Продавців нерухомості зобов'яжуть складати іспити

На сьогоднішній день в Україні немає єдиного нормативно-правового акта, який би регулював відносини в сфері купівлі-продажу та оренди житлової та нежитлової нерухомості. А ті крихти, що прописані в декількох Кодексах, не вирішують нагальних проблем, надаючи можливість учасникам ринку йти від відповідальності один перед одним і перед державою, ухиляючись від сплати податків. І все ж український законодавець вирішив вивести ринок нерухомості з тіні. І першим промінчиком сонця в темному царстві став нещодавно зареєстрований проект Закону "Про ріелторську діяльність" (реєстр. № 8781). Проектом передбачається наведення порядку в правилах гри, які, очевидно, не всім припадуть до смаку. "Судово-юридична газета" вирішила проаналізувати, хто в разі ухвалення документа залишиться на коні, а хто, можливо, і не у справах.

Спочатку диплом - потім робота

Проект закону урізує можливість бути ріелтором кому завгодно. Так, відповідно до ст. 4 проекти, ріелтером може бути лише дієздатна фізична особа (громадянин України, іноземець або особа без громадянства), яка має вищу освіту за освітньо-кваліфікаційним рівнем "бакалавр". Крім того, така особа повинна буде пройти професійну підготовку та підвищення кваліфікації ріелторів. І вже після цього скласти відповідний кваліфікаційний іспит. Потім за результатами іспиту такій особі буде надано (або не надано) право отримати відповідні кваліфікаційні документи ріелтора і бути зареєстрованим в Реєстрі ріелторів.

Однозначно, ідея з освітою викличе невдоволення тих, хто вже працює ріелтором, але ще продовжує вчитися. Та й "підвищення кваліфікації" напевно буде коштувати грошей. З іншого боку, явний плюс в тому, що, маючи Реєстр ріелторів та орган, який видає дозволи, з'явиться можливість скаржитися на тих, хто недобросовісно виконує свою роботу. Ті, хто орендує житло і переїжджали декілька разів, зрозуміють, про що йдеться. Нинішні ріелтори дозволяють собі занадто часто недобросовісно виконувати свої обов'язки, в результаті чого їх клієнти втрачають час, нерви і гроші. Тому, можливо, зі схваленням документа з'явиться шанс хоч якось впливати на таких "фахівців".

Моральний рівень теж повинен бути на висоті

Крім освіти і спецпідготовки, законодавець вирішив додати до переліку вимог до особистості ріелтора і відсутність судимості. Більше того, здійснювати свою діяльність ріелтор, відповідно до проекту, зможе або в структурі юридичної особи, яка здійснює виключно ріелторську діяльність, або як підприємець - і теж надає виключно послуги, пов'язані із здійсненням ріелторської діяльності. Документом на ріелторів накладається декілька прямих заборон. Так, згідно з проектом, ріелтору забороняється здійснювати ріелторську діяльність у складі двох і більше юридичних осіб - суб'єктів ріелторської діяльності. Також не можна буде працювати в складі юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності, одночасно здійснюючи таку діяльність як ріелтор-підприємець. Варто звернути особливу увагу, що порушення цієї вимоги є підставою для анулювання Кваліфікаційного свідоцтва ріелтора. І ще один цікавий момент: керівником юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності може бути тільки ріелтор. Тому готуєтеся, панове ріелтори, до перепрофілювання. До слова, відповідно до проекту, ріелтерська діяльність включає в себе п'ять видів послуг. Це брокерська діяльність на ринку нерухомості; діяльність з організації торгів нерухомістю; діяльність з надання інформаційних та консультаційних послуг на ринку нерухомості; діяльність з управління нерухомістю, а також діяльність з проведення ріелторської експертизи.

Раз реєстр, два реєстр і перевірочка

Як видно, законопроект, крім особливих вимог до самих ріелторів, пропонує впровадження зовсім іншого механізму організації роботи цього ринку послуг. Так, крім двох реєстрів: Реєстру ріелторів і Реєстру суб'єктів ріелторської діяльності, - планується створення Ріелторської палати. Одна з її функцій - це співпраця в сфері професійної підготовки ріелторів, а також контроль за якістю такої підготовки. До інших, не менш важливих функцій Палати, належать ведення переліку навчальних закладів та формування Кваліфікаційної комісії. Також Палата встановлює форми кваліфікаційних документів ріелторів, має право визначати вимоги для альтернативних форм підвищення кваліфікації, сприяє створенню конкурентного середовища у сфері професійної підготовки та підвищення кваліфікації ріелторів.

Ситуація виходить двоякою. З одного боку, ріелторів можна буде залучати до відповідальності, з іншого - впливати на них через Палату, навіть незважаючи на те, що створюється вона на добровільних засадах всеукраїнськими та регіональними професійними громадськими організаціями ріелторів. За такий невдалий приклад може служити Вища кваліфікаційна комісія адвокатури, діяльністю якої незадоволені багато адвокатів. За схожого стану речей неугодних ріелторів просто не допустять до "годівниці" ще на етапі переоформлення.

Кому платити-то?

Незважаючи на спроби привести питання купівлі-продажу та оренди нерухомості до спільного знаменника, законодавець все ж обійшов увагою деякі практичні моменти, які б варто було врегулювати. Зокрема, можна було б встановити, що будь-які розрахунки з ріелтором проводяться виключно за безготівковим розрахунком, тобто оплата йде не ріелтору - працівникові юрособи, а підприємству, щоб уникнути спекуляцій і забезпечити відрахування в бюджет. Також ріелтори наполягають на тому, щоб кожний об'єкт нерухомості продавався тільки в порядку ексклюзивного договору. Тобто це договір, який робить неможливим вихід клієнта на час дії договору до іншого ріелтора. Це гарантує їм стабільний дохід. Хоча для споживача таких послуг це не завжди зручно.

Нам не страшний сірий вовк

У світовій практиці ріелтор - це людина, яка займається виключно підбором продавця покупцеві (орендарю орендодавця) і навпаки. Всі інші питання, наприклад, перевірка на так звану "юридичну чистоту" об'єкту нерухомості, перебувають у віданні юристів і нотаріусів. У нас же, мабуть, планується готувати ріелторів у всеозброєнні. Та й відповідальність відповідно до проекту (анулювання сертифіката або кваліфікаційного свідоцтва, тобто позбавлення права займатися ріелторською діяльністю) відносно невелика. Цивілізовані країни в цьому питанні мають зовсім інший, жорсткий підхід. Так, в Канаді, якщо ріелтор приховає справжню суму угоди, його можуть притягнути до відповідальності за шахрайство. Покарання відповідне: кілька років позбавлення волі, величезний штраф і довічне позбавлення права займатися цим видом діяльності.

Підбиваючи підсумки, слід зазначити, що законопроект поки на розгляді комітетів, і поки він буде винесений на голосування, напевно в нього буде внесено зміни. Очевидно одне, законодавче врегулювання цієї сфери послуг давно назріло.

http://sug.kiev.ua/

Заставні свідчення

"Ринок заставного житла переживає період підйому. Виконавчі виробництва масово відкривалися ще в 2009-2010 рр. Відповідно, збільшилася і кількість квартир, які "дійшли" до стадії реалізації на публічних торгах", - говорить Сергій Бондарєв, директор компанії "ОТП Факторинг", що займається реалізацією заставного майна "ОТП Банку" - одного з найбільших іпотечних кредиторів в докризові часи.

Своє твердження Бондарєв підтверджує статистику, згідно з якою в 2009 р. "ОТП Банк" реалізував 97 об'єктів нерухомості, в 2010 р. - 162, а протягом першого півріччя 2011 р. - вже 86 об'єктів. На жаль, інші найбільші докризові кредитори іпотеки (УкрСиббанк, Укрсоцбанк, "Райффайзен Банк Аваль") так і не знайшли можливості відповісти на запит Бізнесу.

Як би там не було, позначена тенденція до збільшення кількості угод із продажу іпотечної нерухомості підтверджується даними більш дрібних кредиторів іпотеки. Наприклад, "Ерсте Банк" в 2009 р. продав лише 18 об'єктів нерухомості менш ніж на 5 млн грн., в 2010 р. - вже 92 об'єкта на 28 млн грн., а в першому півріччі 2011 р. - 87 квартир (будинків) на 24 млн грн. Аналогічна динаміка спостерігається і у "ВТБ Банку".

"2009 р. не був показовим з точки зору реалізації майна, оскільки ми намагалися знайти з позичальниками шляхи вирішення виниклих проблем, і найчастіше переговори закінчувалися реструктуризацією угод. При цьому зі злісними неплатниками велися активні судові розгляди", - розповідає Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування "ВТБ Банку".

За його словами, в 2010 р. було продано в 10 разів більше квартир (будинків), ніж в 2009 р., а за перше півріччя 2011 р. - стільки ж об'єктів, скільки за весь 2010 р.

Ринкові утворення

"Ринок заставного житла існує, більше того, активно розвивається прямо пропорційно прибуткам колекторських компаній і торгових організацій. У міру погіршення якості обслуговування кредитів збільшується кількість майна, що підлягає реалізації", - зазначає Юлія Віжевський, керівник управління нерухомості та оцінки "Піреус Банку (Україна)".

Думку колеги поділяє Богдан Кузняк, начальник управління примусового стягнення "Ерсте Банку": "Ринок заставного житла існує, і його активність з року в рік збільшується". Водночас банкіри вважають, що цей ринок буде розвиватися.

"Кількість та обсяги угод купівлі-продажу неспівставні з обсягами проблемної заборгованості банків з іпотечних кредитів", - говорить Борщевич. За його словами, такий стан справ зумовлений небажанням позичальників розлучатися зі своїм житлом, а також тривалістю одержання судових рішень. Є також думка, що ринок заставного житла не варто розглядати відокремлено.

"Я б не виділяв ринок заставного житла із загального ринку нерухомості, він є його частиною. Ціни на іпотечне майно (за добровільної реалізації) формуються на основі ринкових тенденцій і купівельного попиту", - пояснює Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб "VAB Банку". З банкіром згодні ріелтори.

"Пропозиція іпотечних заставних квартир досить велика, але такі угоди майже нічим не відрізняються від звичайної купівлі-продажу ні за процедурою, ні за ціною. Позичальники нікуди не поспішають - ставлять ринкову ціну, - розповідає брокер АН "Благовіст". - Водночас є випадки, коли позичальники реально не можуть платити. Тоді пропонується ціна, нижча за ринкову, але такі пропозиції поодинокі - одна з 20-30 випадків, і на них не варто орієнтуватися".

Що стосується обсягу ринку застав, то багато банкірів не ризикнули його оцінити.

"Оцінити щорічні обсяги досить складно, оскільки немає єдиного реєстру заставного житла, а багато банків і зовсім не афішують те заставне майно, яке пропонується до реалізації, - пояснює Марина Нестеровська, директор департаменту роздрібного бізнесу банку "Хрещатик". - Водночас в 2010-2011 рр. кількість угод помітно зросла, коли багато банків почали заявляти про реалізацію заставних квартир".

Так, в "Ерсте Банку" обсяг реалізації заставної нерухомості за підсумками 2010 р. в цілому по ринку оцінюють в 2-2,5 млрд грн. Зазначимо, що до початку кризи (1 жовтня 2008 р.) заборгованість населення по іпотеці досягла 80 млрд грн. Отже, якщо врахувати, що перший внесок в середньому становив 20% ціни квартири, заставне нерухоме майно можна оцінити в 100 млрд грн.

Беручи до уваги рівень проблемної заборгованості з іпотеки в 30% портфеля (оцінки самих банкірів), потенціал ринкової пропозиції заставного майна може скласти 30 млрд грн. Таким чином, потенційно частка ринку заставного житла в загальному обсязі продаваної нерухомості може досягти 30%, бо, за даними Мін'юсту, в 2009-2010 рр. нотаріуси реєстрували приблизно по 245 тис. договорів купівлі-продажу житлової нерухомості.

Якщо припустити, що середня ціна одного об'єкта становить $50 тис., річний обсяг ринку нерухомості (у грошовому вираженні) перевищує $12 млрд, тобто 100 млрд грн.

Добровільно...

Практикуються дві основні схеми реалізації заставного майна: добровільний продаж в рамках досудового врегулювання спору між банком і позичальником і примусовий - за рішенням суду, через виконавчу службу, на публічних торгах. Традиційно банкіри запевняють, що спочатку намагаються вирішити питання з проблемним позичальником полюбовно.

"Позичальники, які опинилися в складному фінансовому становищі, намагаються залагодити відносини з банком усіма способами. Аж до добровільного продажу майна, - розповідає Сергій Бондарєв. - Як показує практика, добровільна реалізація дозволяє істотно скоротити розрив між ринковою вартістю квартири і реальною ціною продажу. Це зберігає час і нерви боржника і дозволяє покрити більшу частину боргу, ніж у разі примусового продажу".

Водночас на практиці дуже часто банкіри відразу ж ініціюють стосовно проблемного позичальника процедуру примусового стягнення. Тобто, по суті, добровільний продаж проводиться паралельно з судовими розглядами. Таким чином, банкіри намагаються мінімізувати свої ризики.

"Бувають випадки, коли сторони досягають домовленості про те, що позичальник добровільно продасть майно. Але минає час - і нічого не відбувається. Банки не можуть дозволяти водити себе за носа, тому намагаються якомога раніше почати процес стягнення, пам'ятаючи, що ця процедура триває в середньому півтора року", - говорить банкір, що побажав залишитися неназваним.

При цьому компроміс можна знайти на кожній стадії судових розглядів. Якщо домовитися все ж не виходить, доводиться продавати нерухомість "з молотка".

Оголошення як про добровільну, так і про примусову реалізацію заставного майна розміщуються на сайтах банків. Більшість найбільших фінустанов передбачають на своїх сайтах спеціальні розділи, присвячені реалізації заставного майна.

Станом на 15 липня поточного року, наприклад, в базi УкрСиббанку було близько 400 оголошень про добровільний продаж житла позичальниками, які не можуть обслуговувати свої кредити. Ще 800 об'єктів житлової нерухомості реалізуються в ході публічних торгів в рамках виконавчого провадження.

Відповідно до річного звіту, до початку 2011 р. УкрСиббанк виступав позивачем у 19,3 тис. судових справ більш ніж на $2 млрд. "Райффайзен Банк Аваль" зараз продає більше 600 квартир і більше 500 житлових будинків. При цьому дуже часто в базі даних зустрічаються настільки старі об'єкти нерухомості (наприклад, сільські "розвалюхи" у різних куточках країни вартістю в кілька тисяч гривень), що навіть незрозуміло, яким чином вони опинилися в заставі у банку.

Не менш велика картотека застав сформувалася і у "ОТП Банку". Оголошення про добровільний продаж можна знайти в спеціалізованих виданнях, а також на інтернет-сайтах. Учасники ринку, як банкіри, так і брокери, стверджують, що, як правило, добровільний продаж здійснюється за ринковою ціною.

Сам процес реалізації майна в добровільному порядку, за наявності покупця, може зайняти 2-3 дні, протягом яких боржник погоджує вартість квартири з банком і здійснює операцію. Зазначимо, якщо ціна продажу застави набагато нижча за ринкову і при цьому нижча за залишок заборгованості позичальника, банк не схвалить таку угоду.

"Якщо позичальник хоче реалізувати квартиру в стислі терміни, ціна може бути встановлена ​​значно нижчою за ринкову, але це можливо, тільки якщо розмір виручки покриває заборгованість перед банком", - попереджає Олександр Борщевич. Згода банку на угоду обов'язкова, оскільки її об'єкт є предметом застави. В іншому випадку основний ризик покупця заставної нерухомості полягає в можливі претензії банку на об'єкт покупки.

Водночас одна з переваг покупки заставного житла за "добровільною" схемою - це велика ймовірність уникнути сплати комісійних нарахувань агентствам нерухомості (становлять 3-5% вартості житла), оскільки в більшості оголошень вказується контакт безпосередньо банку.

...примусово

"Коли позичальник не погашає кредит, ігнорує пропозиції банку про реструктуризацію або обирає деструктивну позицію в ході переговорів, відмовляється продавати заставне майно у добровільному порядку, майно реалізується в примусовому порядку за рішенням суду або на підставі виконавчого напису (про цей випадок см. статтю "Добірні плоди"), через публічні торги (аукціони)", - відзначає Кузняк.

За словами банкіра, даний спосіб менш вигідний як банку, так і позичальнику, оскільки майно продається дешевше, ніж у випадку добровільної реалізації, і, як наслідок, до банку надходить значно менше коштів для погашення заборгованості. Ціна продажу на публічних торгах у найкращому випадку буде на 10-20% нижче за ринкову. Найчастіше вартість нерухомості знижується на 20-30%.

"Слід врахувати, що банк отримає ще менше грошей, тому що витрати на торги і виконавчий збір (10% від суми) будуть компенсуватися з коштів, отриманих від продажу квартири. Відповідно, банк буде змушений і далі стягувати з позичальника відсутні гроші, заарештовувати інше майно, забороняти йому виїзд за кордон (Указ Президента № 813 від 08.10.09 р) і т.п.", - відзначає Бондарєв.

За його словами, сама процедура примусового продажу займає не менше півроку. Державна виконавча служба (ДВС) здійснює реалізацію майна за допомогою торгових компаній, акредитованих Мін'юстом. За словами банкірів, кількість таких структур не перевищує і десятка.

"Послуги приватних торгових організацій щодо реалізації іпотечного майна, перелік яких визначається Мін'юстом, подорожчали в 5 разів - з 3% до 15% від вартості реалізації", - нарікає Кузняк. Стартова вартість реалізованого майна визначається незалежним експертом-оцінювачем (згідно з Законом "Про виконавче провадження").

Майно, за законом, має бути продано протягом двох місяців з дня його передачі спеціалізованої торгової організації. Нереалізоване в цей строк майно підлягає уцінці, продажу в місячний термін. Оголошення про продаж застав розміщуються на сайті Мін'юсту, а також у пресі. Для участі в аукціоні фізична особа повинна пройти реєстрацію та внести гарантійний внесок на рахунок торговельної організації.

У разі виграшу на аукціоні громадянин зобов'язаний перерахувати кошти на рахунки виконавчої служби. Після цього ГІС перераховує гроші на рахунки банку, що на практиці займає 7-14 днів. Далі банк повинен розподілити кошти, і тільки після цього він може вивести майно з-під застави. Після чого покупець може звернутися до нотаріуса для реєстрації покупки. Учасники ринку говорять, що пересічні покупці-фізособи все частіше беруть участь у таких аукціонах.

"Потенційний покупець стає більш грамотним у юридичному відношенні і готовий брати участь у примусових торгах, купуючи майно за ціною, нижчою за ринкову", - говорить Сергій Бондарєв. Водночас ріелтори не рекомендують купувати заставну нерухомість на публічних торгах.

"В основному "аукціонні" квартири за привабливими цінами забирають працівники банків, які знають всі обставини і впевнені в юридичній чистоті угоди. Для пересічного громадянина це небезпечно. Купувати квартири з аукціону, значить, наживати собі безліч проблем. У 99% випадків процедура виставлення таких об'єктів на аукціон не дотримується, тому є прецеденти, коли покупцям доводилося повертати квартиру назад", - попереджає ріелтор одного зі столичних агентств нерухомості.

Нагадаємо: нещодавно парламентарії схвалили новий Закон, який спрощує процедуру стягнення і відчуження заставного майна. Однак нові процедури не будуть поширюватися на кредити, видані до набуття чинності схваленого документа.

Контрольна закупка

Кореспондент Бізнесу ледь не став учасником аукціону з продажу елітної квартири в центрі Києва, коли натрапив на відповідне оголошення в інтернеті. Як пояснили в банку, йдеться про апартаменти в клубному будинку, який будувався для дипломатів американського посольства (7 поверхів - 7 квартир).

Квартира виступає заставою за кредитом для споживчих цілей і стягується примусово. За інформацією співробітника банку, позичальником є ​​"адекватна жінка", яка паралельно продає цю квартиру добровільно за $2,5 млн (відповідне оголошення є в інтернеті). Стартова ж ціна цієї квартири на аукціоні - 8,2 млн грн. Перші торги завершилися безрезультатно, оскільки ціна в 10 млн грн., виставлена ​​на них, на думку представника банку, виявилася завищеною.

У банку пообіцяли потенційному покупцеві "надати юридичну допомогу, щоб не виникло жодних проблем" і навіть запропонували кредит на покупку застави. Розмова відбулася в середу, 19 липня, напередодні других торгів. Представник банку висловив явну зацікавленість у потенційного покупця: надав мобільний номер співробітниці торговельної організації, запропонував під'їхати подивитися квартиру і подати заявку на аукціон.

Як вдалося з'ясувати, інших охочих просто не було. У четвер вранці з банку передзвонили і нагадали про аукціон. Потім був дзвінок вже від організаторів торгів, які також вмовляли взяти участь в аукціоні, навіть незважаючи на катастрофічний цейтнот.

"Якщо у вас є бажання придбати цю квартиру, ми можемо з вами домовитися, під'їдете, коли зможете", - запропонував представник організатора торгів. Цілком можливо, ми б продовжили "контрольну закупівлю", та ось тільки для участі в торгах було потрібно внести гарантійний внесок розміром 14,9% вартості майна, тобто більше 1 млн грн.

Денис Миргородський, президент адвокатської фірми "Династія"

- Теоретично покупка майна на публічних торгах - безризикова. Однак на практиці є серія рішень Верховного Суду, в яких сказано, що "добросовісним покупцем" людина є тільки в тому випадку, якщо в точності дотримано процедури виконавчого провадження. Якщо ж держвиконавець припустився будь-якої помилки або неточності, то придбане майно може бути відібране в покупця.

При цьому можуть виникнути проблеми з поверненням сплачених грошей. Причиною скасування торгів найчастіше є наступні помилки держвиконавців: недотримання процедури і термінів публікації оголошення про проведення торгів, неповідомлення боржника про оцінку майна професійним оцінювачем, порушення процедури опису й арешту майна. Таким чином, покупець, що придбає майно на торгах, не може бути впевнений в чистоті оборудки.

Богдан Кузняк, начальник управління примусового стягнення "Ерсте Банку"

- Після внесення останніх змін до законодавства процедура примусової реалізації стала невиправдано дорогою. Це суперечить нормам ст.5 Закону України "Про виконавче провадження" щодо максимально повного примусового виконання рішень, зазначених у документі (виконавчому листі) на примусове виконання, оскільки стягувач одержує менше грошей.

Більше того, зараз стягувач (банк) позбавлений права вибирати торгує організацію, яка може продати заставне майно за найбільш вигідною ціною! Це - прерогатива Мін'юсту.

Практично припинено можливість добровільного врегулювання боргу між стягувачем і боржником на етапі примусового стягнення, оскільки для припинення виконавчого провадження та зняття арешту з заставного майна Державна виконавча служба повинна отримати виконавчий збір розміром 10% від суми, зазначеної у виконавчому листі (написи нотаріуса). Як правило, сума, зазначена у виконавчому документі, значно більше за реальну вартість заставного майна.

Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб "VAB Банку"

- Про щорічні обсяги ринку заставної житлової нерухомості судити важко, оскільки більшість фінансових структур не декларують інформації про свої проблемні активи. Але очевидно, що зараз процес продажу застав та іпотечного майна в більшості банків налагоджений на належному рівні, угоди щодо реалізації проходять щомісяця.

Можу сказати тільки, що з початку кризи проблемне іпотечне майно продавали вкрай рідко, оскільки схеми його реалізації тільки розроблялися, а попит на нерухомість практично був відсутній. Тепер же всі схеми реалізації заставного житла пройшли "обкатку", попит на нерухомість почав поступово відновлюватися, і обсяг реалізації збільшився.

Юлія Віжевська, керівник управління нерухомості та оцінки "Піреус Банку (Україна)"

- У 2008-2009 рр. практика продажу, в тому числі і примусового, заставного майна не була настільки поширеною. Справа в тому, що терміни звернення стягнення та примусової реалізації становлять не менше півтора років. Ті деякі випадки, коли об'єкти застав доводилося продавати, мали місце, швидше, як спільне рішення банку і клієнта про реалізацію майна.

З початку кризи наш банк продав кілька квартир і одне домоволодіння, а також кілька об'єктів комерційної нерухомості. Ці об'єкти реалізовувалися добровільно, за ринковою ціною, що існувала на момент здійснення операції. Проте зараз ми перебуваємо в процесі обігу примусового стягнення на майно, що виступає забезпеченням за кредитними зобов'язаннями деяких з наших клієнтів.

http://www.business.ua/

Готується скупка чужих ділянок

Держкомзем розробляє законопроект "Про консолідацію земель". Цей документ повинен чітко визначити пріоритетність права викупу земельних ділянок після впровадження в країні ринку землі. "Ми розробили проект закону ("Про консолідацію земель"), щоб виключити можливість рейдерства та зловживань", - говорить міністр аграрної політики і продовольства Микола Присяжнюк.- У цьому законі ми хочемо передбачити можливі ризики. Розривати технологію виробництва ми не дозволимо".

Зафіксувати на законодавчому рівні черговість права викупу землі важливо для подальшого цивілізованого функціонування ринку землі в країні, оскільки навіть зараз - при де-юре не працюючому ринку землі - аграрії часто скаржаться, що сторонні структури викуповують ділянки посеред полів, роблячи подальше господарювання нераціональним і потім скуповуючи залишилися площі за низькою ціною. Також поширена скупка окремих ділянок на кордоні / посеред великих землеволодінь з метою спекуляцій при перепродажі реальному бізнесу.

Право першої ночі

Нагадаємо, що, згідно з проектом земельної реформи, право на купівлю землі сільгосппризначення після зняття мораторію матимуть фізособи і держава в особі земельної агентства. Проте навіть серед такої обмеженої кількості потенційних покупців буде існувати градація. Поки це ранжирування ще тільки розробляється. Виходячи з поточних пропозицій, першочергове право викупу землі матиме орендар - той, хто обробляв наділи в останні роки, і у кого укладені договори оренди з пайовиками. "Нам дуже важливо в процесі земельної реформи не зруйнувати ту систему договірних відносин, що склалася на ринку", - говорить Микола Присяжнюк. Потім право викупу землі отримує територіальна громада, а у випадку та її відмови - держава в особі Земагентства. Учасники ринку заявляють, що правочерговість викупу земель потрібно зафіксувати, виходячи з логіки бізнесу. "Наприклад, біля наших полів є 100 га, хто буде їх купувати? Потрібно, щоб на ці землі могли претендувати ті, хто їх обробляє, ті, хто вміє це робити і робить ефективно, а не притримували їх в надії, що вона подорожчає" , - говорить глава компанії "Нібулон" Олексій Вадатурський.

При цьому фермери відзначають, що якщо вони не акумулюють достатньо коштів на купівлю землі (а це цілком ймовірно при невисоких цінах на зерно і перманентно вводяться державою обмеження), то їх першочергове право на купівлю нічого не значить. "Можливостей для купівлі не створено: є й юридичні обмеження, і економічні", - говорить Максим Федорченко, директор ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні" .- У фермерів вимивають кошти, а покупки за рахунок кредитів - малоймовірні, враховуючи високі ставки. У таких умовах я не бачу, хто буде купувати".

Можливі ризики

Незважаючи на те, що норми консолідації земель спрямовані на захист інтересів фермера, вони можуть бути витлумачені в прямо протилежному сенсі. Потенційні покупці і продавці будуть змушені домовлятися з особами, які мають першочергове право викупу землі і купувати у них відмова від своїх виняткових прав на ділянку. "Все залежить від ситуації: якщо наділ розташований у привабливому місці, то фермери будуть домовлятися з місцевою владою, щоб держава на нього не претендувала. Якщо ж потенційних покупців немає і не передбачається, то, навпаки, вони можуть "стимулювати" інтерес держави до конкретних землям, впливаючи на місцевих чиновників", - говорить Максим Федорченко.

При цьому експерти відзначають, що, згідно з нинішньою редакцією законопроекту "Про ринок земель", і без того дають земельною чиновникам "простір для маневру". "Держземагентство - орган ліцензування, він займається підготовкою лецітаторов, землеоцінщиків, він же відає землею сільгосппризначення, розпоряджається і відчужує її. При таких вихідних даних велика ймовірність виникнення корупції і того, що держава, користуючись своїм переважним правом, зможе формувати великі масиви землі на користь зацікавлених осіб", - говорить Максим Федорченко.

http://eizvestia.com/

Іпотечний "холодець"

На думку банкірів, ринок житлового кредитування далекий від докризових показників і ентузіазм банків не знаходить відгуку у потенційних позичальників. Виною тому не тільки високі ставки на гривневі кредити, а й просідання ринку - клієнтам краще позичити невелику суму у родичів, ніж звернутися в банк.

Що відбувається з ринком?

Банки з натхненням зайнялися відродженням програм іпотечного кредитування. "Це пояснюється тим, що за статистикою саме портфель іпотечних кредитів завжди був найбільш якісним. У випадку, коли позичальник бере кредит на придбання житла для власного проживання, а не для комерційного використання, він намагається не допускати прострочень, а труднощі, які часом виникають, не є критичними і завжди вирішуються шляхом діалогу позичальника з банком", - вважає Олександр Намясенко, заступник голови правління банку "Таврика".

У той же час попит на житлові кредити з боку населення залишається низьким. "Для того щоб ринок іпотечного кредитування ожив і розвивався, необхідною умовою є зниження ставок за кредитами до рівня 9-12% річних у національній валюті. При такому рівні ставок у населення з'явиться мотивація для відмови від оренди житла на користь придбання власного житла в кредит, а також більша кількість потенційних позичальників, виходячи з рівня доходів, зможе отримувати та обслуговувати іпотечні кредити. На жаль, на сьогоднішній день такий рівень ставок є нереальним", - нарікає експерт банку "Київська Русь".

"Характерна риса поточного ринку - відсутність спекулятивної складової", - говорить Андрій Кашперук, начальник Департаменту роздрібних продажів "УкрСиббанк BNP Paribas Group". Типовими покупцями нерухомості виступають як реальні мешканці, так і окремі інвестори, які не поспішають за швидким прибутком. Зараз банки кредитують позичальників, які накопичили кошти на початковий внесок і купують квартиру для себе. "По суті, ринок більш реалістичний, ніж рік тому. Повернення до докризових обсягів продажів можливе не раніше ніж через 2 роки, і цьому є декілька зрозумілих причин - підходи банків до позичальників у тому числі", - говорить Кашперук.

Ставки будуть нижчими, але не сьогодні

Банки поки не готові сильно знижувати ціну, але очевидно, що боротьба фінустанов за позичальника зробить умови кредитування ще більш привабливими. "За нашими прогнозами в середньостроковій перспективі пропозиція по іпотечних кредитах може знизитися ще на 1-3% в гривні", - прогнозує Олександр Намясенко з банку "Таврика".

За спостереженнями Андрія Кашперука з Укрсиббанку, потенціал зниження ставок невеликий, тому що вартість ресурсів і кредитний ризик поки залишаються досить високими. Але у безлічі банків зараз при достатніх ресурсах присутній дефіцит позичальників. І за позичальників йде конкурентна боротьба, що виражається в тому числі і в зниженні ставок і комісій. Наприклад, УкрСиббанк сьогодні кредитує фізичних осіб за ставкою від 14,9% річних. Враховуючи досвід попередніх років, можна стверджувати, що ставки в межах тих, на яких клієнти брали іпотеку в 2007-2008 роках - тобто 12-13% річних - будуть комфортними для позичальників.

Сприяти зниженню відсоткових ставок може активна політика банків щодо зменшення вартості пасивів. "На сьогоднішній день спостерігається зниження відсоткових ставок за депозитними продуктами, що позначається на зниженні вартості іпотечних кредитних продуктів. Також зниження відсоткових ставок пов'язане з розробкою спільних кредитних програм із забудовниками, які засновані на компенсаційних схемах, що дозволяє запропонувати позичальникам пільгову кредитну ставку", - коментує Руслан Мангушев, менеджер з розробки продуктів департаменту роздрібного бізнесу Піреус Банку в Україні.

Первинку не можна вторинку

Банки, які активно фінансують проекти девелоперських компаній, ратують за новобудови. "На даний момент популярною є первинна нерухомість в готових об'єктах. Забудовники надають різні акційні знижки, а часом і суттєві, програми з розстрочки або ж застосовують інші форми стимулювання покупців. У цій ситуації придбання житла в завершеній новобудові є більш привабливим, ніж придбання житла на вторинному ринку нерухомості", - говорить Олександр Намясенко з банку "Таврика".

Як це було і раніше, основні кредитні пропозиції зосереджені на ринку вторинного житла, в той час як лише кілька банків пропонують програми кредитування первинки. Це пов'язано, в першу чергу, з можливими ризиками, які виникають у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості, який кредитується, ще не побудований.

Чи допомагають банкірам ріелтори? На думку операторів ринку первинної нерухомості, від ріелторів немає ніякої користі. Вони не виконують функцію фінансових агентів, а часто озвучують клієнтам некоректну або недостовірну інформацію про банківські послуги. У більшості випадків потенційні позичальники самостійно вивчають існуючі пропозиції банків або ж звертаються до фінансових установ, які активно працюють з обраним ними забудовником.

Абсолютно інша думка у банків, які кредитують вторинку. "Як правило, потенційні позичальники в першу чергу звертаються в агентства нерухомості для вибору об'єкту нерухомості, після чого вже вибирають найбільш підходящу для них кредитну пропозицію і, відповідно, банк. Тому співпраця з рієлторами є одним з основних каналів продажів для банків", - запевняє Руслан Мангушев з Піреус Банку.

Для отримання кредиту або консультації клієнт може звернутися в одне із стандартних відділень, або в іпотечний центр. Популярні сьогодні іпотечні центри відрізняються від звичайних відділень зручністю надання послуг: розміщенням на одному майданчику нотаріуса, рієлтора, наявністю кімнати переговорів, кімнати перерахунку. Як правило, такі відділення спеціально орієнтовані на іпотечне кредитування і найбільш якісно надають послуги в цій сфері. Персонал таких відділень має більше досвіду і готовий допомогти позичальнику в оформленні кредиту.

Держава нам допоможе?

Цільові державні програми, подібні до програми ДІУ, були б гарним джерелом для створення в країні доступного іпотечного кредитування. Цінність такої програми для всіх учасників важко переоцінити. Державні кошти інвестуються в цільове спрямування придбання житла, банки отримують доступ до довгострокових ресурсів, яких насправді завжди не вистачало. Ціна таких ресурсів могла б бути дуже привабливою для населення, тобто держава могла б зіграти велику соціальну роль на ринку житла. "У нашій країні, де вартість нерухомості в кредит і доходи населення несумірні в термінах життя одного покоління, без подібних програм велика частина населення ніколи не зможе придбати собі житло", - говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку.

Банкіри відзначають, що активний розвиток існуючої державної програми "Доступне житло" при наявності безперервного фінансування з боку держави може кардинально змінити ситуацію на ринку щодо вартості квадратного метра, за обсягом відсоткових ставок. Наприклад, банк "Таврика" в червні отримав довгостроковий кредит від ДІУ на фінансування будівництва соціального житла, що дозволило кредитувати покупців квартир у Бучі (містечко під Києвом. - прим. ред.) терміном на 30 років під відсоткову ставку не вище 15% річних у гривні.

Шура, накопичуйте далі!

На ринку кредитування житла найбільш активні кияни. Так, близько половини клієнтів, які отримали іпотечний кредит у ВТБ Банку - це жителі столиці. Також значну частку портфелів великих банків займають кредити, видані жителям Дніпропетровська, Харкова та Львова. "Якщо говорити про профіль клієнта, то це найчастіше співробітники великих компаній з доходами понад 8 000 гривень. Середній вік клієнта - 30-45 років", - говорить Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку.

За даними ВТБ Банку, середня сума кредиту на купівлю нерухомості в Києві та містах-мільйонниках пекребуває на рівні 160-180 тис. гривень. У кредит беруть 1-2 кімнатні квартири при великому власному первинному внеску - більше 40%.

"Внесок буде знижуватися, однозначно. Але мінімальний внесок, такий як 10% при порівняльній ринковій кредитній ставці може з'явитися лише за умови, що на ринку зупиниться зниження цін на нерухомість, тобто зменшаться ризики зниження вартості забезпечення. Такі серйозні зміни можуть з'явитися, за нашими прогнозами, не раніше ніж через рік", - говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку. Зараз деякі банки пропонують внески від 10%, але за умови надання додаткового забезпечення, що не є класичним прикладом іпотечного кредиту.

Солідарний з колегою і Руслан Мангушев з Піреус Банку. "Ми вважаємо, що до кінця поточного року розмір початкового внеску не знизиться нижче позначки 20%. Це вигідно, в першу чергу, для клієнтів, бо з підвищенням початкового внеску знижується кредитне навантаження", - прогнозує експерт.

Проте, на ринок іпотечного кредитування продовжують виходити нові банки, оскільки ця ніша залишається однією з пріоритетних у сегменті роздрібних заставних кредитних продуктів. На думку банкірів, посилення конкуренції найближчим часом сприятливо вплине на поліпшення цінових, технічних і сервісних складових іпотечних кредитних продуктів.

http://www.banki.ua/

Затишок не по кишені

Тривала криза в будівельній галузі призвела до стагнації суміжних бізнесів. Зупинені будівництва "заморозили" роботу дизайнерів, архітекторів і фахівців з оформлення інтер'єру. Вартість їхніх послуг не зросла відносно докризового рівня, при цьому в рази впала кількість замовлень. У найближчий рік змін на краще учасники ринку не очікують.

Зручний єдиний за стилем інтер'єр - не лише основа комфортного мешкання, а й інвестиція - дизайнерський ремонт додає до 100% вартості квартири. Однак будівельний ринок, перший "потоплений" під час кризи, потягнув із собою на дно і масу суміжних бізнесів, в першу чергу дизайн інтер'єрів. За три роки сегмент істотно скоротив оберти і втратив велику кількість гравців.

Почім краса

Як відзначають учасники ринку, у вартості послуг дизайнерів за останні роки відбулася лише невелика корекція, яка не компенсує нових реалій ринку. "Розцінки практично не змінилися з докризових часів і становлять $50-80/кв. м, в деяких випадках доходячи до $100", - говорить глава дизайн-центру "Рея" Олена Роздорожнюк. Для ландшафтного дизайну розкид цін, як і раніше, дуже широкий - ціни складають $20-250/сотка і залежать від наповнення пакету послуг - цей рівень також приблизно відповідає цінам першої половини 2008 р. "Якщо кілька років тому мої розцінки становили $25-30/кв. м, - то тепер $40-50/кв. м, але це підвищення не можна порівняти з тим, як подорожчало все інше", - говорить дизайнер Лідія Столярова.- "Зараз замовники намагаються збити ціну, виправдовуючи все кризою. При цьому вони не беруть до уваги, що фактично не змінилися ні зусилля, які вкладаються в проект, ні обсяги робіт".

Загалом процедура укладення договорів з дизайнером не змінилася з докризових часів - клієнт переглядає портфоліо дизайнера (в ідеалі - в 3D форматі), вивчає рекомендації знайомих, чітко проговорює умови співробітництва (наприклад, прописується максимальна кількість варіантів, які зобов'язаний надати дизайнер). Що принципово змінилося - сам замовник. "Клієнт вважає, що тепер за його гроші дизайнер повинен попрацювати", - відзначає один з учасників ринку. Якщо до кризи замовники часто повністю віддавали проект на відкуп спеціалісту, присвячуючи себе роботі, то тепер їх роль вже не зводиться до оплати рахунків. "Люди стали бережливо ставитися до грошей, вони можуть витратити час на те, щоб знайти матеріали подешевше. Це можна зрозуміти", - говорить Лідія Столярова. Та й самі магазини будматеріалів змінили тактику - якщо раніше вони виступали однією "командою" з дизайнером, то тепер більше на боці покупця. Вартість будматеріалів і матеріалів дизайну інтер'єрів через велику імпортну складову зросла пропорційно курсу долара і щорічно виростає ще мінімум на рівень інфляції, тому магазини зацікавлені в покупцях і готові йти їм назустріч.

Але навіть при такому дружньому до покупця ринку кількість замовлень не відновлюється. "Можна констатувати, що кількість замовлень впала в рази. У клієнтів просто немає грошей", - говорить Олена Роздорожнюк. Багато підрядів, укладених ще в 2008 р., виявилися замороженими в будівництвах і так і не були завершені.

Не дивно, що кількість гравців на ринку значно зменшилася. "Багато закрилися. Криза торкнулася всіх сфер, і піти в якийсь інший бізнес просто нікуди", - говорить Олена Роздорожнюк. З іншого боку, криза стала перевіркою на міцність. "Ступінь виживання безпосередньо залежала від того, як вибудовувався бізнес в докризові роки. Якщо це був бізнес заради бізнесу, то такі гравці пішли. Але у компаній, які сприймали це як справу на довгу перспективу і в яких був грамотний підхід, вистояли. У них була робота і під час кризи, і зараз", - говорить Лідія Столярова.

Погляд у майбутнє

У найближчий рік учасники ринку радикальних змін на краще не очікують. Вони констатують - навіть забезпечені люди не планують будівництво будинків, а бізнесмени зайняли вичікувальну позицію, пов'язану з можливим обвалом гривні восени-взимку. "Абсолютно непрогнозована ситуація. Але я думаю, що в найближчий рік ми не побачимо змін", - говорить Олена Роздорожнюк.

Запорука поліпшення ситуації - зростання добробуту населення і відновлення будівельного ринку. Однак будівельники, які мають стати каталізаторами розвитку супутніх сфер, поки не обнадіюють. "Очікування поки в негативній зоні. Залежно від сегмента, думаю, буде ще зниження на рівні 0,5-1% вартості протягом року", - зазначив глава одного з будівельних об'єднань столиці.

http://eizvestia.com/

Досягли попиту

З початку року середня ціна квадратного метра на вторинному ринку житлової нерухомості просіла на 5-10% залежно від сегмента до $1,7-2 тис. За даними консалтингової компанії "Самсон", придбати столичну "гостинку" можна сьогодні за $50,3 тис., "однушку" - за $70,3 тис., "двушку" - $94,2 тис, "трійку" - $124 тис.

За словами генерального директора АН Park Lane Галини Мельникової, особливо затребуваним залишається найбільш доступне житло в ціновій категорії до $100 тис. У різні місяці його частка в загальному обсязі продажів становить від 45% до 65%, в середньому за півріччя - приблизно 55%. Такі квартири можуть мати від однієї до трьох кімнат і розташовуватися практично у всіх районах столиці. Але більш затребувані в цій ціновій категорії одно- і двокімнатні квартири, розташовані на житлових масивах Оболонь, Позняки, Осокорки, Троєщина, мікрорайоні Святошин, а також однокімнатні варіанти у Печерському та Подільському районах. У той же час, за словами директора ріелторської компанії "Каштан-2000" Сергія Позняка, покупці намагаються обходити стороною житло старого фонду - "хрущовки" і "панельки". "Попит на цей товар невеликий, і він падає, а ось продавці таких квартир згідливі і з задоволенням експонують свою нерухомість за цінами, що все більше знижуються", - розповідає він. Однак якщо "хрущовку" продавати нижче ринкової ціни (середня ціна $1,67 тис. за один кв. м), то покупці знаходяться досить швидко. Така особливість поточної ринкової ситуації - попит є тільки на те житло, яке продається дешевше ринку, хоча б на 3-5%. "Наприклад, минулого місяця ми продали: двокімнатну квартиру по вул. Василенка за $55 тис., що на 5-7% нижче ринку, а в Голосіївському районі мебльована "двушка" у відмінному стані була реалізована за $69 тис., хоча до цього вона три місяці продавалася за $80 тис.", - розповідає начальник відділу продажів квартир компанії "Траєкторія" Лідія Ряжських.

У цьому півріччі відзначалася плавна міграція покупців у дорожчі сегменти житла за ціною за квартиру $100-200 тис. і $200-300 тис. Мельникова вважає це наслідком здешевлення іпотеки. Втім, процентні ставки ще досить великі (ефективна ставка коливається на рівні 14,9-26,7% річних), тому частка угод, укладених за допомогою іпотеки, невелика - до 12%, але це більше, ніж у другому півріччі 2010 р. на 8-9%. Через дорожнечу іпотека відіграє роль допоміжного механізму, який надає можливість придбати бажану квартиру, взявши у банку відсутні 20-40%. "Варіантів кредитування з початковим внеском 10-20%, як це було раніше, поки в нашій практиці не зустрічалися", - підсумовує Галина Мельникова.

"Первинку" рятує розстрочка

Попит за останні півроку на первинний ринок нерухомості зріс до рівня осінніх показників 2008 р. - початок кризи. Так, за даними компанії SV Development, в червні було продано 613 квартир, що на 56% більше, ніж рік тому. Усього за півроку на первинному ринку житлової нерухомості реалізували 1968 квартир (за перше півріччя 2010 р було продано 1074 квартири). Варто зазначити, що приблизно стільки ж квартир купувалося в докризові часи за один-два місяці.

За словами пані Ряжських, ціни в новобудовах істотно не змінилися. Так, по Києву середня ціна квадратного метра житла становить близько $1,3-1,6 тис. Найдешевші квартири як і раніше у будівельного гіганта ХК "Київміськбуд" - $1,2-1,3 тис./кв. м.

За словами екс-президента "Київміськбуду" Василя Можара, фактором, що утримує ціни на первинному ринку нерухомості, є житло в Київській області, яке дешевше від столичного більш ніж на 30% (близько $0,8-0,9 тис. / кв. м ). Хоча ціна квадратного метра в "первинці" нижча, ніж на "вторинці", на 30%, квартири в новобудовах через свою велику площу обійдуться дорожче мінімум на 15%.

За словами експертів, існуюча активізація на первинному ринку нерухомості пов'язана з маркетинговою активністю девелоперів. "При купівлі квартири на первинному ринку нерухомості багато гравців пропонують кредитування або розстрочку", - розповідає генеральний директор ІДК "Каскад" Анатолій Шахновський. Також деякі гравці ринку намагаються залучити покупців за рахунок поліпшення пропозиції: квартири продаються з ремонтом і в деяких випадку частково мебльовані. Як правило, така пропозиція характерна для будинків з низьким ступенем готовності. Не останню роль зіграло і відновлення будівництва багатьох, раніше заморожених об'єктів, що призвело до поступового відновлення довіри покупців до забудовників. "Також ефективним заходом став продаж "сурогатної первинки", коли забудовник вводить в експлуатацію і отримує право власності на об'єкти нерухомості (квартири) на себе, роблячи по суті цю нерухомість "вторинкою" і виключаючи ризики можливої недобудови", - розповідає Сергій Позняк.

Найбільше продаються квартири традиційно дво- і однокімнатні. Покупці не хочуть ризикувати і купують житло в будинках, уже зданих в експлуатацію, незважаючи на те що ціна квадратного метра в таких об'єктах вища, ніж у недобудов, на 10-15%.

Дорожчати не будуть

Відновлення попиту не може не радувати продавців, але поточної динаміки недостатньо для підвищення цін. Будь-яке подорожчання пропозиції призведе до відтоку покупців до згідливіших гравців. "На ринку вторинної нерухомості буде панувати стабільність. Коливання ціни як в бік зменшення, так і збільшення збережуться в рамках 5-7%", - вважає Мельникова. Вона очікує, що за умови стабільних цін кількість угод буде плавно збільшуватися, оскільки сьогоднішні ціни для багатьох потенційних покупців є прийнятними. Крім того, активність на ринку може збільшити і введений нещодавно податок на житло. Як писали "ЭИ", максимальна житлова площа, з якої не сплачується податок, становить 120 кв. м для квартири і 250 кв. м - для дому. Причому під пільгу потрапляє тільки те житло, де людина зареєстрована, решта оплачується за кожен квадрат. Ріелтори вже зафіксували продаж зайвих площ, коли обмінювали квартири більшої площі на меншу. Втім, враховуючи, що таких квартир на ринку не так багато, то і подібні угоди будуть носити одиничний характер.

Розвиток сценарію на первинному ринку нерухомості залежить від грамотної маркетингової активності забудовників. Інтерес і довіра до новобудов будуть оживати, і будівельні компанії зможуть навіть перетягнути на себе частину покупців "вторинки". Але для цього забудовники повинні дотримуватися заявлених термінів будівництва, пропонувати програми розстрочки платежів, уникати нових будівельних скандалів. "У такому випадку первиний ринок має всі шанси в найближчому майбутньому відвоювати колишні позиції", - підсумовує Мельникова.

http://eizvestia.com/

Жива нерухомість

Банки вступили в новий етап боротьби за клієнтів-фізосіб. На ринку вдвічі збільшилася кількість гравців, які сподіваються заробити на іпотечному кредитуванні. І хоча ставки по таких позиках стали нижчими в середньому на 3-5 процентних пунктів, вимоги до потенційних позичальників залишаються досить жорсткими.

У 2011 році кредитна активність банків підвищилася: за даними Нацбанку, зростання чистих активів кредитних установ за січень-травень склало 7,06% - до 1,01 трлн грн. При цьому зобов'язання банків за п'ять місяців збільшилися на 7,6% і на початок червня досягли 865,9 млрд грн. Незважаючи на загальну тенденцію зростання кредитної активності в цілому по системі, нарощувати портфелі іпотечних позик докризовими темпами фінустанов поки не готові. "Іпотечні кредити під час кризи опинилися в числі найбільш проблемних з причини подорожчання обслуговування валютних кредитів через девальвацію гривні, а також істотний обвал вартості нерухомості", - пояснює динаміку директор департаменту управління роздрібними продажами Ерсте Банку Віталій Позняк.

Великі й обережні

До кризи основними гравцями на ринку іпотечного кредитування були банки першої групи за класифікацією НБУ. За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), найбільші портфелі кредитів на купівлю нерухомості і зараз мають у своєму розпорядженні такі фінустанови, як УкрСиббанк, "Райффайзен Банк Аваль", ОТП Банк, Укрсоцбанк і банк "Надра" (див. діаграму). Проте сьогодні іпотеку готові видавати лише три банки із зазначених, оскільки банк "Надра" активно бореться з проблемною заборгованістю, залишаючись під наглядом тимчасової адміністрації, а "Райффайзен Банк Аваль" під час кризи взагалі відмовився від споживчого кредитування - сьогодні банк пропонує фізичним особам лише кредитні карти.

Відсутність на ринку двох найбільших гравців дозволила іншим банкам наростити частку ринку. Особливу активність у сегменті кредитування нерухомості з минулого року проявляють ВТБ Банк, "Дочірній банк Сбербанку Росії", Банк Кіпру, Ерсте Банк, Фольксбанк, Піреус Банк, Астра Банк і Банк Креді Агріколь. Усього на ринку - до 30 фінустанов, що пропонують програми іпотечного кредитування, тоді як рік тому їх було вдвічі менше. "За останні півроку на ринок вийшла велика кількість операторів, і умови кредитування значно покращилися. Розширюються і продуктові лінійки банків, які запускають іпотечні програми для придбання домоволодінь, програми кредитування купівлі паркомісць в побудованих об'єктах первинного ринку нерухомості", - відзначає начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич.

Але говорити про нарощення портфелів можуть лише окремі фінустанови, які до кризи не вели активного кредитування нерухомості. Великі ж гравці намагаються знизити обсяги портфелів, продовжуючи, втім, видавати нові кредити з особливою обережністю. Клієнти розповідають, що отримати іпотеку в банку першої десятки набагато складніше, ніж в установі третьої чи четвертої групи. Банкіри пояснюють таку обережність наслідками кризи, яка внесла досить серйозні корективи в сам ринок іпотеки. "Раніше близько 50-60% кредитних угод носили спекулятивний характер. Населення України сприймало іпотеку як можливість інвестувати і збільшити капіталізацію своїх власних ресурсів. Зараз же це кредитування безпосередньої потреби в житлі. І у зв'язку зі стагнацією забудовників на сьогоднішній день кредити в основному видаються на придбання нерухомості на вторинному ринку. Ситуація з первинним ринком, незважаючи на деякі позитивні сигнали, залишається досить складною, тому банки не поспішають активно відновлювати роботу в даному напрямку", - розповідає Віталій Позняк.

Кредитування первинного ринку нерухомості залишається поки рідкісним явищем - лише 10 банків готові видавати кредити на купівлю квартири в будь-якому будинку, що будується, проте під заставу вже наявного в позичальника житла. Частіше можна зустріти партнерські програми банків і забудовників.

Зазвичай це вимушена "дружба": профінансувавши компанію, фінустанови впроваджують та іпотечну програму кредитування придбання квартир в об'єктах забудовника, щоб той міг швидше реалізувати метри і гарантовано розрахуватися з банком за видану в рамках фінансування будівництва позику. Однак і таких партнерських програм всього 14, що в масштабах всієї країни, м'яко кажучи, непомітно. Наприклад, Банк Форум кредитує купівлю квартир в столичному ЖК "Лазурний блюз", Кредитпромбанк видасть іпотеку на купівлю квартир в двох споруджуваних комплексах під Києвом - в Борисполі та селі Чайка, банк "Київська Русь" кредитує купівлю житла в ЖК "Ольжин град" у Вишгороді. Партнерські програми з забудовниками є також у банку "Таврика", Укрсоцбанку, банків "Київ" і "Хрещатик", Дельта Банку.

Ставки менші

Цього року банки поліпшили умови кредитування нерухомості. Перш за все збільшився максимальний термін - якщо роком раніше він становив 5-10 років, то зараз - 20-25 років. Крім того, деякі гравці вже готові видати кредит при наявності у клієнта початкового внеску в розмірі 20-30% від вартості житла, хоча поширена вимогу на ринку - самостійна сплата не менше 40%. Але найсуттєвіші зміни пов'язані з рівнем процентних ставок: в середньому вартість іпотечних кредитів становить 16-20% річних у гривні. Адже ще рік тому ціна іпотеки була не менше 23-25%.

Незважаючи на очевидне здешевлення кредитів на нерухомість, банкіри скептично ставляться до ідеї можливого іпотечного буму. І цьому є просте пояснення - вимоги до потенційних позичальників все-таки досить жорсткі, що істотно звужує їх коло. "Клієнт повинен витрачати на обслуговування всіх своїх кредитів не більше 50% сукупного щомісячного доходу родини. До розгляду приймається тільки офіційно підтверджений дохід", - відзначає голова правління Астра Банку Михайло Власенко. При розрахунку максимальної суми кредиту банки враховують сукупні доходи та витрати позичальника, а також членів його сім'ї. Природно, у клієнта повинна бути постійна робота і позитивна кредитна історія, але бажано і наявність додаткових активів - нерухомості чи землі.

Щоб знизити ризики по продукту, банки відмовилися від розгляду неофіційних доходів клієнтів, хіба що сума іпотечної позики становить 10-15% при авансі клієнта 85-90% вартості житла. Знижує банківські ризики і кредитування за умови первісного внеску не менше 40-50%: чим вищий авансовий внесок, тим менше фінансове навантаження на клієнта з обслуговування кредиту. А в разі продажу кредитною установою застави навіть за несприятливої ситуації на ринку нерухомості шанси банку повернути всю суму кредиту досить високі. Крім того, більшість фінустанов більше не хочуть кредитувати за фіксованою процентною ставкою, пропонуючи плаваючу ставку, яка в разі зміни ситуації на ринку дозволить банкам без укладання додаткових угод підвищити вартість позик.

Варто зазначити, що цього року банки також вирішили запровадити штрафи за дострокове погашення іпотечних кредитів. Тепер клієнту, який вирішив виплатити кредит раніше (повністю або частково погасивши заборгованість), загрожує штраф у розмірі 0,5-2% від внесеної суми. Тому юристи рекомендують уважно вивчати іпотечні договори. "У позичальників часто виникають претензії до банків через величезну кількість штрафів при найменшому і незначному порушенні умов договору, а також у зв'язку з наявністю в ньому пунктів, що дозволяють розголошувати банківську таємницю третім особам і реалізовувати односторонню зміну умов договору і процентної ставки", - пояснює керуючий партнер юридичної компанії "Ольга Демченко і партнери" Ростислав Кравець. До кінця року змін на ринку іпотеки не передбачається: ані істотного зниження ставок, ні збільшення термінів кредитування банкіри не обіцяють.

"На нашу думку, кредитний ринок у 2011 році буде залишатися консервативним. Збережеться головна умова отримання кредиту - достатність офіційних доходів клієнта", - упевнений заступник голови правління "Дочірнього банку Сбербанку Росії" Ігор Лохмаков. Утім, зростання обсягів іпотечних портфелів все ж буде, хоча і не для ринку в цілому, а лише для конкретних гравців. Банкіри вважають, що кількість іпотечних угод може зрости з 5-6% від загального обсягу укладених договорів на купівлю житла в країні на початку 2011 року до 15-20% до кінця року.

На динаміку обсягів іпотечного кредитування будуть впливати не тільки темпи зростання економіки і стабільне збільшення доходів населення, але й можливості банків залучати довгі і відносно недорогі ресурси. "Розвиток іпотеки також напряму залежить від учасників ринку, готових запропонувати різноманітні кредитні програми на тлі повільного зниження ставок. При прийнятті рішень про видачу кредитів банки будуть більше орієнтуватися на зниження ризиків, ніж на збільшення кредитного портфеля", - відзначає начальник відділу розвитку та підтримки роздрібних продуктів банку "Хрещатик" Андрій Осипов. До кінця 2011 року ставки за іпотечними позиками знизяться максимум на 0,5-1 п.п., проте вимоги до позичальників залишаться незмінно жорсткими.

http://www.kommersant.ua/

Нерухомість: дна не видно

"Ціни вторинного ринку наближаються до цін первинного. У Києві на новобудовах метр уже коштує 8 тисяч гривень. Не виключно, що ціни на вторинному ринку впадуть до 1200 доларів".

Відомий російський девелопер Сергій Полонський ще в жовтні 2008 року обіцяв з'їсти краватку, якщо ціни на його нерухомість через півтора року не виростуть на 25%.

Згодом він таки з'їв шматок краватки, зазначивши, що його прогноз не збувся лише частково.

Українські експерти, девелопери та забудовники не лише не їдять краватки за свої хибні прогнози, але й знову і знову пророкують цінове дно.

Достатньо одним оком глянути на прогнози експертної спільноти у 2010 році, щоб впевнитися у їхньому надмірному оптимізмі. Тоді вони переконували, що після стабілізації доходів українців ціни на нерухомість почнуть рости. Водночас, підігріватиме ринок наближення чемпіонату "Євро-2012".

Спекулянти йдуть з ринку

Менш оптимістичними виглядають їхні передбачення у 2011 році: ціни хоч і знизяться на 5-10%, але востаннє. Мовляв, у Києві вони вже впали до рівня найдешевших столиць Європи, поступаючись лише Білорусі та Молдові.

Насправді ж Україна за рівнем доходів населення суттєво поступається Європі, зайнявши за рівнем бідності на континенті друге місце з кінця.

До кризи Україна була одним з світових лідерів за темпами зростання цін на житло. У 2009 році, у розпал кризи, вона увійшла до світової трійки країн, але вже у рейтингу падіння цін. Вітчизняна нерухомість подешевшала на 21%, поступившись лише Латвії - 48% та ОАЕ - 46%.

Згодом у цих двох країнах ціни зупинилися, в Україні ж вони і далі падають, хоча й не так інтенсивно. У 2010 році квартири подешевшали ще на 15%.

Найсуттєвіше падають ціни на столичне житло, які є орієнтиром для регіонів. У травні 2011 року київський квадратний метр подешевшав на 11% проти цього ж місяця 2010 року до 1 470 доларів.

Втім, дані ріелторів не зовсім відображають реальну картину: часто-густо продавці і будівельники погоджуються на 5-10-відсоткову знижку.

Бюджетні та неліквідні квартири коштують ще дешевше. На сайтах з продажу житла можна знайти столичну "одиничку" за 30-35 тисяч доларів, тоді як у передкризовому 2008 році вона б коштувала 70-80 тисяч доларів.

Ще більше засмучують спекулянтів цінові очікування ринку. За даними порталу Domik.net, у березні-травні 2011 року котирування тупцювали на низькій позначці 0,3%, так і увійшовши у "мертвий" літній сезон.

Деякі експерти не виключають, що ринок оживе лише тоді, коли середня ціна на столичну нерухомість впаде до 1 тисячі доларів за квадратний метр. Самі ріелтори скептично ставляться до будь-який цінових орієнтирів.

"Під час кризи теж говорили, що ринок обвалиться на 600 доларів за метр, і тоді будуть купувати, але цього не сталося. Такі заяви дезорієнтують людей. Зараз ціни не падають і, думаю, більше падати не будуть", - каже президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич.

Будівельників не врятували реформи

Стагнація ринку нерухомості зовсім не влаштовує будівельників. Вони кажуть, що працювати собі у збиток не будуть, оскільки ціни на будівельні матеріали, пальне та зарплату робітникам стрімко ростуть.

За даними Держстату, вартість будівельних робіт у 2009 році зросла на 8,6%, в 2010 році - на 18,9%, а за перший квартал 2011 року - на 3,4%.

Хоч держава з початку 2011 року і скасувала значну частину зайвих дозвільних процедур, будівельники не змогли похвалитися успіхами.

За січень-березень 2011 року введення в експлуатацію житла навіть впало на 1,42% проти цього ж періоду 2010 року. Обсяг капітальних інвестицій в нерухомість за той же час збільшився на 43% до 97,7 мільйона доларів, але левова частка грошей йде на будівництво незавершених об'єктів.

Столичні новобудови продаються повільно: в 2010 році у Києві реалізували лише 3 тисячі нових квартир - учетверо менше, ніж в докризовому 2008 році. Вторинна нерухомість продається жвавіше. Покупці не хочуть інвестувати в оздоблення нових квартир, які й досі спороджуються у форматі "голі стіни".

"Ціни вторинного ринку наближаються до цін первинного. У Києві на деяких новобудовах метр уже коштує 8 тисяч гривень. Не виключно, що ціни на вторинному ринку впадуть до 1200 доларів. Ринок ще не відчув дна", - вважає голова Ріелтерської палати України Олександр Бондаренко.

Нема попиту - нема квартир

Платоспроможного попиту на квартири немає, оскільки банки не дають людям кредити. За три місяці 2011 року іпотечний портфель установ скоротився на 3,2%, і в другому кварталі він може "схуднути" ще на 1-2%.

Середня ставка за такими позиками - 18,3%. Банки видають кредити лише за умови істотного першого внеску - до 50%. Хоча деякі установи починають зменшувати перший внесок до 20-30%, це поки не є масовим явищем.

"Ринок оживе тоді, коли у людей почнуть рости доходи. Поки цього не відбувається. Ринок нерухомості першим входить у кризу і останній з неї виходить", - впевнений Бондаренко.

За його словами, сектор пожвавиться лише за умови зростання транзакцій у ньому. "У 2010 році ринок стабілізувався, але все одно був у мінусі - 0,1%. Наразі транзакції не ростуть, але й навіть якщо почнуть рости, то треба ще певний час на відновлення зростання цін", - відзначив експерт.

Сподіватися, що ринку допоможе держава, не варто. Бюджетна програма "Доступне житло" зазнала краху, як і програма молодіжного кредитування, за десять років існування якої квартири отримали лише 3% "черговиків".

До того ж, "Доступне житло" виявилося не таким вже й доступним, адже покупцю треба було назбирати мінімум 70% вартості квартири, щоб отримати дешевий кредит.

http://www.epravda.com.ua/