На сьогоднішній день в Україні немає єдиного нормативно-правового акта, який би регулював відносини в сфері купівлі-продажу та оренди житлової та нежитлової нерухомості. А ті крихти, що прописані в декількох Кодексах, не вирішують нагальних проблем, надаючи можливість учасникам ринку йти від відповідальності один перед одним і перед державою, ухиляючись від сплати податків. І все ж український законодавець вирішив вивести ринок нерухомості з тіні. І першим промінчиком сонця в темному царстві став нещодавно зареєстрований проект Закону "Про ріелторську діяльність" (реєстр. № 8781). Проектом передбачається наведення порядку в правилах гри, які, очевидно, не всім припадуть до смаку. "Судово-юридична газета" вирішила проаналізувати, хто в разі ухвалення документа залишиться на коні, а хто, можливо, і не у справах.
Спочатку диплом - потім робота
Проект закону урізує можливість бути ріелтором кому завгодно. Так, відповідно до ст. 4 проекти, ріелтером може бути лише дієздатна фізична особа (громадянин України, іноземець або особа без громадянства), яка має вищу освіту за освітньо-кваліфікаційним рівнем "бакалавр". Крім того, така особа повинна буде пройти професійну підготовку та підвищення кваліфікації ріелторів. І вже після цього скласти відповідний кваліфікаційний іспит. Потім за результатами іспиту такій особі буде надано (або не надано) право отримати відповідні кваліфікаційні документи ріелтора і бути зареєстрованим в Реєстрі ріелторів.
Однозначно, ідея з освітою викличе невдоволення тих, хто вже працює ріелтором, але ще продовжує вчитися. Та й "підвищення кваліфікації" напевно буде коштувати грошей. З іншого боку, явний плюс в тому, що, маючи Реєстр ріелторів та орган, який видає дозволи, з'явиться можливість скаржитися на тих, хто недобросовісно виконує свою роботу. Ті, хто орендує житло і переїжджали декілька разів, зрозуміють, про що йдеться. Нинішні ріелтори дозволяють собі занадто часто недобросовісно виконувати свої обов'язки, в результаті чого їх клієнти втрачають час, нерви і гроші. Тому, можливо, зі схваленням документа з'явиться шанс хоч якось впливати на таких "фахівців".
Моральний рівень теж повинен бути на висоті
Крім освіти і спецпідготовки, законодавець вирішив додати до переліку вимог до особистості ріелтора і відсутність судимості. Більше того, здійснювати свою діяльність ріелтор, відповідно до проекту, зможе або в структурі юридичної особи, яка здійснює виключно ріелторську діяльність, або як підприємець - і теж надає виключно послуги, пов'язані із здійсненням ріелторської діяльності. Документом на ріелторів накладається декілька прямих заборон. Так, згідно з проектом, ріелтору забороняється здійснювати ріелторську діяльність у складі двох і більше юридичних осіб - суб'єктів ріелторської діяльності. Також не можна буде працювати в складі юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності, одночасно здійснюючи таку діяльність як ріелтор-підприємець. Варто звернути особливу увагу, що порушення цієї вимоги є підставою для анулювання Кваліфікаційного свідоцтва ріелтора. І ще один цікавий момент: керівником юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності може бути тільки ріелтор. Тому готуєтеся, панове ріелтори, до перепрофілювання. До слова, відповідно до проекту, ріелтерська діяльність включає в себе п'ять видів послуг. Це брокерська діяльність на ринку нерухомості; діяльність з організації торгів нерухомістю; діяльність з надання інформаційних та консультаційних послуг на ринку нерухомості; діяльність з управління нерухомістю, а також діяльність з проведення ріелторської експертизи.
Раз реєстр, два реєстр і перевірочка
Як видно, законопроект, крім особливих вимог до самих ріелторів, пропонує впровадження зовсім іншого механізму організації роботи цього ринку послуг. Так, крім двох реєстрів: Реєстру ріелторів і Реєстру суб'єктів ріелторської діяльності, - планується створення Ріелторської палати. Одна з її функцій - це співпраця в сфері професійної підготовки ріелторів, а також контроль за якістю такої підготовки. До інших, не менш важливих функцій Палати, належать ведення переліку навчальних закладів та формування Кваліфікаційної комісії. Також Палата встановлює форми кваліфікаційних документів ріелторів, має право визначати вимоги для альтернативних форм підвищення кваліфікації, сприяє створенню конкурентного середовища у сфері професійної підготовки та підвищення кваліфікації ріелторів.
Ситуація виходить двоякою. З одного боку, ріелторів можна буде залучати до відповідальності, з іншого - впливати на них через Палату, навіть незважаючи на те, що створюється вона на добровільних засадах всеукраїнськими та регіональними професійними громадськими організаціями ріелторів. За такий невдалий приклад може служити Вища кваліфікаційна комісія адвокатури, діяльністю якої незадоволені багато адвокатів. За схожого стану речей неугодних ріелторів просто не допустять до "годівниці" ще на етапі переоформлення.
Кому платити-то?
Незважаючи на спроби привести питання купівлі-продажу та оренди нерухомості до спільного знаменника, законодавець все ж обійшов увагою деякі практичні моменти, які б варто було врегулювати. Зокрема, можна було б встановити, що будь-які розрахунки з ріелтором проводяться виключно за безготівковим розрахунком, тобто оплата йде не ріелтору - працівникові юрособи, а підприємству, щоб уникнути спекуляцій і забезпечити відрахування в бюджет. Також ріелтори наполягають на тому, щоб кожний об'єкт нерухомості продавався тільки в порядку ексклюзивного договору. Тобто це договір, який робить неможливим вихід клієнта на час дії договору до іншого ріелтора. Це гарантує їм стабільний дохід. Хоча для споживача таких послуг це не завжди зручно.
Нам не страшний сірий вовк
У світовій практиці ріелтор - це людина, яка займається виключно підбором продавця покупцеві (орендарю орендодавця) і навпаки. Всі інші питання, наприклад, перевірка на так звану "юридичну чистоту" об'єкту нерухомості, перебувають у віданні юристів і нотаріусів. У нас же, мабуть, планується готувати ріелторів у всеозброєнні. Та й відповідальність відповідно до проекту (анулювання сертифіката або кваліфікаційного свідоцтва, тобто позбавлення права займатися ріелторською діяльністю) відносно невелика. Цивілізовані країни в цьому питанні мають зовсім інший, жорсткий підхід. Так, в Канаді, якщо ріелтор приховає справжню суму угоди, його можуть притягнути до відповідальності за шахрайство. Покарання відповідне: кілька років позбавлення волі, величезний штраф і довічне позбавлення права займатися цим видом діяльності.
Підбиваючи підсумки, слід зазначити, що законопроект поки на розгляді комітетів, і поки він буде винесений на голосування, напевно в нього буде внесено зміни. Очевидно одне, законодавче врегулювання цієї сфери послуг давно назріло.
Спочатку диплом - потім робота
Проект закону урізує можливість бути ріелтором кому завгодно. Так, відповідно до ст. 4 проекти, ріелтером може бути лише дієздатна фізична особа (громадянин України, іноземець або особа без громадянства), яка має вищу освіту за освітньо-кваліфікаційним рівнем "бакалавр". Крім того, така особа повинна буде пройти професійну підготовку та підвищення кваліфікації ріелторів. І вже після цього скласти відповідний кваліфікаційний іспит. Потім за результатами іспиту такій особі буде надано (або не надано) право отримати відповідні кваліфікаційні документи ріелтора і бути зареєстрованим в Реєстрі ріелторів.
Однозначно, ідея з освітою викличе невдоволення тих, хто вже працює ріелтором, але ще продовжує вчитися. Та й "підвищення кваліфікації" напевно буде коштувати грошей. З іншого боку, явний плюс в тому, що, маючи Реєстр ріелторів та орган, який видає дозволи, з'явиться можливість скаржитися на тих, хто недобросовісно виконує свою роботу. Ті, хто орендує житло і переїжджали декілька разів, зрозуміють, про що йдеться. Нинішні ріелтори дозволяють собі занадто часто недобросовісно виконувати свої обов'язки, в результаті чого їх клієнти втрачають час, нерви і гроші. Тому, можливо, зі схваленням документа з'явиться шанс хоч якось впливати на таких "фахівців".
Моральний рівень теж повинен бути на висоті
Крім освіти і спецпідготовки, законодавець вирішив додати до переліку вимог до особистості ріелтора і відсутність судимості. Більше того, здійснювати свою діяльність ріелтор, відповідно до проекту, зможе або в структурі юридичної особи, яка здійснює виключно ріелторську діяльність, або як підприємець - і теж надає виключно послуги, пов'язані із здійсненням ріелторської діяльності. Документом на ріелторів накладається декілька прямих заборон. Так, згідно з проектом, ріелтору забороняється здійснювати ріелторську діяльність у складі двох і більше юридичних осіб - суб'єктів ріелторської діяльності. Також не можна буде працювати в складі юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності, одночасно здійснюючи таку діяльність як ріелтор-підприємець. Варто звернути особливу увагу, що порушення цієї вимоги є підставою для анулювання Кваліфікаційного свідоцтва ріелтора. І ще один цікавий момент: керівником юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності може бути тільки ріелтор. Тому готуєтеся, панове ріелтори, до перепрофілювання. До слова, відповідно до проекту, ріелтерська діяльність включає в себе п'ять видів послуг. Це брокерська діяльність на ринку нерухомості; діяльність з організації торгів нерухомістю; діяльність з надання інформаційних та консультаційних послуг на ринку нерухомості; діяльність з управління нерухомістю, а також діяльність з проведення ріелторської експертизи.
Раз реєстр, два реєстр і перевірочка
Як видно, законопроект, крім особливих вимог до самих ріелторів, пропонує впровадження зовсім іншого механізму організації роботи цього ринку послуг. Так, крім двох реєстрів: Реєстру ріелторів і Реєстру суб'єктів ріелторської діяльності, - планується створення Ріелторської палати. Одна з її функцій - це співпраця в сфері професійної підготовки ріелторів, а також контроль за якістю такої підготовки. До інших, не менш важливих функцій Палати, належать ведення переліку навчальних закладів та формування Кваліфікаційної комісії. Також Палата встановлює форми кваліфікаційних документів ріелторів, має право визначати вимоги для альтернативних форм підвищення кваліфікації, сприяє створенню конкурентного середовища у сфері професійної підготовки та підвищення кваліфікації ріелторів.
Ситуація виходить двоякою. З одного боку, ріелторів можна буде залучати до відповідальності, з іншого - впливати на них через Палату, навіть незважаючи на те, що створюється вона на добровільних засадах всеукраїнськими та регіональними професійними громадськими організаціями ріелторів. За такий невдалий приклад може служити Вища кваліфікаційна комісія адвокатури, діяльністю якої незадоволені багато адвокатів. За схожого стану речей неугодних ріелторів просто не допустять до "годівниці" ще на етапі переоформлення.
Кому платити-то?
Незважаючи на спроби привести питання купівлі-продажу та оренди нерухомості до спільного знаменника, законодавець все ж обійшов увагою деякі практичні моменти, які б варто було врегулювати. Зокрема, можна було б встановити, що будь-які розрахунки з ріелтором проводяться виключно за безготівковим розрахунком, тобто оплата йде не ріелтору - працівникові юрособи, а підприємству, щоб уникнути спекуляцій і забезпечити відрахування в бюджет. Також ріелтори наполягають на тому, щоб кожний об'єкт нерухомості продавався тільки в порядку ексклюзивного договору. Тобто це договір, який робить неможливим вихід клієнта на час дії договору до іншого ріелтора. Це гарантує їм стабільний дохід. Хоча для споживача таких послуг це не завжди зручно.
Нам не страшний сірий вовк
У світовій практиці ріелтор - це людина, яка займається виключно підбором продавця покупцеві (орендарю орендодавця) і навпаки. Всі інші питання, наприклад, перевірка на так звану "юридичну чистоту" об'єкту нерухомості, перебувають у віданні юристів і нотаріусів. У нас же, мабуть, планується готувати ріелторів у всеозброєнні. Та й відповідальність відповідно до проекту (анулювання сертифіката або кваліфікаційного свідоцтва, тобто позбавлення права займатися ріелторською діяльністю) відносно невелика. Цивілізовані країни в цьому питанні мають зовсім інший, жорсткий підхід. Так, в Канаді, якщо ріелтор приховає справжню суму угоди, його можуть притягнути до відповідальності за шахрайство. Покарання відповідне: кілька років позбавлення волі, величезний штраф і довічне позбавлення права займатися цим видом діяльності.
Підбиваючи підсумки, слід зазначити, що законопроект поки на розгляді комітетів, і поки він буде винесений на голосування, напевно в нього буде внесено зміни. Очевидно одне, законодавче врегулювання цієї сфери послуг давно назріло.
Немає коментарів:
Дописати коментар