четвер, 24 листопада 2011 р.

Балкони та лоджії приєднали до житлової площі

Урядовців запевняють, що це не вплине на квартплату, однак експерти радять детально вивчити техпаспорт на свою квартиру


Нещодавно Верховна Рада ухвалила Закон "Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу щодо визначення житлової та загальної площ об"єкта житлової нерухомості". Раніше в цьому кодексі не було сталої формули для розрахунку житлової площі. А віднині за пропозицією Президента в законі чітко прописано знижувальний коефіцієнт для підрахунку квартирного метражу. Для балконів і терас він становить — 0,3; для лоджій — 0,5; для засклених балконів — 0,8; для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.

Відсутність прописаних коефіцієнтів та формули розрахунку загальної житлової площі у Кодексі часто ставало причиною судових справ між громадянами-інвесторами та забудовниками. Виникали розбіжності у підрахунку метражу квартир. Також немає єдиної упорядкованості у технічних паспортах на квартири. Адже до 2006 року для визначення загальної площі житла брали лише кімнати, лоджії і комори (відповідно до встановленого коефіцієнта). Площу засклених балконів почали враховували лише після 2006 року.

Як зазначають спеціалісти, ухвалені парламентом зміни ніяк не позначаться на тих квартирах, технічні паспорти на які видано з урахуванням усіх коефіцієнтів (інформація про загальну площу — на другій і третій сторінках техпаспорта на квартиру). Проте є значна частина українців, які приватизували житло без урахування потрібних показників. Таким чином, цим людям потрібно буде переоформити технічний паспорт на квартиру з додаванням площі лоджії, балкона, тераси. Звісно, для власників квартир це додаткові витрати. Голова Асоціації "Вікторія" Людмила Шанц зазначає: "Доведеться викликати техніків, заплатити за їхню роботу та переоформити техпаспорт. Загалом така послуга в БТІ обходиться у 300—400 гривень. Після того ЖЕК видасть квитанцію на квартплату, де буде, наприклад, не 50, а 52 квадратних метри. У грошовому еквіваленті це виллється збільшенням квартплати на 2-4 гривні щомісяця".

Водночас міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолій Близнюк запевнив: "Ухвалені зміни не зачеплять інтересів жодного громадянина. Сплачувати за квартири більших сум людям не доведеться", — йдеться у повідомленні прес-служби Мінрегіонбуду.

Господарники припускають варіант, коли мешканці отримають квитанції з необгрунтовано збільшеною квартплатою. В такому разі екс-міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко радить проводити громадські слухання. "Нехай ЖЕК пояснить мешканцям, за що вони платять по кожній із 26 позицій. Адже людина самостійно не може проаналізувати всіх витрат на будинок", — зазначає пан Кучеренко.

Ще одна важлива інформація для власників квартир: збільшувати квартплату ЖЕК може лише після перерахунку житлової площі за вашої участі та з вашого відома. "Ви як власник квартири, з однієї сторони, і представник ЖЕКу — з іншої, повинні спільно зафіксувати загальну площу квартири, — пояснює деталі житлового питання Людмила Шанц. — І лише після цього вам можуть дати квитанцію з іншою квартплатою, якщо площа змінилася".

http://www.kreschatic.kiev.ua

середу, 23 листопада 2011 р.

Штрафів за кредити стало менше, а виселити боржників буде складніше

6 жовтня після декількох редакцій нарешті набрав чинності закон №3795, який регулює відносини між позичальниками і кредиторами. Як з'ясувала "Сегодня", більшість нововведень захищають інтереси позичальників. Приміром, тепер людину, яка взяла іпотеку, складніше виселити з квартири, яка перебуває в заставі. Крім того, одержувач кредиту може убезпечити себе від нападок колекторів - для цього достатньо прописати такий захист у договорі. Однак, захистивши позичальників, депутати поставили в ризиковані умови банки. Їм тепер не так вигідно кредитувати населення, особливо видавати позики на житло. Тому більшість банків різко підвищили ставки по іпотеці, зробивши її оформлення невигідним для позичальників.

Увага! Нові правила оформлення стосуються тільки кредитних договорів, укладених після 16 жовтня 2011 року.

Комісії скасували

Було: Майже всі банки "грішили" тим, що, обіцяючи мінімальні ставки за кредитом, замовчували "приховані" платежі. В результаті таких дій банку позичальнику доводилося платити не 15% річних, а 50-60%.

Стало: Банкам заборонено встановлювати в договорі про споживчий кредит додаткові відсотки та комісії. Однак, як зазначила адвокат ЮФ "Василь Кисіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус, як і раніше, потрібно буде платити за такі послуги, як страхування майна, оформлення поручительства або додаткової застави за кредитом.

Суд не виселить боржника на вулицю

Було: До прийняття нового закону суд міг винести рішення виселити людину, яка припинила виплачувати іпотечний кредит та відсотки за ним, з квартири, що перебуває в заставі за такою позикою.

Стало: З одного боку, банкам дали можливість виселити недобросовісного позичальника без суду - на підставі добровільно підписаного договору про виселення (банк може тиснути, користуючись незнанням позичальником своїх прав). З іншого боку, боржникам дали право не підписувати такий договір і чекати, коли банк подасть до суду. Причому суд тепер повинен вказати у своєму рішенні постійне житло, куди переїде боржник (це соцжитло з фондів місцевої влади, його не можна приватизувати, продати або подарувати). "Таким чином, законодавець начебто рекомендує боржникам добровільно не виселятися, а чекати надання постійного житлового приміщення на підставі рішення суду", - пояснила Наталія Доценко-Білоус. "Але проблема в тому, що зараз не прописаний механізм надання такого житла", - говорить юрист ВГО "Захист прав споживачів фінансових послуг" Алла Райківська. Остаточно прояснити це питання має законопроект №9124. Він вже розроблений, але ще не прийнятий депутатами.

Фіксовані ставки заморозили

Було: Банки мали право змінити відсоткову ставку за кредитом, зазначену в договорі, без письмової згоди позичальника. Чим вони і скористалися під час кризи 2008 року, коли деякі ставки "злетіли" у півтора рази: з 16% до 24%.

Стало: Відсоткова ставка за кредитом може бути двох видів: фіксованою або змінною. Вид вашої ставки прописується в договорі. Якщо у вас фіксована ставка, наприклад, 16%, вона такою і залишиться - банк не зможе її поміняти без вашої письмової згоди. Але якщо ж ви погодилися на плаваючу ставку, майте на увазі, що вона може змінюватися банком раз на місяць в залежності від багатьох факторів. Наприклад, від середньої відсоткової ставки за річними депозитами, яка зараз якраз зростає. Підвищується вона - підвищується і ставка за кредитом. Тому більшість банків намагаються записати в договорі саме змінну ставку. Крім того, за словами Алли Райківської, поки банки не вказують у договорі максимальної величини таких ставок. А це загрожує позичальнику різким підвищенням суми відсотків, після чого він просто не зможе виплачувати кредит.

Дострокове погашення - без штрафів

Було: Раніше банки намагалися не дати позичальникам можливості виплатити кредит завчасно і тим самим зменшити для себе розмір нарахованих відсотків. Тому вони вводили штрафи за дострокове погашення позики.

Стало: Кредит можна погасити достроково без штрафу. За словами Наталії Доценко-Білоус, взявши кредит на 15 років під більш низький відсоток, ніж для трирічного, позичальник зможе його повернути вже через 3 роки, заплативши відсотки тільки за цей період.

Затримати платіж по іпотеці можна на 3 місяці

Було: Затримати виплату по іпотечному кредиту можна було тільки на один місяць. По закінченні цього терміну банк мав право застосовувати штрафні санкції.

Стало: Збільшено термін, на який можна затримати сплату частини іпотечної позики або відсотків. Тепер, за словами заступника голови правління, директора з роздрібного бізнесу VAB Банку Антона Шаперенкова, позичальник може затримати сплату частини звичайного споживчого кредиту та відсотків мінімум на один місяць, а по іпотеці - до трьох місяців без нарахування штрафів.

Кредити у валюті заборонили законом

Було: Банки припинили видачу кредитів в іноземній валюті, але закон такі позики не забороняв.

Стало: Видача споживчих кредитів у валюті тепер заборонена законодавчо. За словами керівника бізнесу "Споживче кредитування" ПриватБанку Андрія Ковтуна, до такого рішення законодавці прийшли після кризи 2008 року. Криза показала, що валютні кредити ризиковані для позичальників через можливі стрибки курсів, які збільшують суми виплат.

З'явився захист від колекторів

Було: Банки без дозволу позичальника могли продати його борги іншій компанії, наприклад, колекторам. А ті, в свою чергу, "тероризували" боржника своїми вимогами повернути позику.

Стало: Якщо банк збирається продати борг свого клієнта іншій організації, він повинен записати таку можливість у кредитному договорі. Тобто якщо у вашому договорі не було пункту про можливість передачі банком своїх прав третій особі, то він не має права віддавати вас "на розтерзання" колекторам.

Кредитний договір стане "прозорішим"

Було: Деякі банки писали весь договір або його частину таким дрібним шрифтом, що багато фізично не могли ознайомитися з умовами кредиту - його було складно прочитати - і вірили банкірам на слово. Це призводило до підписання зовсім не тих умов, про які йшла мова усно.

Стало: Банкам заборонили будь-яким способом ускладнювати прочитання тексту споживачем детального опису та розрахунку загальної вартості споживчого кредиту. За словами директора департаменту роздрібного банкінгу АБ "Укргазбанк" Антона Косторніченка, це сприятиме встановленню більш прозорих і зрозумілих розрахунків змінної ставки та інших платежів. "Те, що дана норма прийнята, - хороша тенденція. Але законодавець "забув" вказати, який саме шрифт є нормальним, а який скрутним, що може знову призводити до тих же наслідків", - вважає Алла Райківська.

За обман банку суворо покарають

Було: Раніше за надання банку неправдивих даних могли покарати лише фізосіб-підприємців чи керівників бізнесу.

Стало: Тепер штраф або тюремний термін загрожує кожному, хто вказав у своїх даних неправдиву інформацію, наприклад, оформив позику за чужим паспортом. Ця норма буде на руку людям, які, наприклад, втратили паспорт, а потім дізналися, що на них оформлено банківський кредит.

Банкрутство не врятує від боргу

Було: Фізособи-підприємці могли не виплачувати іпотечний кредит, якщо суд визнав їх банкрутом. Тому позичальники-боржники реєструвалися як підприємці, щоб мати можливість збанкрутувати.

Буде: Така схема вже неможлива. Тепер у законі зазначено, що житло підприємця не пов'язане з його діяльністю, тому вивести квартиру з-під контролю банку не можна.

неділю, 6 листопада 2011 р.

Криза на ринку житла не залишає українцям вибору

За останній рік попит на первинному ринку житла зріс більш ніж утричі. За даними SV Development, у вересні 2011-го кияни купили 733 квартири в недобудованих будинках. Рік тому в перший місяць осені кількість угод на первинному ринку столиці становила 228.

"Найкраще розкуповуються квартири вартістю до $100 тис. Користуються попитом невеликі однокімнатні в новобудовах економ-класу", - розповідає Анатолій Шахновський, президент ІДК "Каскад".

Довіра населення до первинного ринку підвищилася. Тим більше що забудовники пропонують покупцям квартири в готових будинках або в будинках, близьких до завершення. Розширюється кількість банків, що кредитують первинку. Однак ставки, як і раніше, високі - 16,7% у гривні. Забудовники запевняють: щоб відновився попит на житло, банківський відсоток не повинен перевищувати 10%. "В країні не існує дешевого гривневого ресурсу, а ті відсотки по іпотеці, які сьогодні пропонують банки, покупцю нецікаві", - констатує Олексій Говорун, заступник директора будівельної компанії "ТММ". Рівень продажів збільшився не за рахунок кредитів, а за рахунок розстрочок, які забудовник надає покупцям, уточнює Інна Бречко, директор девелоперської компанії "БілдГрупп-Менеджмент".

Загальна кількість іпотечних угод поки залишається невисокою, оскільки умови видачі кредитів для більшості громадян занадто обтяжливі. За даними компанії "Українська торговельна гільдія", із залученням позик купують не більше 1% квартир на первинному ринку. На початку вересня нинішнього року борги населення перед фінустановами за іпотечними кредитами скоротилися на 4,5 млрд грн - до 77,5 млрд грн в порівнянні з січнем 2011-го, резюмують в НБУ. Основна причина низького попиту на іпотеку, на думку експертів Простобанк Консалтингу, - завищені ціни на житло. Для придбання двокімнатної квартири загальною площею 75 кв. м середній українець мусить працювати від 20 до 30 років, свідчать дані Національного інституту стратегічних досліджень при президенті України. Зараз кредит на житло на суму 250 тис. грн (відсутні кошти для купівлі) терміном на 25 років змусить українську родину виплачувати банку щомісячно від 4375 грн (у перший рік) до 845 грн (в останній рік), в середньому - 3594 грн на місяць. Причому виплати за відсотками складуть 828 тис. грн. Щоб комерційні банки надали кредит, сукупний місячний дохід позичальника має бути не менше 12 тис. грн.

Якби ставка була 5%, то виплати за аналогічним кредитом на суму 250 тис. грн терміном на 25 років щомісячно становили б від 1875 грн (у перший рік) до 837 грн (в останній рік), в середньому - 1461 грн в місяць. Виплати за відсотками - 156,7 тис. грн. Для отримання кредиту на таких умовах середньомісячний дохід української сім'ї склав би 4,9 тис. грн.

Прискореними темпами

За прогнозами Київміськадміністрації, цього року столиця може здати в експлуатацію 1,4 млн кв. м житла. Це досить сміливі прогнози, враховуючи, що в першому півріччі 2011-го в Києві введено в експлуатацію 532,7 тис. кв. м. Але зазвичай у другому півріччі здається більше, ніж у першому. Тому цілком імовірно, що за підсумками року столиця вийде якщо не на 1,4 млн кв. м, то на 1,1-1,2 млн кв. м.

В цілому по Україні в січні-червні було введено в експлуатацію 2,73 млн кв. м житла - на 16% менше аналогічного періоду минулого року. У Держкомстаті запевняють, що зниження цих обсягів - наслідок припинення дії тимчасового порядку прийняття в експлуатацію приватних житлових будинків (постанова Кабміну №1035 від 9 вересня 2009 року). Документ дозволяв легалізувати частину самобудів. Без урахування останніх темпи будівництва в січні-червні 2011-го відносно відповідного періоду 2010-го склали б не -16%, а +33,3%.

Нинішній рік взагалі можна назвати відносно вдалим для будівельників у порівнянні з кризовим 2009-м. На початку 2010-го будкомпанії розконсервували заморожені під час рецесії об'єкти. А оскільки будинок будується 1,5-2 роки, то можна очікувати, що більшість будівель будуть добудовані в 2011-му.

Свобода без вибору

На ринку нерухомості складається парадоксальна ситуація.

Будівельники добудовують заморожені під час кризи об'єкти, а нові майже не закладають. Більше того, вони завершують будівництво будинків, квартири в яких на 90% були вже продані кінцевим споживачам ще до кризи. До 2009 року українці інвестували в житло в споруджуваних будинках ще на етапі котловану. І ось що виходить: з кожного такого об'єкта зараз на ринок викидається не більше двадцяти нових квартир, і вони тут же розкуповуються зважаючи на зростання попиту. "В останні два-три роки житлових об'єктів, будівництво яких тільки починається, дуже мало. З іншого боку, будівництво будинків, які зараз здаються в експлуатацію або вже здані, почалося ще до кризи, і ці кілька років квартири там продавалися. В результаті пропозиція житла на первинному ринку для споживача скорочується", - констатує Олексій Говорун.

Сьогодні середні й невеликі забудовники не починають нові проекти. "Цього року Україна побудує більше житла в порівнянні з кризовими 2009-2010 рр. Але проблема в тому, що всі забудовники зараз здають відкладені проекти, ті, які мали побудувати рік чи два тому. І якщо ці обсяги розділити на кілька років, то вийде не так вже й багато", - стверджує Дмитро Шостя, директор з інвестицій компанії "НБК". Якщо навіть наприкінці нинішнього року будкомпанії почнуть розвивати нові проекти, то закінчать їх не раніше 2013 року. "Великого вибору вже зараз немає, і він буде тільки зменшуватися", - прогнозує Олексій Говорун.

До чого це може призвести? Навряд чи ціни різко підскочать вгору, інакше попит, що більш-менш зріс, відкотиться на докризовий рівень. Основними факторами, що впливають на вартість первинної нерухомості, можуть бути ступінь готовності будинку або передсвяткові акції, вважає Анатолій Шахновський. "До кінця року подорожчання первинки в Києві малоймовірне, занадто велика конкуренція", - додає Інна Бречко.

Швидше за все, починаючи з 2012 року вибір житла на первинному ринку істотно звузиться. І ця тенденція може протривати декілька років.