Марія Чумаченко, провідний спеціаліст одного великого столичного агентства нерухомості напередодні кризи купила собі іномарку за 45 тис. доларів. "Їжджу на однокімнатній квартирі" - жартує вона тепер при зустрічі з клієнтами. Три роки тому таку суму досвідчений агент з торгівлі нерухомістю міг зібрати за півтора-два роки. Сьогодні Марія старанно зважує, чи їхати на роботу на своєму авто, чи зробити вибір на користь громадського транспорту.
Бензин та інші витрати на машину постійно дорожчають, а ось безпосередня робоча діяльність приносить все менше доходів. Тепер вона з тугою згадує минулі часи, коли можна було перебирати клієнтами (добре що угоди з купівлі/продажу квартир відбувалися мало не щодня), спізнюватися на роботу, приходити раніше додому і, не замислюючись, витрачати пару тисяч доларів на новеньку модель мобільного телефона. Криза внесла свої корективи в ринок житлової нерухомості. Різко обвалившись на початку 2009 року, вона продовжила плавне сповзання вниз. За прогнозами експертів, тільки до кінця цього року вартість квадратного метра може подешевшати ще на 5-7%.
Рух вниз
Осінь, яка традиційно славиться пожвавленням ділової активності, не порадувала торговців житловою нерухомістю. Всупереч всім очікуванням ринок житлової нерухомості продовжив своє падіння. За даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість" з початку 2011 року доларові ціни на житлову нерухомість у Києві зменшилися на 2,8%. А в порівнянні з вереснем 2010 року, середня ціна 1 кв. м квартир зменшилася на 3,4%. А відносно вересня 2007 року квартири подешевшали на 33,1%.
Відзначимо, що експерти аналізують лише ціни запропонованих до продажу квартир, без урахування торгів. За словами маклерів, суми в реальних угодах часом можуть опускатися на 20-25% нижче від заявлених спочатку. Іншими словами, продавці активно йдуть на поступки покупцям, особливо тим, хто може розрахуватися готівкою, не залучаючи кредитні кошти в банках. "Цієї зими ми продали свою однокімнатну квартиру на Борщагівці за 45 тис доларів, хоча виставляли її за 55. Ми швидко зрозуміли, що з такою ціною ми будемо довго чекати на покупців, а чекати не могли, оскільки в нас вже була внесена передоплата за трикімнатну квартиру і нам потрібно було швидше виплатити всю суму", - пояснює Інна Котова, співробітниця мережі магазинів "Ельдорадо".
Подібних прикладів безліч. Споживчі очікування населення погіршилися: з 1 вересня набрала чинності Пенсійна реформа, дорожчають продукти харчування, і зростання цін на житлово-комунальні послуги не дають міцної основи українським сім'ям. За підрахунками директора Інституту трансформації суспільства Олега Соскіна, за сім місяців поточного року реальна споживча інфляція склала, як мінімум, 15%. Деякі власники намагаються продати свої квартири зараз, побоюючись чергового обвалу гривні, подібного до того, який стався наприкінці 2008 року, і тому більш згідливі в ціні. Заходи уряду щодо запобігання спекуляціям на валютному ринку (з середини вересня обміняти валюту можна тільки надавши паспорт), поки лише посилюють паніку на ринку.
Трохи інша ситуація на ринку первинної нерухомості. Згідно з результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії KnigthFrank за поточні дев'ять місяців цього року вартість 1 м кв в економ-класі подешевшала на 4% (до 1290 доларів), в еліт-класі на 3,4% (до 7207 доларів), а от у бізнес-сегменті подорожчала майже на 10% (в середньому до 2415 доларів).
Правда, приводу для оптимізму у забудовників мало. Кількість операцій, що здійснюються в бізнес-сегменті, невисока і підвищення ціни було зумовлене лише високим ступенем готовності даних новобудов. У структурі пропозицій первинного житла зараз переважають новобудови економ-класу - 56%. Новобудови бізнес-класу складають 28% від загальної кількості, преміум-класу - 16%. До того ж, як і раніше серед населення користуються популярністю варіанти придбання квартир на виплату, для нерухомості на первинному ринку актуальний торг за 100% оплати і різні бонусні акції від забудовника при купівлі квартири.
Робіть ставки
Великі надії продавці нерухомості покладали на поновлення іпотечного кредитування. Адже до 2008 року більше 70% угод у сфері житлової нерухомості відбувалося за участю банківського кредитування, саме це задало ринку нерухомості високі темпи зростання. У кризу більшість банків призупинили іпотечне кредитування, а ті, хто через рік відновив іпотеку, висунули дуже жорсткі вимоги позичальникам - кредити пропонувалися під високі відсотки, а розмір початкового внеску повинен був становити не менше 30% (частіше 50%) від вартості житла.
Так, на початок 2010 року іпотечні ставки становили 27-30% у гривні. Враховуючи максимальний термін кредитування - двадцять років, - переплатити за таких високих ставок довелося б три, а то й чотири вартості квартири. Природно, що такі умови не сприяли зростанню попиту на ринку нерухомості. Так, в 2010-му кількість угод з купівлі/продажу квартир не дотягла навіть до показників кризового 2009 року.
За інформацією прес-служби Міністерства юстиції, протягом минулого року українські нотаріуси завірили 245,1 тисячі договорів купівлі-продажу житла, що на 0,5% менше, ніж минулого року. Стало менше договорів міни. Їх кількість знизилася на 15% (до 4,72 тисячі). Зазначимо, що протягом 2009-го угод на ринку нерухомості в порівнянні з 2008 роком було проведено на 27% менше.
Правда, зараз ставки з іпотечного кредитування відчутно знизилися, а кількість банків, які відновили іпотеку, зросла. Наприклад, на початок 2010 року іпотечне кредитування пропонували не більше десяти банківських структур, зараз іпотечні кредити на вторинному ринку пропонують близько 35 банків (12 банків на первинному). Середня ставка становить 15-19% річних у гривні. Як правило, банки прагнуть запропонувати позики на покупку квартир в тих комплексах, будівництво яких вони кредитували. Правда, ставки за такими кредитами нижчі на 2-3%, ніж при кредитуванні "вторинки" (банки намагаються допомогти девелоперам продати квартири, щоб забезпечити якнайшвидше повернення кредитів, які вони ж їм і видали).
Проте, банкіри так само суворі до своїх позичальників - розмір початкового внеску залишився без зміни (30-50% від вартості квартири), офіційно підтверджений необхідний розмір заробітної плати і гарна кредитна історія. Сумарні щомісячні платежі з усіх кредитів клієнта (з урахуванням запитуваного іпотечного) повинні складати не більше 60% від "білої" заробітної плати. Побоюючись неповернень, вони тепер ретельно вивчають дані, надані потенційним позичальником. Враховується все: вік клієнта, трудовий стаж, сімейний стан, додаткові витрати, користування іншими послугами банку: наявність відкритого рахунку, депозитів або кредитів в банку тощо. Втім, навіть за дуже гарної фінансової біографії клієнта, його шанси отримати іпотечний кредит під 15 - 18% річних у найкращому випадку становлять 3:10. Тому хоч банкіри і кажуть про відновлення іпотечного кредитування, до обсягів 2007-2008 років їм ще дуже далеко.
Переоцінка ситуації
За прогнозами експертів, найближчим часом будуть користуватися успіхом квартири в економ-класі, при цьому ціни на житлову нерухомість будуть плавно спускатися вниз. Адже грошей в українців для покупки житла як і раніше немає. За середньої заробітної плати по Києву 4,5-5 тис. грн, вартості квадратного метра в готовій новобудові в середньому 1,5-1,7 тис. доларів (12-13,6 тис. грн) як і раніше недосяжні для більшості охочих придбати житло. З урахуванням початкового внеску (30% від вартості квартири), щомісячні виплати за кредитом (строком на 20 років) за однокімнатну квартиру вартістю 600 тис грн (75 тис доларів) перевищать позначку 5 тис грн. А щоб купити, наприклад, однокімнатну квартиру на вторинному ринку вартістю 55 тис доларів, сім'ї із загальним доходом 10-11 тисяч гривень за жорсткої економії доведеться збирати, як мінімум, 6-7 років.
Але це без урахування вартості оренди квартири, за умови невисокої інфляції, стабільного курсу гривні, наявності постійної роботи та відсутності інших форс-мажорних обставин. До того ж українці поки не поспішають зв'язуватися із кредитами перевищують суму 20 тис. доларів. А після скандалів, пов'язаних з несвоєчасним введенням в експлуатацію або навіть безстроковою зупинкою будівництва будинків, масово вкладати заощадження в споруджувані об'єкти українці в своїй більшості не готові, незважаючи навіть на дуже привабливі пропозиції забудовників про розстрочення під невисокі відсотки (зазвичай до 9% річних).
Учасники ринку в неофіційній бесіді визнають: зниження цін торкнеться і ринку первинної нерухомості. Досі забудовникам вдавалося утримувати ціни в готових новобудовах на стабільному рівні лише завдяки практично завмерлим будівництвам. Проте в експертів є підстави вважати, що у зв'язку з введенням в експлуатацію готових об'єктів і з виходом на ринок нових проектів, забудовники переглянуть свої розцінки в сторону зменшення. Втім, це вже відбувається, тільки в поточному, в третьому кварталі цього року на столичний ринок нерухомості вийшло п'ять нових проектів, а, починаючи з серпня, рекламні кампанії запустили і оновили понад 30 забудовників.
"На сегмент нового будівництва припадає близько 85% продажів нашої компанії. За моїми підрахунками зараз на ринку будівництва намітився ріст і, напевно, до кінця цього року будівельні компанії за своїми обсягами вийдуть на рівень 2006-го" - оптимістичний Андрій Берестян, директор з маркетингу та продажу компанії Danfoss. На відміну від будівельних компаній, схильних завищувати рівень попиту на житло і перебільшувати перспективи цього ринку, даними цієї компанії вірити можна: Danfoss торгує енергозберігаючою продукцією, а затверджені урядом будівельні норми зобов'язують забудовників встановлювати в нерухомості, що зводиться, таке обладнання.
Однак, якщо 2006 рік був дуже хлібним для забудовників, то цього року попиту на квартири, подібного до того, який був у докризовий період, не буде. Адже на ринку зник головний чинник - спекулятивний, який підстьобував зростання цін на житло - три роки тому майже половина угод припадала за частку перекупників. Зараз люди купують житло особисто для себе і за свої гроші. Головна роль на ринку житлової нерухомості поступово переходить від продавців квартир до покупців, і вони, усвідомлюючи свою перевагу, не квапляться з покупкою житла - довго вибирають, вимагають знижок та додаткових бонусів. Враховуючи ж реальну собівартість квадратного метра (у Києві, наприклад, у стандартній новобудові вона навряд чи перевищує 4 тисячі грн) потенційні покупці житла можуть випробовувати девелоперські компанії на міцність ще дуже довго.
Бензин та інші витрати на машину постійно дорожчають, а ось безпосередня робоча діяльність приносить все менше доходів. Тепер вона з тугою згадує минулі часи, коли можна було перебирати клієнтами (добре що угоди з купівлі/продажу квартир відбувалися мало не щодня), спізнюватися на роботу, приходити раніше додому і, не замислюючись, витрачати пару тисяч доларів на новеньку модель мобільного телефона. Криза внесла свої корективи в ринок житлової нерухомості. Різко обвалившись на початку 2009 року, вона продовжила плавне сповзання вниз. За прогнозами експертів, тільки до кінця цього року вартість квадратного метра може подешевшати ще на 5-7%.
Рух вниз
Осінь, яка традиційно славиться пожвавленням ділової активності, не порадувала торговців житловою нерухомістю. Всупереч всім очікуванням ринок житлової нерухомості продовжив своє падіння. За даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість" з початку 2011 року доларові ціни на житлову нерухомість у Києві зменшилися на 2,8%. А в порівнянні з вереснем 2010 року, середня ціна 1 кв. м квартир зменшилася на 3,4%. А відносно вересня 2007 року квартири подешевшали на 33,1%.
Відзначимо, що експерти аналізують лише ціни запропонованих до продажу квартир, без урахування торгів. За словами маклерів, суми в реальних угодах часом можуть опускатися на 20-25% нижче від заявлених спочатку. Іншими словами, продавці активно йдуть на поступки покупцям, особливо тим, хто може розрахуватися готівкою, не залучаючи кредитні кошти в банках. "Цієї зими ми продали свою однокімнатну квартиру на Борщагівці за 45 тис доларів, хоча виставляли її за 55. Ми швидко зрозуміли, що з такою ціною ми будемо довго чекати на покупців, а чекати не могли, оскільки в нас вже була внесена передоплата за трикімнатну квартиру і нам потрібно було швидше виплатити всю суму", - пояснює Інна Котова, співробітниця мережі магазинів "Ельдорадо".
Подібних прикладів безліч. Споживчі очікування населення погіршилися: з 1 вересня набрала чинності Пенсійна реформа, дорожчають продукти харчування, і зростання цін на житлово-комунальні послуги не дають міцної основи українським сім'ям. За підрахунками директора Інституту трансформації суспільства Олега Соскіна, за сім місяців поточного року реальна споживча інфляція склала, як мінімум, 15%. Деякі власники намагаються продати свої квартири зараз, побоюючись чергового обвалу гривні, подібного до того, який стався наприкінці 2008 року, і тому більш згідливі в ціні. Заходи уряду щодо запобігання спекуляціям на валютному ринку (з середини вересня обміняти валюту можна тільки надавши паспорт), поки лише посилюють паніку на ринку.
Трохи інша ситуація на ринку первинної нерухомості. Згідно з результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії KnigthFrank за поточні дев'ять місяців цього року вартість 1 м кв в економ-класі подешевшала на 4% (до 1290 доларів), в еліт-класі на 3,4% (до 7207 доларів), а от у бізнес-сегменті подорожчала майже на 10% (в середньому до 2415 доларів).
Правда, приводу для оптимізму у забудовників мало. Кількість операцій, що здійснюються в бізнес-сегменті, невисока і підвищення ціни було зумовлене лише високим ступенем готовності даних новобудов. У структурі пропозицій первинного житла зараз переважають новобудови економ-класу - 56%. Новобудови бізнес-класу складають 28% від загальної кількості, преміум-класу - 16%. До того ж, як і раніше серед населення користуються популярністю варіанти придбання квартир на виплату, для нерухомості на первинному ринку актуальний торг за 100% оплати і різні бонусні акції від забудовника при купівлі квартири.
Робіть ставки
Великі надії продавці нерухомості покладали на поновлення іпотечного кредитування. Адже до 2008 року більше 70% угод у сфері житлової нерухомості відбувалося за участю банківського кредитування, саме це задало ринку нерухомості високі темпи зростання. У кризу більшість банків призупинили іпотечне кредитування, а ті, хто через рік відновив іпотеку, висунули дуже жорсткі вимоги позичальникам - кредити пропонувалися під високі відсотки, а розмір початкового внеску повинен був становити не менше 30% (частіше 50%) від вартості житла.
Так, на початок 2010 року іпотечні ставки становили 27-30% у гривні. Враховуючи максимальний термін кредитування - двадцять років, - переплатити за таких високих ставок довелося б три, а то й чотири вартості квартири. Природно, що такі умови не сприяли зростанню попиту на ринку нерухомості. Так, в 2010-му кількість угод з купівлі/продажу квартир не дотягла навіть до показників кризового 2009 року.
За інформацією прес-служби Міністерства юстиції, протягом минулого року українські нотаріуси завірили 245,1 тисячі договорів купівлі-продажу житла, що на 0,5% менше, ніж минулого року. Стало менше договорів міни. Їх кількість знизилася на 15% (до 4,72 тисячі). Зазначимо, що протягом 2009-го угод на ринку нерухомості в порівнянні з 2008 роком було проведено на 27% менше.
Правда, зараз ставки з іпотечного кредитування відчутно знизилися, а кількість банків, які відновили іпотеку, зросла. Наприклад, на початок 2010 року іпотечне кредитування пропонували не більше десяти банківських структур, зараз іпотечні кредити на вторинному ринку пропонують близько 35 банків (12 банків на первинному). Середня ставка становить 15-19% річних у гривні. Як правило, банки прагнуть запропонувати позики на покупку квартир в тих комплексах, будівництво яких вони кредитували. Правда, ставки за такими кредитами нижчі на 2-3%, ніж при кредитуванні "вторинки" (банки намагаються допомогти девелоперам продати квартири, щоб забезпечити якнайшвидше повернення кредитів, які вони ж їм і видали).
Проте, банкіри так само суворі до своїх позичальників - розмір початкового внеску залишився без зміни (30-50% від вартості квартири), офіційно підтверджений необхідний розмір заробітної плати і гарна кредитна історія. Сумарні щомісячні платежі з усіх кредитів клієнта (з урахуванням запитуваного іпотечного) повинні складати не більше 60% від "білої" заробітної плати. Побоюючись неповернень, вони тепер ретельно вивчають дані, надані потенційним позичальником. Враховується все: вік клієнта, трудовий стаж, сімейний стан, додаткові витрати, користування іншими послугами банку: наявність відкритого рахунку, депозитів або кредитів в банку тощо. Втім, навіть за дуже гарної фінансової біографії клієнта, його шанси отримати іпотечний кредит під 15 - 18% річних у найкращому випадку становлять 3:10. Тому хоч банкіри і кажуть про відновлення іпотечного кредитування, до обсягів 2007-2008 років їм ще дуже далеко.
Переоцінка ситуації
За прогнозами експертів, найближчим часом будуть користуватися успіхом квартири в економ-класі, при цьому ціни на житлову нерухомість будуть плавно спускатися вниз. Адже грошей в українців для покупки житла як і раніше немає. За середньої заробітної плати по Києву 4,5-5 тис. грн, вартості квадратного метра в готовій новобудові в середньому 1,5-1,7 тис. доларів (12-13,6 тис. грн) як і раніше недосяжні для більшості охочих придбати житло. З урахуванням початкового внеску (30% від вартості квартири), щомісячні виплати за кредитом (строком на 20 років) за однокімнатну квартиру вартістю 600 тис грн (75 тис доларів) перевищать позначку 5 тис грн. А щоб купити, наприклад, однокімнатну квартиру на вторинному ринку вартістю 55 тис доларів, сім'ї із загальним доходом 10-11 тисяч гривень за жорсткої економії доведеться збирати, як мінімум, 6-7 років.
Але це без урахування вартості оренди квартири, за умови невисокої інфляції, стабільного курсу гривні, наявності постійної роботи та відсутності інших форс-мажорних обставин. До того ж українці поки не поспішають зв'язуватися із кредитами перевищують суму 20 тис. доларів. А після скандалів, пов'язаних з несвоєчасним введенням в експлуатацію або навіть безстроковою зупинкою будівництва будинків, масово вкладати заощадження в споруджувані об'єкти українці в своїй більшості не готові, незважаючи навіть на дуже привабливі пропозиції забудовників про розстрочення під невисокі відсотки (зазвичай до 9% річних).
Учасники ринку в неофіційній бесіді визнають: зниження цін торкнеться і ринку первинної нерухомості. Досі забудовникам вдавалося утримувати ціни в готових новобудовах на стабільному рівні лише завдяки практично завмерлим будівництвам. Проте в експертів є підстави вважати, що у зв'язку з введенням в експлуатацію готових об'єктів і з виходом на ринок нових проектів, забудовники переглянуть свої розцінки в сторону зменшення. Втім, це вже відбувається, тільки в поточному, в третьому кварталі цього року на столичний ринок нерухомості вийшло п'ять нових проектів, а, починаючи з серпня, рекламні кампанії запустили і оновили понад 30 забудовників.
"На сегмент нового будівництва припадає близько 85% продажів нашої компанії. За моїми підрахунками зараз на ринку будівництва намітився ріст і, напевно, до кінця цього року будівельні компанії за своїми обсягами вийдуть на рівень 2006-го" - оптимістичний Андрій Берестян, директор з маркетингу та продажу компанії Danfoss. На відміну від будівельних компаній, схильних завищувати рівень попиту на житло і перебільшувати перспективи цього ринку, даними цієї компанії вірити можна: Danfoss торгує енергозберігаючою продукцією, а затверджені урядом будівельні норми зобов'язують забудовників встановлювати в нерухомості, що зводиться, таке обладнання.
Однак, якщо 2006 рік був дуже хлібним для забудовників, то цього року попиту на квартири, подібного до того, який був у докризовий період, не буде. Адже на ринку зник головний чинник - спекулятивний, який підстьобував зростання цін на житло - три роки тому майже половина угод припадала за частку перекупників. Зараз люди купують житло особисто для себе і за свої гроші. Головна роль на ринку житлової нерухомості поступово переходить від продавців квартир до покупців, і вони, усвідомлюючи свою перевагу, не квапляться з покупкою житла - довго вибирають, вимагають знижок та додаткових бонусів. Враховуючи ж реальну собівартість квадратного метра (у Києві, наприклад, у стандартній новобудові вона навряд чи перевищує 4 тисячі грн) потенційні покупці житла можуть випробовувати девелоперські компанії на міцність ще дуже довго.
Я настільки вдячний Elegantloanfirm за те, що ви допомогли мені отримати кредит у розмірі 600 000,00 доларів США за допомогою кредитного працівника Расса Гаррі, що я вам вічно вдячний. Моє життя перевернулося, мої фінанси влаштувалися, я зараз володію бізнесом, який я використовую для піклування про потреби моїх сімей. Я так вам вдячний, містере Русс, і Бог вас благословить. Ви можете зв’язатися з ними за фінансовою допомогою електронною поштою: Elegantloanfirm@hotmail.com для отримання фінансової допомоги.
ВідповістиВидалити“Я не міг би закрити свій перший дім без пана Бенджаміна Лі! В цій угоді Бенджамін та його команда пішли за мене. Він з легкістю впорався з моїм дуже жорстким розворотом і завжди був доступний для мене, коли у мене були запитання (а в мене було багато), навіть коли він був далеко від офісу, що я дуже вдячний! Він та його команда впорались із багато продавців у останню хвилину і невтомно працювали, щоб переконатись, що я можу закрити до закінчення терміну оренди (і моєї допомоги на перший внесок). Містер Бенджамін - надзвичайно обізнаний співробітник з питань позик, ввічливий і терплячий. Я пройшов кілька пропозицій щодо нерухомості до моєї остаточної покупки, і Бенджамін був там, щоб допомогти у кожному, часто координуючись із моїм агентом за кулісами. Я відчував підтримку протягом усього процесу. Завдяки Бенджаміну та невтомним зусиллям його команди, я тепер пишаюся власником будинку! Я б закликав Вас розглянути Бенджаміна Бріеля Лі для будь-якого виду позики. Пан, Бенджамін Лі Контактна інформація. Через WhatsApp + 1-989-394-3740 Електронна пошта - 247officedept@gmail.com.
ВідповістиВидалити