасних реалій. Всі ці інструкції, правила, норми писалися, як правило, в радянський період, під будинки панельного типу, хрущовки і сталінки. Наприклад, якщо мова йде про знесення кволої перегородки між двома маленькими кімнатами в хрущовці - це мало позначиться на міцності будинку. Якщо мова йде про панельний будинок - там кожна стіна з визначення несуча, і чіпати її не можна. Побудовані ж за новими технологіями будинки взагалі не враховані в цих інструкціях: скажімо, в них цілком безпечно знести стіну і об'єднати кухню з кімнатою, а в нормативах це заборонено. Посередники, які мають контакти в БТІ, допомагають обійти ці норми.
"У будинках серійної забудови, побудованих за технологією великопанельного домобудівництва, встановлювали монолітні санітарні кабіни, і люди їх зазвичай вибивали - аж до капітальної стіни. Формально це порушення перепланування. Часто зустрічаються вбудовані шафи. Люди звичайно зносять цю фанерну гидоту, збільшуючи приміщення. Часто в таких будинках йдуть підряд ванна, туалет і комора. Перегородку між санвузлом та коморою зносять, а це заборонено нормами. Хоча на ділі, особливо якщо саму ванну і унітаз не переносять туди, де була комора, - це нікому знизу не загрожує", - наводить приклади юрист агентства нерухомості "Альянс-Брок" Володимир Столітній.
Якщо переписати законодавство з урахуванням сучасних реалій, а також відібрати у БТІ монополію - можна привести ринок нерухомості в цивілізований вигляд.
План житла: що краще не міняти
Ми попросили ріелторів і юристів, які працюють у сфері нерухомості, розповісти, які варіанти перепланування в квартирі можуть викликати великі проблеми, а які можна владнати, простимулювавши інспектора. Отже, на що в БТІ можуть закрити очі: збільшення площі санвузла шляхом об'єднання ванної та туалету; пророблення прорізу в стінах (якщо вони не є несучими) між різними приміщеннями; знесення антресолі, вбудованих шаф і комори для збільшення житлової площі; встановлення кондиціонера і супутникової антени на фасаді (з виходом на вулицю).
А ось що перед продажем або переоформленням дешевше повернути, як було (грошей або не візьмуть, або запросять дуже багато): збільшення площі санвузла шляхом приєднання частини коридору; розширення площі житлових кімнат за рахунок коридорів; об'єднання кімнати і суміжної з нею кухні в кухню-їдальню; перенесення вхідного отвору в квартиру; демонтаж підвіконної частини стіни кімнати для облаштування проходу на балкон; збільшення площі санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень; об'єднання лоджії і балкона з іншими приміщеннями шляхом розбирання зовнішніх стін; перенесення на лоджії та балкони батарей центрального опалення; об'єднання квартири по вертикалі з повним або частковим демонтажем навіть міжповерхових перекриттів; демонтаж вентиляційних каналів і коробів.
Ельдорадо для БТІ: перепланування
І все ж головна біда БТІ - аж ніяк не черги. Головний камінь спотикання - це перепланування (він же самобуд). Щоб прибрати, наприклад, перегородку (не несучу стіну) між кімнатами, потрібно спочатку це узаконити, оскільки така дія, за логікою чиновників і законів, пов'язана зі зміною житлової площі і вимагає внесення коректив у техпаспорт.
Якщо діяти відповідно до букви закону, перепланування потрібно спочатку схвалити у всіх інстанціях, а вже потім робити. На практиці ж оформлення відбувається заднім числом, проте це клопітно і вимагає багато часу.
Досвід
"Я вирішила піти на принцип і оформити все законним шляхом. Витратила рік! І купу нервів. Але зекономила приблизно 2000-3000 гривень. Особливо багато нервів потріпали в пожежній інспекції і подібних інстанціях. Подекуди ми домовлялися "згори", але чиновник у себе в кабінеті відкладав наші папери убік і говорив - зараз немає часу, зайдіть через тиждень. І якщо його не простимулюєш, так і буде тягтися, будеш бігати від інстанції до інстанції", - ділиться киянка Наталія Іванівна.
Другий шлях - умовити працівника БТІ "не помітити" перепланування. Але тут ціна питання може сильно різнитися. "Перше питання, яке вам поставлять, - який район? З мешканців престижних кварталів, ясна річ, беруть більше. Як правило, від 1000 доларів.
Справа в тому, що в інструкціях БТІ досить багато моментів, які можна трактувати двозначно. Скажімо, що стосується перенесення ванної та туалету або виносу батарей на балкон - там все чітко прописано, це не можна, і закрити на це очі інспектору з БТІ не вдасться. Тому такі речі дешевше переробити, як було. Можна намагатися вирішити питання хабаром, але вони можуть бути дуже високими, з великою кількістю нулів: і 5000 доларів, і 10 000 доларів. Набагато дешевше відрізати ту ж батарею і поставити заглушку, забетонувати проріз між кімнатами.
Є ж в інструкціях БТІ моменти, які можна трактувати по-різному, і все залежить від настрою виконавця. "Приміром, ви зробили отвір між кімнатою і коридором. Коридор - нежитлове приміщення. У нормах же заборонено об'єднувати кімнати, тобто житлові приміщення. Як трактувати ваше перепланування?.. У вас особисто гроші майже напевно не візьмуть - побояться. У мене візьмуть, а у вас - ні, - розповідає столичний ріелтор, який попросив не називати його прізвище. - За послуги посередника доведеться заплатити, звичайно. І навіть не пробуйте їх пхати техніку, коли він оглядає вашу квартиру. До речі, сумлінний посередник, перед тим як братися за справу, обов'язково вивчить ваше житло і пояснить, де питання можна буде вирішити, а де дешевше витратитися на ремонт. Приміром, ви прибрали частину несучої стіни і приєднали балкон до кімнати або кухні. І добре, якщо ви зробили теплу підлогу. Знаходяться унікуми, які примудряються переставити на балкон батарею! А робити цього не можна з простої причини - батарея може лопнути під час морозів. В такому випадку я людям завжди пояснюю, що вихід тільки один: зрізати її і поставити назад, де вона була раніше".
Лабіринт бюро: шукаємо потрібний кабінет
У столичного БТІ, крім традиційних проблем з чергами і хабарами, є ще одна особливість - бюро знаходиться в старовинній будівлі з безліччю коридорів, сходів, переходів і підвалів. У будівлі як мінімум п'ять входів. Втім, якщо уважно почитати таблички і покажчики, потрібний кабінет знайти можна досить швидко. На допомогу відвідувачам прямо біля головного входу висить інформаційний стенд з планом розташування всіх кабінетів і червоними стрілками - зовні нагадує план військових дій.
"Послуги нотаріуса!" - атакує нас прямо біля входу в двір, де розташоване БТІ, немолода жінка. "Офіс нижче по вулиці. Навпаки з вас візьмуть 50-60 гривень, а у нас - всього 15-20 гривень", - тараторить вона. Заодно дає нам рекламку фірми, що займається... перевезенням меблів. Щільність розташування нотаріальних контор в окрузі вражає: на підходах до БТІ практично на кожному будинку є вивіска приватного нотаріуса. Воно й зрозуміло - адже в БТІ у вас обов'язково вимагатимуть нотаріально завірений документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Ну і угоду купівлі-продажу можна завірити, не йдучи далеко від бюро.
Черги зараз порівняно невеликі. Ринок нерухомості зараз неактивний, угод мало. Найдовша черга - за талончиками, стоїть людей 20-25. "Так, талончики нині в моді і користуються попитом", - сумно жартує хлопець. Втім дівчина, яка стоїть поруч з ним, запевняє, що черга рухається швидко і за півгодини ми вже зайдемо в кабінет. Дуже легко в черзі виявити посередників-юристів, особливо чоловіків - ці одягнені по-діловому, в чорні пальта і костюми. Біля іншого входу люди задумливо сидять на вулиці - вони прийшли за витягами з Реєстру. Виявляється, потрібний їм кабінет відкривається тільки о 10.00, тоді як робочий час всіх інших кабінетів БТІ - з 9.00. На одному з поверхів висить оголошення, віддруковане великими літерами. Воно свідчить, що якщо вам нахамили в одному з кабінетів, треба поскаржитися в приймальню начальника або двом його заступникам. У дужках вказані номери їхніх кабінетів. Ще один плюс - в одному з підвалів будинку є безкоштовний туалет. Ще біля БТІ продається кава (еспрессо - 7 гривень, латте і капучіно - 10 гривень) і чай (4 гривні), а також різні пиріжки та інша здоба, якою можна перекусити. Послуги ксерокса, розташованого в одному з підвалів навпаки, - аж гривня за сторінку (у місті ксерокопія коштує зазвичай 30-70 коп. за сторінку).
Обманути інспектора
Якщо люди не хочуть платити хабар, а техніка з БТІ запрошувати все одно потрібно, є старий як світ варіант: чиновника пробують обманути. Найпоширеніший варіант - маскування.
"Ми об'єднали балкон та кухню, зробили арку в тому місці, де раніше було вікно і шматок стіни. Вона хоч і вважається несучою, але ж на практиці не виконує опорних функцій, і ми навіть не думали, що можуть бути проблеми (заборона на об'єднання балкона з житловими приміщеннями пояснюється вимогами пожежної безпеки, - там можна сховатися від вогню. - Авт.). Два рази до нас приходили техніки, бачили цю переробку і сходу заявляли, що у нас незаконне перепланування. Ми пропонували їм вирішити питання полюбовно, але вони навіть слухати не хотіли. Тоді ми зробили макет зі склопакету, який встановили на місці арки. Вийшло красиво, і виглядало все так, як ніби переробки немає. Правда, третій технік так до нього і не дійшов - він виявив, що у нас не вистачає якоїсь перегородки між кімнатами, якої зроду не було. Набив на телефоні суму: 500 доларів і показав нам. Я йому у відповідь набила - 250 доларів. Він гроші взяв, а після цього з'ясувалося, що у нього в техпаспорті була помилка, і ніякої стінки там і справді не повинно було бути. Але не вимагати ж у нього тепер назад хабар!" - ділиться досвідом киянка Марія.
Інший киянин купив собі дві квартири, одну над іншою. "Щоб не бігати весь час по сходовій клітці, я пробив люк і зробив сходи. А потім мені знадобилося взяти кредит, і я вирішив закласти верхню квартиру. Проконсультувався з юристом - той каже, треба закладати люк, це грубе порушення. Я пішов на хитрість - навалив на люк у верхній квартирі килим, поставив стіл і багато старих речей. У результаті інспектор не помітив переробок", - говорить бізнесмен Олег. Втім, будівельні норми, нехай і застарілі, написані не просто так. Знесення несучих стін, перекриттів, перенесення газових і водопровідних труб на фасадну стіну можуть призвести до небезпечних наслідків.
Немає коментарів:
Дописати коментар