Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі – нова редакція Закону) вніс зміни як до об’єктного, так і до суб’єктного складу зазначених правовідносин, а також змінив процедуру відповідної державної реєстрації. Об’єкти, що підлягають державній реєстрації
У новій редакції Закону розширено перелік прав, що підлягають реєстрації. Зокрема, до нього увійшли: право господарського відання, оперативного управління, оренди земельної ділянки, користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а також іпотека, довірче управління майном і податкова застава, предметом якої є нерухоме майно. Тоді як право господарського відання та оперативного управління раніше взагалі не підлягали державній реєстрації, реєстрацію іпотеки, поки нова редакція Закону не набрала чинності, здійснюють державні нотаріальні контори і приватні нотаріуси, які вносять записи до Державного реєстру іпотек.
Отже, якщо нова редакція Закону набере чинності 1 січня 2012 р., як це передбачають Прикінцеві і перехідні положення, вона скасує необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки, встановивши необхідність державної реєстрації права такої оренди. Але нова редакція Закону внесла зміни не до всіх статей Закону «Про оренду землі», які встановлюють необхідність державної реєстрації договору оренди та суборенди земельної ділянки.
До набрання чинності новою редакцією Закону відповідно до ст. 794 Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки. Відповідно до нової редакції Закону ст. 794 ЦКУ викладена в новій редакції, згідно з якою державній реєстрації підлягає не сам договір, а право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше ніж на три роки. До набрання чинності новою редакцією Закону державну реєстрацію податкової застави здійснюють нотаріуси шляхом внесення запису до Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.
Таким чином, розширення переліку прав, що підлягають реєстрації, по суті, не змінило об’єктного складу правовідносин з державної реєстрації нерухомого майна та їх обмежень, але уніфікувало процедуру, яка раніше здійснювалась різними органами і відображалась у різних реєстрах.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію
Відповідно до попередньої редакції Закону держателем Державного реєстру прав був центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а адміністратором – Центр державного земельного кадастру. Відповідно до Прикінцевих положень попередньої редакції Закону до створення єдиної системи органів реєстрації прав реєстрацію об’єктів нерухомості проводять комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації. Таким чином, БТІ із самого початку мали виконувати функції реєстрації лише тимчасово. У зв’язку з розширенням об’єктного складу прав та обтяжень, що підлягають реєстрації, передача одному з цих органів повноважень щодо реєстрації, наприклад, права господарського відання, оперативного управління, довірчого управління майном здавалася б не зовсім логічною. Тому відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Отже, процедура реєстрації суттєво не зміниться, натомість повноваження щодо її здійснення перейдуть від одних органів до іншого. Чи варто передавати дані з одних реєстрів до іншого, що не виключатиме помилок, перекваліфіковувати фахівців, витрачати кошти державного і місцевих бюджетів на таку реформу, покаже час.
Проте, незважаючи на можливі труднощі, концентрація функцій реєстрації в одному органі є позитивною зміною в системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Лишається сподіватися, що концепція нової редакції Закону дійсно спростить відповідну процедуру, а головне, повністю здійснюватиметься Мін’юстом, що дозволить громадянам не звертатись до БТІ або Держкомзему за додатковими документами, від яких залежить державна реєстрація.
Надання інформації з Державного реєстру
Відповідно до нової редакції Закону інформація про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки.
Уповноважений орган зобов’язаний за заявою власника або правоволодільця надати йому у формі виписки інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить. Також нова редакція Закону встановила перелік випадків видачі уповноваженим органом свідоцтв про право власності на нерухоме майно (наприклад, фізичним та юридичним особам – на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна, юридичним особам – у разі внесення до статутного капіталу об’єктів нерухомого майна їх засновниками, у разі видалення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів, тощо). Однак цей перелік не є вичерпним.
На виконання нової редакції Закону Міністерство юстиції України видало наказ «Про впорядкування відносин щодо видачі витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна на спеціальних бланках» № 615/5. Цей наказ запровадив єдиний спеціальний бланк свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна, а також спеціальні бланки для видачі витягів про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно, які БТІ видаватимуть починаючи з 1 червня 2010 р. Відтепер для вчинення нотаріальних дій щодо об’єктів нерухомого майна в місцевостях, де інвентаризація не проведена (наприклад, у м. Києві), необхідно подавати не довідки-характеристики, а витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. При цьому довідки-характеристики, видані до 1 червня 2010 р., є дійсними протягом трьох місяців з моменту їх видачі. Наказ також вніс зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5. Наказ № 615/5 набирав чинності 12 квітня 2010 р., крім положень про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.
Нова редакція Закону набирає чинності з дня її офіційного опублікування – 16 березня 2010 р. При цьому положення стосовно внесення змін до ЦКУ та Закону «Про оренду землі» набирають чинності з 1 січня 2012 р. Так само з 1 січня 2012 р. набирають чинності Прикінцеві та перехідні положення нової редакції Закону, у яких закріплено, що до розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки державна реєстрація права користування (сервітуту), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), права забудови (суперфіцію) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності.
Крім того, у Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Таким чином, можна зробити висновок, що фактично нова редакція Закону почне діяти 1 січня 2012 р.
Складності застосування
Відповідно до положень попередньої редакції Закону датою і часом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно були дата і час внесення даних про присвоєння кадастрового номера об’єкту нерухомого майна, інші речові права та правочини. Зараз відповідно до нової редакції Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав (ч. 11 ст. 15 нової редакції Закону).
Водночас ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону встановила, що права на нерухоме майно виникають з моменту їх державної реєстрації (ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону). На підставі наведених положень можна зробити висновок: оскільки момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви співпадають, права на нерухоме майно виникають з моменту реєстрації заяви уповноваженим органом. Проте ч. 1 ст. 15 нової редакції Закону спростовує це твердження, оскільки реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими стадіями процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. До того ж прийняттю рішення передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень. Крім того, ототожнення моменту реєстрації заяви уповноваженим органом із моментом виникнення права на нерухоме майно може спричинити ситуацію, коли після реєстрації заяви особа вважатиме, що в неї виникло речове право на нерухоме майно, яким вона може розпорядитися, а після розгляду заяви уповноваженим органом буде прийняте рішення про відмову в реєстрації цього речового права.
У ч. 6 ст. 3 нової редакції Закону закріплено, що «будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього Закону». Тобто мається на увазі Закон в цілому, у тому числі і викладений у попередній редакції, що діяла до набрання чинності новою. При цьому однозначно виключити тлумачення цієї норми, яке ставить під сумнів можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване до набрання чинності новою редакцією Закону, не можна. Таким чином, доцільно внести зміни до нової редакції Закону, закріпивши можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване відповідно до вимог Закону, що діяв до набрання чинності його новою редакцією.
Отже, сподіватимемося на внесення відповідних змін або на відповідні роз’яснення з боку Міністерства юстиції України щодо зазначених правових суперечностей. До того ж у нової редакції Закону можуть бути й інші недоліки, виявити які допоможе час.
У новій редакції Закону розширено перелік прав, що підлягають реєстрації. Зокрема, до нього увійшли: право господарського відання, оперативного управління, оренди земельної ділянки, користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а також іпотека, довірче управління майном і податкова застава, предметом якої є нерухоме майно. Тоді як право господарського відання та оперативного управління раніше взагалі не підлягали державній реєстрації, реєстрацію іпотеки, поки нова редакція Закону не набрала чинності, здійснюють державні нотаріальні контори і приватні нотаріуси, які вносять записи до Державного реєстру іпотек.
Отже, якщо нова редакція Закону набере чинності 1 січня 2012 р., як це передбачають Прикінцеві і перехідні положення, вона скасує необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки, встановивши необхідність державної реєстрації права такої оренди. Але нова редакція Закону внесла зміни не до всіх статей Закону «Про оренду землі», які встановлюють необхідність державної реєстрації договору оренди та суборенди земельної ділянки.
До набрання чинності новою редакцією Закону відповідно до ст. 794 Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки. Відповідно до нової редакції Закону ст. 794 ЦКУ викладена в новій редакції, згідно з якою державній реєстрації підлягає не сам договір, а право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше ніж на три роки. До набрання чинності новою редакцією Закону державну реєстрацію податкової застави здійснюють нотаріуси шляхом внесення запису до Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.
Таким чином, розширення переліку прав, що підлягають реєстрації, по суті, не змінило об’єктного складу правовідносин з державної реєстрації нерухомого майна та їх обмежень, але уніфікувало процедуру, яка раніше здійснювалась різними органами і відображалась у різних реєстрах.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію
Відповідно до попередньої редакції Закону держателем Державного реєстру прав був центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а адміністратором – Центр державного земельного кадастру. Відповідно до Прикінцевих положень попередньої редакції Закону до створення єдиної системи органів реєстрації прав реєстрацію об’єктів нерухомості проводять комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації. Таким чином, БТІ із самого початку мали виконувати функції реєстрації лише тимчасово. У зв’язку з розширенням об’єктного складу прав та обтяжень, що підлягають реєстрації, передача одному з цих органів повноважень щодо реєстрації, наприклад, права господарського відання, оперативного управління, довірчого управління майном здавалася б не зовсім логічною. Тому відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Отже, процедура реєстрації суттєво не зміниться, натомість повноваження щодо її здійснення перейдуть від одних органів до іншого. Чи варто передавати дані з одних реєстрів до іншого, що не виключатиме помилок, перекваліфіковувати фахівців, витрачати кошти державного і місцевих бюджетів на таку реформу, покаже час.
Проте, незважаючи на можливі труднощі, концентрація функцій реєстрації в одному органі є позитивною зміною в системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Лишається сподіватися, що концепція нової редакції Закону дійсно спростить відповідну процедуру, а головне, повністю здійснюватиметься Мін’юстом, що дозволить громадянам не звертатись до БТІ або Держкомзему за додатковими документами, від яких залежить державна реєстрація.
Надання інформації з Державного реєстру
Відповідно до нової редакції Закону інформація про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки.
Уповноважений орган зобов’язаний за заявою власника або правоволодільця надати йому у формі виписки інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить. Також нова редакція Закону встановила перелік випадків видачі уповноваженим органом свідоцтв про право власності на нерухоме майно (наприклад, фізичним та юридичним особам – на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна, юридичним особам – у разі внесення до статутного капіталу об’єктів нерухомого майна їх засновниками, у разі видалення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів, тощо). Однак цей перелік не є вичерпним.
На виконання нової редакції Закону Міністерство юстиції України видало наказ «Про впорядкування відносин щодо видачі витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна на спеціальних бланках» № 615/5. Цей наказ запровадив єдиний спеціальний бланк свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна, а також спеціальні бланки для видачі витягів про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно, які БТІ видаватимуть починаючи з 1 червня 2010 р. Відтепер для вчинення нотаріальних дій щодо об’єктів нерухомого майна в місцевостях, де інвентаризація не проведена (наприклад, у м. Києві), необхідно подавати не довідки-характеристики, а витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. При цьому довідки-характеристики, видані до 1 червня 2010 р., є дійсними протягом трьох місяців з моменту їх видачі. Наказ також вніс зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5. Наказ № 615/5 набирав чинності 12 квітня 2010 р., крім положень про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.
Нова редакція Закону набирає чинності з дня її офіційного опублікування – 16 березня 2010 р. При цьому положення стосовно внесення змін до ЦКУ та Закону «Про оренду землі» набирають чинності з 1 січня 2012 р. Так само з 1 січня 2012 р. набирають чинності Прикінцеві та перехідні положення нової редакції Закону, у яких закріплено, що до розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки державна реєстрація права користування (сервітуту), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), права забудови (суперфіцію) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності.
Крім того, у Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Таким чином, можна зробити висновок, що фактично нова редакція Закону почне діяти 1 січня 2012 р.
Складності застосування
Відповідно до положень попередньої редакції Закону датою і часом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно були дата і час внесення даних про присвоєння кадастрового номера об’єкту нерухомого майна, інші речові права та правочини. Зараз відповідно до нової редакції Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав (ч. 11 ст. 15 нової редакції Закону).
Водночас ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону встановила, що права на нерухоме майно виникають з моменту їх державної реєстрації (ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону). На підставі наведених положень можна зробити висновок: оскільки момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви співпадають, права на нерухоме майно виникають з моменту реєстрації заяви уповноваженим органом. Проте ч. 1 ст. 15 нової редакції Закону спростовує це твердження, оскільки реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими стадіями процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. До того ж прийняттю рішення передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень. Крім того, ототожнення моменту реєстрації заяви уповноваженим органом із моментом виникнення права на нерухоме майно може спричинити ситуацію, коли після реєстрації заяви особа вважатиме, що в неї виникло речове право на нерухоме майно, яким вона може розпорядитися, а після розгляду заяви уповноваженим органом буде прийняте рішення про відмову в реєстрації цього речового права.
У ч. 6 ст. 3 нової редакції Закону закріплено, що «будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього Закону». Тобто мається на увазі Закон в цілому, у тому числі і викладений у попередній редакції, що діяла до набрання чинності новою. При цьому однозначно виключити тлумачення цієї норми, яке ставить під сумнів можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване до набрання чинності новою редакцією Закону, не можна. Таким чином, доцільно внести зміни до нової редакції Закону, закріпивши можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване відповідно до вимог Закону, що діяв до набрання чинності його новою редакцією.
Отже, сподіватимемося на внесення відповідних змін або на відповідні роз’яснення з боку Міністерства юстиції України щодо зазначених правових суперечностей. До того ж у нової редакції Закону можуть бути й інші недоліки, виявити які допоможе час.
http://www.legalweekly.com.ua
