Нерухомість перебуває в ціновому піке

Сьогодні українці купують в основному квадратні метри "економ-класу". При цьому понад 90% угод на ринку житлової нерухомості становлять операції з обміну квартир. Ринок серйозно гальмує заборона НБУ на видачу валютних кредитів, які значно дешевші від позик у гривні. Експерти прогнозують, що входити на ринок нерухомості з метою інвестиції треба в кінці року, коли ціни можуть впасти ще на 5-10%.

Очікування ріелторів, що ціни на нерухомість пожвавляться восени, не підтвердилися. Вийшовши з відпусток, українці аж ніяк не кинулися купувати квадратні метри, які подешевшали, а знову зайняли вичікувальну позицію.

За даними SV Development, середні ціни на вторинну нерухомість у Києві зросли станом з вересня 2010 р. по вересень 2011 на 3% до 1830 доларів за квадратний метр, на первинну за цей же період - на 4,2% до 1604 доларів. Втім, дані ріелторів не відображають реальної картини, адже на подібні "середні ціни" попиту практично немає, а в основному купують квадратні метри "економ-класу", та й то, якщо продавець готовий додатково скинути 5-10%.

Деякі ріелтори звинувачують у всьому журналістів, які, мовляв, марно обнадіюють покупців, що нерухомість буде дешевшати і далі. Насправді, у більшості українців просто немає грошей на таку покупку, а можливість швидко накопичити потрібні кошти або взяти кредит - мінімальна. Ті, хто може собі дозволити купити квартиру, вже давно вирішили свої житлові питання, а купувати додаткові квадратні метри з метою інвестицій немає сенсу. Варто зазначити, що понад 90% угод - операції з обміну квартир. "Люди не налаштовані поліпшувати житлові умови, на перший план виходить рішення квартирного питання, наприклад, купити окреме житло дитині, батькам, роз'їхатися з родичами", - зазначила "Мінфіну" маркетолог-аналітик "Соцмарт" Юлія Вітер.

До кризи левову частку операцій становили продажі в кредит. Іпотека була досить доступна і видавалася під відносно невеликий відсоток. Після кризи іпотека згорнулася, лише в 2011 році вона стала трохи відновлюватися (зростання 10-15% в порівнянні з 2010 роком), але обсяги далекі від 2007-2008 років.

До того ж, ринок серйозно гальмує заборона НБУ на видачу валютних кредитів, які значно дешевші від позик у гривні, але є більш ризикованими. Банки поки дуже обережні у видачі іпотечних кредитів. Перший внесок в 30% відсотків "канув у Лету", клієнт повинен накопичити мінімум 50-70% вартості житла. Відсотки дуже високі (в середньому, 18% річних), щоб клієнт міг собі це дозволити, тим більше на довгостроковий період. Тому іпотека зараз - швидше екзотика, ніж нормальна практика.

У зв'язку з цим більшість експертів впевнені, що поки іпотечне кредитування не відновиться, говорити про пожвавлення ринку і, як наслідок, зростання цін не доводиться. "Говорити про цінове дно поки рано. Щоб ринок почав пожвавлюватися, необхідно, щоб київські ціни склали 900-1000 доларів за квадратний метр, тобто наблизилися до фактичної місячної зарплати економічно активного киянина", - розповів "Мінфіну" голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Поки ж невелике пожвавлення відбувається в сегменті житла економ-класу, а також в містах-супутниках Києва. Проте обсяг угод не такий великий. Більша частина продавців притримує свої квартири, очікуючи відновлення ринку. Ті, хто не може чекати, наприклад, забудовники, змушені знижувати ціни, або йти на істотні знижки. Наприклад, на 2011 рік припав пік здачі в експлуатацію житлових комплексів, заморожених протягом кризових 2008-2010 років. Пропозиції по них помітно перевищують платоспроможний попит, тому ціни на деякі з об'єктів (в містах-супутниках Києва) вже становлять 700 доларів за квадратний метр. Примітно, що, за даними "Мінфіну", за I півріччя 2011 року було видано лише 3% кредитів на придбання житла на первинному ринку, тоді як для купівлі квартир на вторинному - 64% від загального обсягу банківських кредитів.

Експерти вважають, що зараз ще рано купувати нерухомість з метою інвестиції, оскільки, за їхніми прогнозами, ціни на нерухомість до кінця року можуть впасти ще на 5-10%, а в подальшому на ринку будуть спостерігатися незначні цінові коливання вниз і вгору.

http://minfin.com.ua/

Оренда - гарячі лещата українського бізнесу

Вересень - новий рік для бізнесу. Мертвий сезон закінчився, усі повернулися до своїх міст. Неабияк витратившись, населення розпочинає роботу. Безглузду і нещадну. Заздалегідь готуючись до збитків і переїзду.

Сьогодні ми починаємо говорити про бізнес-клімат сьогоднішньої України і ті зміни, які повинні трансформувати нинішню державу в Україну майбутнього.

Отже, на черзі бізнес. Вірніше, те, що ми називаємо бізнесом. Почнемо з оренди.

Як ви думаєте, що впливає на ділову атмосферу в Україні? Корупція, нелогічне законодавство, свавілля чиновників, курс гривні, недоотримані інвестиції високі податки. Про це не писав тільки ледачий. У чомусь мають рацію, панове письменники, але вони чомусь сором'язливо обходять тишею одну з найголовніших причин гнітючого стану вітчизняного бізнесу і високих цін на товари та послуги - непомірну орендну плату.

Так, я абсолютно впевнений, саме високі орендні ставки знищують не тільки дрібний, але середній бізнес в Україні. Саме вони, відсотків на 60, винні в неосудності цін у ресторанах, кафе, магазинах і розкладках. Багато десятків, а то й сотень відсотків націнки - це необхідна умова для оплати необмеженого апетиту орендодавця. Данина стає занадто непомірною. Тим більше, що її все одно оплатять кінцеві споживачі.

Саме вартість оренди задушливо впливає на дрібних бізнесменів. Саме оренда винна в низці банкрутів, і в катастрофічному небажанні нинішньої молоді займатися власним бізнесом. Високі орендні ставки і дефіцит якісної нерухомості повністю відбирають у активних людей шанс на зміну країни і свого власного життя. Адже малий і середній бізнес основний платник податків і головний роботодавець у країнах переміг капіталізму. Або наша країна не прагне цього? Чи ми хочемо, як звичайно, забрати тільки найпривабливіше, а лайно нехай розгрібають інші? Не вийде панове політики і законодавці. У всьому необхідний баланс. Дайте можливість заробляти гроші.

У нинішній Україні народився новий клас розслаблених рантьє. Вони отримали в свою власність десятки, а то і сотні об'єктів. Хто рейдерством, хто по знайомству - це не важливо. Важливо інше: вони встановлюють ціни на оренду за своїм збоченим баченням справедливої ​​ринкової вартості, не платять ні копійки податків, не роблять ремонти і не підтримують інфраструктуру. Класичний приклад утриманства. Я вже писав, що в Україні бізнесом займається той, кому нічого здати в оренду.

Саме через них прогорають безліч підприємств, а ті, що залишилися, з'їжджають на околиці. Саме вони, одні з головних винуватців ціни футболки в 500 - 700 гривень (за середньої зарплати по Україні в 2700 гривень). Левова частка витрат бізнесмена - це оренда. Я вже не кажу про нерви і тривалі переговори.

Що необхідно зробити:

1. Зменшити дефіцит приміщень. У цьому процесі повинні брати участь як приватні інвестори, так і сама держава. Будувати нову країну.

2. Утворювати "бізнес-кластери" для початківця малого бізнесу. Це компактно розташовані приміщення з мінімальною вартістю оренди. Причому орендодавцем виступає сама держава.

3. Розбити всі міста на сектори (центральне кільце, середнє кільце і околиці) з орендною, державно встановленою, тарифною сіткою.

4. Встановити мінімальну узаконену ціну метра квадратного (значно нижчу за середньоринкову).

5. Встановити прогресивну шкалу оподаткування виходячи з мінімальної узаконеної вартості квадратного метра. Чим вища цифра оренди - тим вищий податок для орендодавця.

6. Диференціювати оренду за видами робіт і діяльності. Оренда приміщення для офісу і оренда для виробництва. Оренда для представництва (офіс) повинна бути вищою.

7. Встановити податок на комерційну нерухомість, яка перебуває у приватній власності. Причому податки повинні бути значно вищими, ніж податки на квартири, будинки і т.д. Податок починає стягуватися, починаючи з 25 кв.м. тому, що в одиниць сконцентровані багато сотень, а то й тисячі метрів приміщень. А податки вони не платять. Їм навіть легше, що приміщення стоїть порожнім. Вони тягнуть час. Ми повинні зробити так, щоб це перестало бути вигідним.

8. Узаконити можливість списання оренди на валові витрати підприємства. Це ще більше відбілить ринкові відносини. Орендар буде кровно зацікавлений у показі реальної вартості оренди. А орендодавець не зможе обдурити податкові органи.

Головна мета зменшити вплив вітчизняних "поміщиків" на роботу бізнесу. Стримати апетити і дозволити країні розвиватися.

А тепер я хочу безоплатно дати кілька порад нинішнім підприємцям-початківцям. Професіонали вже знають ці підводні камені.

Що ми маємо в нинішньому "злісному" світі.

1. Жодної оренди у приватних орендодавців. Дорога в нікуди. Шукайте можливість оренди у міської влади. В ідеалі, з можливістю купівлі в майбутньому.

2. Якщо не можете потягнути самі - шукайте інвестора, який би міг вкласти фінанси в ремонт і купівлю обладнання.

Якщо хочете спробувати обдурити глухий кут, то:

1. У підприємства повинен бути один господар. Максимум два. З них один повинен мати остаточно право ухвалювати рішення.

2. Обговоріть з орендодавцем, хто оплачує поточний ремонт. Якщо ви, то це повинно входити у вартість оренди.

3. Перевіряйте всі документи.

4. Орендодавець завжди бреше. Не вірте жодному слову.

5. Сміливо зменшуйте вартість оренди сходу на 5 - 8 тисяч. Це і будуть ваші гроші. Зі свого досвіду знаю, що орендодавці ставлять ціну виходячи або з фактичного, або міфологічного максимального чистого прибутку, який вони отримали або змогли б отримати.

6. Вартість оренди повинна варіюватися від пори року. Взимку менше, влітку більше. Це теж ви повинні озвучити.

7. Приїжджайте ввечері, вдень, вранці, у вихідні. Особливо цікавтеся опаленням і світлом. Посидьте в приміщенні, коли йде злива, можливі проблеми з дахом.

Але запам'ятайте - оренда у нас - шлях до фінансового піке. Тільки побачать, що справи пішли краще, відразу ж піднімуть вартість. Вони завжди залишаються у виграші.

Ось такі поради з оренди для бізнесменів-початківців.

А ще девіз на додачу: "Думайте, зважуйте і робіть!"

Але не тільки оренда вбиває бізнес, тому: далі буде...

http://hvylya.org/

В яку нерухомість інвестують мільярдери?

Кілька років тому на інтернет-аукціон eBay був виставлений незвичний лот: Норвезький королівський палац у Осло за заявленої початкової вартості в $1. "Недорого!", - наголошував опис "товару". - "Молода монархія, всього 100 років від роду, наразі перебуває в Норвегії, але її можна перемістити в іншу країну в будь-який зручний час. Король і королева не входять у вартість лота і можуть переселитися в автомобільний фургон". З таким іронічним коментарем лот "провисів" на сайті менше доби. На момент видалення за палац пропонували вже $100 млн.

На сьогодні $100 млн. - зовсім не фантастична сума за розкішну нерухомість.

Дві найдорожчі покупки, зроблені цього року в рамках електронних торгів - пентхауси в Лондоні і будинки в Лос-Анджелесі, істотно перевищили цю планку.

Найдорожчий пентхаус в 2011 році

Одна з найдорожчих покупок 2011 року на ринку житлової нерухомості була зроблена цієї весни. Покупцем, за версією The Financial Times, став найбагатший українець, власник СКМ Ринат Ахметов. Він заплатив 136 млн. фунтів (або $220 млн.) за триповерховий пентхаус в столиці Великобританії в комплексі One Hyde Park. Сума, заплачена за ці апартаменти площею 2,2 тис. кв. метрів з видом на Гайд-парк, стала рекордною на британському ринку нерухомості. Пентхаус розташований в будинку на вулиці, яка посідає третє місце в рейтингу найдорожчих вулиць Європи. Це вулиця Найтсбридж в найпрестижнішому районі Лондона - Кенсінгтоні. За оцінкою гамбурзької компанії Engel & Völkers, середня ціна квадратного метра в будинках на цій вулиці складає 76 тис. євро.

У цьому ж будинку живуть казахстанський мідний магнат Володимир Кім та ірландський будівельний мільярдер Рей Грехан. А власник "Криворіжсталі" Лакшмі Міттал має в Кенсингтон-Пелес-Гарденс - районі, який недарма називають Алеєю мільярдерів, цілих три будинки. Після того як три роки тому він купив будинок для сина - фіндиректора компанії і дім для 27-річної дочки вартість його лондонської нерухомості, за оцінками ріелторів, становила $868 млн. За перший, розташований по сусідству з палацом, де проживала принцеса Діана, металургійний магнат заплатив 117 млн. фунтів (або $230 млн.). На той час це був світовий рекорд ціни, заплаченої за елітне житло. Побито рекорд Міттала був тільки наприкінці минулого року. У вересні був куплений найдорожчий пентхаус у світі. Ціна покупки - $306,5 млн. (близько 240 млн. євро), і за минулі 12 місяців цей рекорд поки ніхто не побив. Пентхаус площею 1,6 тис. кв. метрів розташований в комплексі La Belle Epoque в Монако. Крім всіх ознак розкоші (СПА, кінозалу, дворівневої бібліотеки), в пентхаусі є тераса на даху з басейном і садом з дерев до п'яти метрів заввишки. Ім'я власника точно не відоме. За однією версією - це грецький мільярдер Костянтин Олександр-Гуландріс, друг і діловий партнер російського мільйонера Романа Абрамовича. За іншою - шейх з Близького Сходу. Завдяки цій покупці вулиця Avenue d'Ostende, де розташований пентхаус, посіла лідерську позицію в рейтингу найдорожчих вулиць Старого Світу, за версією компанії Engel & Völkers.

Найдорожчий будинок у 2011 році. Найбільшою угодою щодо купівлі маєтку в 2011 році поки що є продаж Park Place в графстві Оксфордшир на південному сході Англії. Особняк, вік якого налічує 300 років, був проданий в серпні покупцеві з Росії за 140 млн. фунтів (близько $220 млн.). У XVIII столітті садиба площею 80 га належала старшому синові британського короля Георга II принцу Фредеріку. З того часу змінилося чимало господарів. А в 2007 році її купив за 42 млн. фунтів девелопер Майкл Спінк, який вклав потім десятки мільйонів у реконструкцію. До речі, на той час це була рекордна для Британії угода.

Купівля Park Place побила недавній світовий рекорд. Так, у червні особняк The Manor ("Маєток"), розташований у фешенебельному районі Холмбі-Хіллз в Лос-Анджелесі, був проданий за $150 млн. Цей будинок виставлявся на продаж з року в рік, міцно посідаючи місце лідера найдорожчого будинку Америки. Вдова відомого американського телепродюсера Аарона Спеллінга не бажала поступатися. Нарешті, цього року будинок купила 22-річна Петра Екклстоун, дочка британського бізнесмена Берні Екклстоуна, що володіє правами на проведення автомобільних гонок у класі "Формула-1". Втім, експерти вважають, що особняк коштує таких грошей. У 80-і роки, купивши прекрасну земельну ділянку площею 2 га, телепродюсер Аарон Спеллінг розпорядився знести старий будинок і побудував будинок своєї мрії. Вийшов особняк площею 5 тис. кв. метрів, дуже схожий на маєток з культової стрічки "Віднесені вітром".

Топові міста

Топові позиції рейтингу міст як і раніше посідають Нью-Йорк і Лондон. На думку експерта Наталії Проніної з Knight Frank LLC Ukraine, ці дві світові столиці залучають покупців елітної нерухомості способом життя та інвестиційною привабливістю. Проте зростає значимість такого фактора, як освіта для дітей, зауважує вона. Особливо важливий цей критерій для багатих покупців з Південно-Східної Азії, які називають його ключовою причиною покупки другого будинку у Великобританії або США.

Найактивнішими інвесторами в нерухомість Великобританії як і раніше залишаються російські бізнесмени. Так, за даними Knight Frank, в 2010 році росіяни становили 21% покупців особняків у Лондоні вартістю більше 8 млн. фунтів. Вони навіть перевершили за чисельністю покупців з країн Близького Сходу. Однією з причин такої активізації видання Daily Mail називає майбутні вибори президента Росії. "Політична невизначеність в РФ стала причиною колосального відтоку капіталу з країни - за перші чотири місяці цього року він склав 18,4 млрд. фунтів (21 млрд. євро), значна частина цієї суми пішла на оплату нерухомості", - пише видання.

Ріелтори відзначають і нову тенденцію ринку: останнім часом інтерес до покупки квартири або будинку в престижних лондонських районах, таких як Мейфейр і Белгравія, виявляють в основному заможні жителі Греції, Іспанії та Італії. За даними приватних банків, кількість покупців дорогої нерухомості в Лондоні з європейських країн з ослабленою економікою за минулий рік збільшилася на 11%.

Що стосується українських покупців, експерти також відзначають динамічне зростання угод з купівлі іноземної нерухомості. Так, Knight Frank тільки за останній рік зафіксувала в Лондоні 30-40%-ве зростання угод з українцями, охочими стати власниками елітної нерухомості в європейській столиці. Зростає кількість придбань на Кіпрі, на Лазурному березі, в Іспанії.

Привабливість столиці Великобританії для забезпечених українців Наталія Проніна пояснює кількома причинами. По-перше, багатьох цікавить можливість отримання в перспективі британського громадянства. По-друге, це світова фінансова та культурна столиця з високим рівнем життя, престижною і визнаною у всьому світі освітою. Саме покупка в Лондоні, особливо в найелітніших районах - Найтсбріджі, Белгравії, Мейфейр, Челсі, підкреслює статус і високе положення власника.

Цінова динаміка

Зростання міжнародного попиту на елітну нерухомість зумовило підвищення цін на більшості ключових ринків. Так, за даними Глобального індексу цін (PGCI), середня річна зміна цін склала 6,8% (II квартал 2011 року щодо II кварталу 2010-го). Починаючи з минулого року 40% з 85 ключових міст для придбання другого будинку показали зростання цін протягом року, зазначила Наталія Проніна. Зокрема, в Лондоні ціни на елітну нерухомість виросли на 10%, а в Нью-Йорку - на 13%. За прогнозами аналітиків, протягом наступних 10 років в конкурентну боротьбу за ринок елітної нерухомості крім Шанхаю включаться такі азійські міста, як Мумбаї і Сан-Паулу.

http://www.investgazeta.net/

Пільгова іпотека за програмою ДІУ: що чекає позичальників

Просто принадно і багатообіцяюче виглядають плани Державної іпотечної установи (ДІУ) забезпечити українців доступними кредитами на житло. Однак на практиці такі кредити можуть виявитися не такими й доступними: як за розміром відсоткової ставки, так і за рівнем вимог до потенційного позичальника. Які умови пропонують банки за спільною з ДІУ програмою влітку-2011, і хто може розраховувати на такий кредит, дізнавалося джерело.

Поява в 2011 році на ринку кредитів за програмою Державної іпотечної установи внесла відразу декілька нововведень на український кредитний ринок. По-перше, це довгострокове іпотечне кредитування на термін до 30 років. Досі великі банки обмежувалися максимальними термінами кредитування в 20 років - як на вторинному ринку, так і по кредитах на нове житло.

По-друге, ДІУ обмежує максимальну ставку по кредитах рефінансує розміром в 15% річних при авансі від 25%. Аналогічні кредити за іншими програмами банків часто передбачають ставку в 17-18% річних. "Секрет" невисоких ставок у тому, що ДІУ пропонує банкам рефінансування під 11% річних - тобто фактично обмінює кредитну заборгованість на "живі" гроші під більш низьку ставку. У свою чергу, ДІУ залучає кошти, розміщуючи на фондовому ринку облігації. Переважно ДІУ випускає облігації, забезпечені державною гарантією. Всього один раз за історію функціонування установи були емітовані іпотечні облігації, забезпеченням за якими виступає іпотечна заборгованість позичальників.

Нарешті, після отримання позичальником такого іпотечного кредиту, права вимоги за нього переходять до ДІУ. А отже, умови надання кредитів і самі банки-кредитори знаходяться під контролем іпотечної установи. "Основою для нашої співпраці з банками є бажання самого банку видавати іпотечні кредити для придбання житла за умовами, які встановлені Стандартами ДІУ та щоквартальними параметрами, які доводяться до всіх акредитованих в ДІУ банків. Другим моментом нашого співробітництва є вимога до фінансової стійкості банку та його можливості надавати якісні послуги населенню з надання та подальшого обслуговування іпотечних кредитів", - розповідає Prostobank.ua голова правління ДІУ Віктор Миргородський. За словами представника установи, сьогодні 27 банків готові кредитувати і почали видавати іпотечні кредити за програмою.

Хто може претендувати на кредит

Отримати кредит за спільною програмою банків і ДІУ може не кожен, хоч вимоги практично такі ж, як у комерційних банках. Насамперед, потенційний позичальник повинен відповідати формальним вимогам ДІУ: бути громадянином України і на момент закінчення терміну погашення кредиту не досягти пенсійного віку. При цьому остання умова буде не такою жорсткою при наявності платоспроможного поручителя.

Крім цього, банки можуть встановлювати й інші вимоги до позичальників, деталізуючи їх на свій розсуд. Найчастіше банками, що надають кредити за спільною з ДІУ програмою, встановлюються мінімальний термін зайнятості на поточному місці роботи, мінімальний термін проживання за місцем поточної реєстрації, розташування заставної нерухомості за місцезнаходження відділення банку тощо.

Проте всі ці вимоги досить нескладно формально виконати. З іншого ж боку, позичальник повинен відповідати критеріям платоспроможності. А вони, в свою чергу, зводяться до двох умов. По-перше, в розрахунок приймаються тільки офіційні доходи позичальника. А по-друге, сума виплат по кредиту за вимогами ДІУ не повинна перевищувати 45% щомісячного доходу позичальника. І це в тому випадку, якщо в останнього немає інших кредитних зобов'язань, в іншому ж випадку сума виплат по всіх кредитах має бути в межах 50% доходу.

Наприклад, якщо офіційний дохід позичальника знаходиться в діапазоні 3-4 тисяч гривень, то він може претендувати на суму кредиту в межах 100 тисяч гривень при терміні кредиту не менше 10-ти років. Притому, що ті ж 100 тисяч гривень становлять максимум третю частину вартості невеликої однокімнатної квартири в Києві. При офіційному доході в 5-10 тисяч гривень позичальник уже може претендувати на кредит в сумі близько 250 тисяч гривень, який буде виплачувати протягом не менш ніж 10-ти років. Кредит у 100 тисяч гривень позичальник з таким же доходом зможе взяти на термін п'ять років. Якщо ж ви хочете взяти в кредит суму, що дорівнює або перевищує 500 тисяч гривень, то ваш щомісячний підтверджений дохід з усіх джерел повинен бути не менше 14,5-15 тисяч гривень.

До речі, за даними Держкомстату, тільки 23,4% з працюючих українців у червні-2011 отримали заробітну плату в сумі 2500-4000 гривень, і ще 15,5% отримали понад 4000 гривень.

Недоліки програми кредитування для позичальників

Крім високих вимог до офіційних доходів потенційного позичальника, останньому доведеться зіткнутися і з іншими труднощами. По-перше, вибір банків, що надають такі кредити, поки не дуже великий. За даними ДІУ, на сьогодні кредитування здійснюють 27 установ. Серед них чотири кредитують як фізосіб-покупців нерухомості, так і забудовників. При цьому в одній установі нам повідомили, що програма кредитування в їхньому банку тимчасово припинена, і, можливо, буде відновлена пізніше. А в іншому банку з переліку зовсім нічого не знають про кредитування за програмою ДІУ, і кредитів за ставкою до 15% не пропонують.

З решти 25-ти банків тільки дев'ять входять до числа 50-ти лідерів за активами, інші 16 установ - невеликі банки. "Невеликі банки більш мобільні і гнучкі в прийнятті рішень, у тому числі щодо співпраці з Державною іпотечною установою", - коментує такий стан речей Сергій Міщенко, директор департаменту розробки банківських продуктів Астра Банку. В цілому, обслуговування в невеликому банку саме по собі не є недоліком для позичальника. Звичайно, якщо банк не встановлює тієї самої вимоги про розташування об'єкта іпотеки за місцезнаходження відділення банку, адже у невеликих банків відділень набагато менше, ніж у великих установ.

По-друге, на пільгову ставку можна розраховувати далеко не завжди. За даними іпотечної установи, шість банків із 25-ти, що кредитують, не дотримуються рекомендацій ДІУ щодо максимального рівня процентної ставки по кредитах рефінансує в 15% річних. І якщо, приміром, у УкрСиббанку ставки по таких кредитах складають 15,9% -17,9% річних, то Ощадбанк за програмою ДІУ кредитує під 22% річних, а Імексбанк пропонує ті ж кредити зі ставкою 24% річних.

А крім того, в даному випадку мова йде лише про номінальні ставки по кредитах. Адже програма рефінансування ДІУ не скасовує одноразових комісій, страхування застави та інших витрат, які лягають на плечі позичальника. Більшість з банків, що кредитують, встановлюють одноразові комісії в розмірі 1-4% від суми кредиту, ще 0,15-0,7% від вартості заставного майна потрібно буде сплачувати щороку за страхування.

Крім цього, не всі установи дотримуються і рекомендованого рівня первісного внеску в 25%, підвищуючи вимоги до 30%, 40% або навіть 50% авансу.

Перспективи і альтернативи

Прогнози експертів щодо майбутнього іпотечного кредитування за програмами рефінансування ДІУ помірно оптимістичні. "Співпраця з ДІУ дозволяє банкам пропонувати іпотечні кредити за зниженими відсотковими ставками і на тривалі терміни, а значить, залучати більше клієнтів. Тому кількість банків, які реально кредитують за програмами іпотечного кредитування з ДІУ, буде зростати", - прогнозує Сергій Міщенко.

Правда, крім збільшення кількості пропозицій від банків перспективи розвитку продукту залежать ще й від того, чи буде він затребуваний у позичальників. На сьогодні реальні ставки в 15-18% річних все ще досить високі і не викликають ажіотажу у позичальників. Їх можливе зниження залежить від того, чи буде знижуватися ставка рефінансування ДІУ. "Зниження ставки рефінансування - це те, до чого ми прагнемо. На сьогодні наша ставка нижча від ринкової, і якщо ми побачимо, що кредитні ставки на ринку будуть зменшуватися, то ми готові розглядати питання про зниження. Ми прагнемо до того, щоб за нашою програмою умови були кращі, ніж у середньому на ринку", - розповідає представник ДІУ.

Однак зниження ставки рефінансування залежить не лише від середньоринкових показників. Адже ДІУ залучає кошти на фондовому ринку через розміщення облігацій, а значить, пропонована прибутковість по них також повинна знижуватися, що одночасно зробить їх менш привабливими для інвесторів.

Посприяти розвитку іпотечного кредитування може поява альтернативних і додаткових програм рефінансування. У червні-2011 про намір запустити таку програму повідомили в Ощадбанку. У державному банку планують створити дочірню установу, яка займеться емісією іпотечних облігацій. Останні будуть розміщуватися на фондовому ринку, а залучені кошти установа буде обмінювати на заборгованість позичальників. В Ощадбанку вважають, що така програма стане не альтернативою, а швидше доповненням до програми Державної іпотечної установи, і дозволить знизити ставки по іпотеці.

Втім, така пропозиція також залишає низку питань. Адже залучення коштів на фондовому ринку передбачає зацікавленість інвесторів у купівлі цінних паперів - невідомо, чи будуть інвестори зацікавлені в українських іпотечних облігаціях, і при якому рівні прибутковості.

http://www.prostobank.ua/

Житлові квадрати: сподівання на державу

Єдиний державний електронний реєстр громадян України, які потребують поліпшення житлових умов, обіцяють створити у 2012 року. Про це повідомляють у Державному фонді сприяння молодіжному житловому будівництву. Такий єдиний електронний перелік має удосконалити механізм черговості на квартири та забезпечити прозорий контроль за наданням субсидій. Але чи працює програма "Доступне житло"?

Будівельна галузь сильно постраждала внаслідок кризи. Відповідно зменшилися і обсяги будівництва доступного житла, говорить Ігор Лисов, заступник голови комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради. Тож, зараз держава намагається реанімувати будівельну галузь та вивести її на докризовий рівень, зазначає депутат.

"Та стала форма відносин між замовником, забудовником та інвестором дала збій, і близько 200 тисяч сімей не отримали вчасно своїх квартир за тими угодами й зобов'язаннями, які були укладені з будівельними організаціями.У 2011 році почала відновлюватися будівельна галузь, потихеньку почався зріст обсягів будівництва. І кожного року ми показуємо більший обсяг введення житла. У 2010 Україна ввела більше 9 мільйонів квадратних метрів житла".

Кількість претендентів

Досі в державі немає єдиного реєстру сімей, які претендують на доступне житло. Тож і немає точної кількості таких родин. Тому зведений перелік просто необхідний, говорить глава правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін.

"Кількість сімей становить 1 мільйон 200 тисяч, але це приблизна цифра. Адже це дані органів місцевого самоврядування, які не оновлюються кожного року так, як це потрібно. Тому створення такого реєстру зараз дуже на часі".

За допомогою реєстру можна буде підрахувати загальну кількість коштів, потрібних для виконання державної програми "доступне житло", продовжує Рисухін. Крім цього, зведений електронний перелік допоможе виключити будь-які непорозуміння та дискусії щодо номерів у черзі. А доступним він буде на спеціально створеному веб-сайті.

Кому доступне житло?

Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву реалізовує держпрограму "Доступне житло" . За нею, 30% вартості квартири сплачує держава. І на виконання програми вже виділено 58 мільйонів гривень, стверджує глава правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін.

"Українські сім'ї матимуть державну допомогу для отримання житла. Ми розраховуємо, що це буде 850-900 сімей - на доступне житло, тобто 30% субсидії. 26 мільйонів гривень уже практично використані, і кошти спрямовані як підтримка цим громадянам. Це 369 сімей. Крім цього, близько 700 молодих сімей отримують допомогу з пільгового кредитування молодіжного будівництва", - зазначив Леонід Рисухін.

Сім'я Козачуків складається з 2 дорослих та чотирьох дітей. І стоїть у черзі на соціальне житло уже 5 років. Їхній номер 35 642, і черга практично не рухається. Тож отримати квартиру безкоштовно мати, Тетяна Козачук, вже і не сподівається. Що ж до програми доступного житла, то для більшості малозабезпечених сімей вона не реальна, говорить Тетяна. "Якщо іти за програмою "70 на 30", то треба заплатити 70 % від вартості квартири упродовж 10 днів. Ну це ж теж дуже багато, це не реально для нас! Якби хіба в розстрочку... Крім того, щоб просто потрапити у чергу програми "70 на 30", ти повинен відстояти у черзі як мінімум 5 років".

Скористатися можливостями програми "доступне житло" можуть лише ті родини, які мають певні кошти (яких би вистачило на виплату 70% від вартості квартири), підтверджує аналітик однієї з консалтингових компаній Сергій Костецький. А для малозабезпечених сімей можливість отримати квартиру з'явиться, лише якщо держава виділятиме на житлові програми більше коштів.

"Якщо в людини немає непоганого заробітку або якихось суттєвих заощаджень, то шанси отримати житло, навіть якщо вона стоїть у черзі, у неї мінімальні. На житлові програми ідуть досить високі видатки, а прибутку державі вони не приносять, тому я думаю, що держава в найближчі років 10 суттєвих вливань робити не буде. Відповідно, черга буде лише збільшуватися, а не танути", - зауважив експерт.

Повноцінна робота державної програми "доступне житло" може лише частково покращити ситуацію в житловій сфері, говорить економіст Олександр Жолудь. А в першу чергу державі необхідно збільшувати пропозицію житла, вважає фахівець.

"Якщо б така схема дійсно працювала і будь-яка малозабезпечена сім'я могла б до неї мати доступ, то, можливо, це б покращило дещо ситуацію. Але не вирішило б основної проблеми. В Україні в секторі нерухомості головна проблема не в попиті, а в пропозиції, яка є дуже і дуже обмеженою, що і призводить до високих цін. Якщо держава буде платити частину вартості квартири, значить, на ринок прийдуть ті люди, які не могли собі дозволити купити житло за 100 відсотків. Але житла на ринку більше не стане. Відповідно за тієї самої кількості квартир буде більше охочих їх купити, і будуть просто зростати ціни".

"Державна програма поки зривається"

Державну цільову соціально-економічну програму будівництва доступного житла розраховано на 2010-2017 роки. Передбачалося, що за роки її існування буде збудовано 275 тисяч нових квартир. Однак програма зривається, визнав заступник керівника парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики Ігор Лисов.

"На жаль, та програма про виділення коштів, яку розробив і затвердив Кабінет міністрів, зараз зривається на ці два роки. Але я думаю, що вона значно поліпшиться. Так ось за цією програмою спрямують у будівельну галузь 88 мільярдів гривень. З них 23 мільярди - державна підтримка, місцеві бюджети нададуть 5 мільярдів 400 тисяч, інші джерела та інвестори - 53 мільярди гривень".

Ігор Лисов підрахував: якщо кількість сімей, яким необхідне доступне житло, становить 1 мільйон 200 тисяч (а такою є приблизна офіційна цифра), то на те, щоб забезпечити їх квартирами, необхідно 260 мільярдів гривень.

http://fundmarket.ua/

Землі склали ціну

Всього один нормативний акт - і українська земля подорожчала в півтора рази. Кабінет міністрів вирішив збільшити нормативно-грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення в 1,7 рази - з 1 січня 2012 гектар ріллі, який зараз у середньому коштує 11,8 тис. грн., подорожчає до 20 тис. грн.

Нові розцінки будуть впроваджені по всій території України: з 1 січня всі землі будуть переоцінені згідно з новими тарифами.

Нормативна грошова оцінка землі формує базу, від якої розраховуються орендні платежі, і її підвищення автоматично збільшує витрати сільгоспвиробників, які орендують наділи. "Відповідно вдвічі зросте і орендна плата за використання земельних паїв - в середньому до 700 грн. за гектар", - вказується в повідомленні Державного агентства земельних ресурсів (Держземагентства). Мінімальна ставка оренди в Україні становить 3% від нормативної грошової оцінки землі, проте в окремих випадках орендар (як правило, з числа великих аграрних холдингів) виплачує підвищену ставку, яка може досягати 5%. Однак набагато частіші протилежні випадки, коли власник паю отримує на руки менше належної йому за законом суми. "Адже ніхто, в тому числі місцева влада, не перевіряє ще раз і не розбирається, є там 3% чи ні", - відзначають фермери.

Збільшивши на папері ціну землі, влада переймалася тим, щоб реальна вартість не надто розходилася з фактичним станом і вартістю наділу. Так, усім селянам наказано почати працювати над поліпшенням якості землі. До кінця поточного року фермери, які обробляють понад 100 га ріллі, повинні розробити проекти землеустрою - документ, в якому з урахуванням екологічного стану та якості землі будуть економічно визначені сівозміни та впорядкування ділянки.

"Кожен з голів сільськогосподарських підприємств та фермерів сподівається, що Верховна Рада вкотре відкладе введення штрафних санкцій за невиконання цієї норми закону ще на рік. Цього не буде. Вже підготовлений законопроект "Про державну підтримку збереження та відновлення родючості ґрунтів", яким передбачено економічне стимулювання сільгосптоваровиробників до виконання природоохоронних заходів та забезпечення відновлення і поліпшення стану українських ґрунтів. Також працюватиме виїзна сертифікована лабораторія, яка стежитиме за охороною земель", - попередив заступник голови Держземагентства України Микола Калюжний. На сьогодні більшість аграріїв обходиться без проектів землеустрою (як правило, тому, що витрати на ці роботи повністю лягають на землевласника) - за даними Держземагентства, в окремих регіонах число таких проектів йде на десятки. Враховуючи, що процедура розробки і особливо погоджень проекту землеустрою де-факто розтягнута в часі, фермерам варто не затягувати з проведенням цих робіт. Штрафи за відсутність проекту для фізосіб становлять від 50 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Дискусії, скільки ж становить справедлива ціна українського чорнозему, не вщухають останні роки і особливо активізувалися напередодні скасування мораторію на продаж сільгоспземель. Розкид оцінок дуже широкий - ще в минулому році українська земля характеризувалася як найбільш цінний актив держави, здатний збагатити країну на мільярди доларів. Екс-прем'єр Юлія Тимошенко оцінила вартість землі в $400 млрд.

Однак чим ближчий "день X", тим нижчі названі цифри. Зараз все більше учасників ринку та експертів сходяться на думці, що український ринок сільгоспземлі навряд чи стартує з ціни вище ніж $500. Цю оцінку (мінімальну для ціни гектара у Східній Європі) визнали обґрунтованою і в Держкомземі. "Нашими експертами підраховано, що в перший рік після скасування мораторію один га сільгоспугідь буде коштувати від $500 до $800", - заявив глава Державного агентства земельних ресурсів Сергій Тимченко. Однак, за його словами, в країні в наявності всі чинники для подальшого зростання цін, як мінімум до рівня вартості землі в Польщі та Чехії, тобто до EUR1,5-3 тис.

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні передбачається дозволити з 1 січня 2012 р. Це передбачено законопроектом N9001-1 "Про ринок земель". При цьому вводяться обмеження на купівлю - кількісні (одна людина може зосередити у власності максимум 2-2,2 тис. га), а також обмеження права на купівлю - іноземні громадяни та юрособи виключені з ринку землі.

http://eizvestia.com/

Іпотечна перевага

Дозвіл на цей вид діяльності має намір видавати Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР). Ліцензіат повинен мати статутний фонд не менше 35 млн. грн для управління структурованими іпотечними облігаціями і 25 млн. грн - простими іпотечними бондами. Зараз в Україні таку діяльність серед банків де-факто виконує "Ощадбанк" у партнерстві з Державною іпотечною установою (ДІУ). Учасники ринку вважають, що ліцензування дозволить відсіяти з ринку несумлінних управителів. На їхню думку, великого ажіотажу з боку банків на такий вид діяльності не очікується, тому що ринок іпотечних облігацій малоліквідний. Хоча, в ДІУ повідомили, що вже цієї осені планують здійснити великий випуск іпотечних облігацій.

В умах багатьох людей ще залишилися неприємні спогади про іпотечну кризу в США, яка поклала у 2007 році початок світовій фінансовій кризі, з якою досі борються американські та європейські лідери. Україна - не виняток. Проте, український ринок іпотечних облігацій настільки не розвинений і не впорядкований, що побоюватися яких-небудь кризових явищ на ньому поки рано.

Буквально днями НКЦПФР ухвалила рішення "Про затвердження ліцензійних умов провадження професійної діяльності на ринку цінних паперів - діяльності з управління іпотечним покриттям", яка набуде чинності через три місяці. Це дозволить банкам займатися новим видом діяльності - управлінням іпотечним покриттям.

У комісії розповіли, що необхідність в цьому документі з'явилася у зв'язку з набуттям чинності 24.05.2011 р. закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо іпотечних облігацій" № 3265-VI.

За словами начальника управління ліцензування діяльності профучасників фондового ринку НКЦПФР Ірини Заноза, попереднє положення комісії про умови ліцензування управителів іпотечного покриття (№ 2009 від 09.10.2007 р.) було розраховане виключно на небанківські установи (інвестиційні компанії, КУА).

"Після набуття чинності нових ліцензійних умов банки також зможуть стати ліцензованими управителями іпотечного покриття", - зраділа замдиректора департаменту інвестиційної діяльності "Укргазбанк" Світлана Фомічова.

Заступник голови правління банку "Національний кредит" Сергій Уткін вважає, що тепер банки зможуть спростити собі операції із закладеним майном і знизити ризики з іпотеки.

"Випуск іпотечних облігацій - це остання ланка в ланцюзі: іпотечний кредит - іпотечний пул - іпотечна облігація. Банк видає іпотечний кредит, формує з виданих кредитів іпотечний пул, який виступає покриттям (забезпеченням) випускаються іпотечних облігацій", - розповів аналітик Сbonds Сергій Ляшенко.

Також, на думку пана Уткіна, рішення комісії відсіче з ринку несумлінних управителів.

"Крім того, поява ліцензії впорядкує роботу банків в даному сегменті ринку та підвищить його ліквідність", - сказав пан Уткін.

При цьому учасники ринку визнають, що сьогодні на українському іпотечному ринку активність мінімальна, тому особливого ажіотажу на отримання відповідної ліцензії серед банків не очікують. В Україні іпотечні облігації випускали тільки ДІУ і "Укргазбанк", який у 2007 році розмістив трирічні іпотечні облігації на суму 50 млн. гривень (10,5% річних), в рамках проекту Агентства з міжнародного розвитку США (USAID).

"Облігації були погашені в 2010 році. Таким чином, доти, доки в Україні не буде ринку іпотеки, говорити про ринок управління іпотечним покриттям не доводиться", - зазначив пан Ляшенко. Також випуск зовнішніх іпотечних облігацій здійснював "ПриватБанк".

Керівний директор КУА "Драгон Есет Менеджмент" Андрій Золотухін відзначив, що по суті, це ліцензія на управління тими інструментами, через які почалася світова фінансова криза 2,5 роки тому.

"Найближчим часом інтерес до облігацій з іпотечним покриттям в Україні не з'явиться. У першу чергу, не буде інтересу через те, що у нас банки все ще дуже обережно і неактивно займаються кредитуванням", - сказав пан Золотухін. За його словами, поки український процес іпотечного кредитування не вийде на докризовий рівень, пропозицій щодо таких інструментів не буде.

"Ми припускаємо, що вже через пару років попит на ці інструменти з'явиться, і такі ліцензії на ринку вже будуть затребувані", - вважає він. Зокрема, за словами директора департаменту правового захисту "Ерсте Банк" Олександра Ярецького, емітентами іпотечних облігацій часто виступають самі банки, тому безпосередньо банкам такі ліцензії навряд чи будуть цікаві, тому що прописаний у законодавстві механізм обігу іпотечних облігацій "не дозволяє суміщати функції їх емітента та управителя іпотечним покриттям".

При цьому інтерес до ліцензій виникне у випадку, якщо активність проявить ДІУ, схваливши рішення про новий випуск іпотечних облігацій. Примітно, що заступник голови правління ДІУ Андрій Камуз повідомив про намір провести восени велику емісію іпотечних облігацій.

"Уже цього року восени ДІУ випустить прості іпотечні облігації на суму 200 млн. гривень. Вони підуть на рефінансування іпотечних кредитів банків", - заявив він.

Крім того, як розповів пан Камуз, зараз в обігу є іпотечні облігації ДІУ на суму близько 50 млн. гривень, управителем яких де-факто є державний "Ощадбанк". За словами пана Камуза, в "Ощадбанку" немає відповідної ліцензії, тому ДІУ неодноразово зверталося до НКЦПФР з проханням вирішити це питання.

В "Укргазбанку", наприклад, вже зараз готуються до великих випусків іпотечних облігацій, як до альтернативи ОВДП за надійністю за значно цікавішої прибутковості.

"Банки значно більше підходять на роль управителів іпотечного покриття, ніж інші установи, і обов'язково скористаються можливістю запропонувати додаткову послугу, - сказала Світлана Фомічова. - Нині питання про отримання ліцензії управителя іпотечного покриття розглядається, і дуже ймовірно, що нами будуть подані документи для її отримання".

Пан Камуз відмовився назвати винагороду "Ощадбанку" за управління іпотечними облігаціями, пославшись на конфіденційність інформації. При цьому чиновник зазначив, що винагорода банку при управління іпотечним покриттям залежить від кількості іпотечних кредитів, що входять в пул, і від кількості оброблюваної інформації.

http://minfin.com.ua/

Ставки з іпотеки падають, але квартири поки вигідніше знімати

Все більше українських банків пропонують кредити на покупку житла, але умови залишаються непідйомними для простих громадян.

Серпень завжди передує масовій міграції населення. Студенти, які вступили до вузів, їдуть у великі міста, а напередодні початку ділового сезону менеджери середньої ланки придивляються до нового житла.

Що пропонують банки

За останні місяці на ринку іпотечного кредитування відбулося відразу кілька позитивних змін. По-перше, вже кілька десятків великих банків пропонують кредити на термін 15-20 років. По-друге, одночасно з "подовженням" термінів з іпотеки такі позики продовжують поступово дешевшати. Так, середні реальні ставки за кредитами строком на 15 років за останні два місяці знизилися на 0,5%, до 17,48% річних, строком на 20 років - на 0,3%, до 17,51% річних.

Експерти говорять, що в деяких банках ставки вже досягли докризового рівня. Правда, тоді позичальник міг вибирати - в якій валюті брати кредит. Зараз вибору немає - для українців доступна тільки гривня. Тому не зовсім коректно порівнювати ставки тоді і зараз.

Що стосується первинного внеску, то в більшості банків він складає 30-35%. Є варіанти іпотеки під 10% річних, але це швидше виняток з правил. Ну а на іпотеку без початкового внеску, яка була так популярна три роки тому, не варто чекати ще як мінімум два-три роки. На думку банкірів, вона можлива тільки в тому випадку, якщо на українському ринку нерухомості знову почнеться планомірне зростання цін.

Більш активно банки надають кредити під нове житло. Тут можливі аванси і в 15%, і в 20%.

Небезпеки вільного плавання

Зараз кредитні установи вирішили змінити правила видачі позик. Все більше банків пропонують своїм клієнтам укладати договір з так званою плаваючою ставкою, яка прив'язана до прибутковості депозиту.

- Банк може пропонувати позичальникові кредит з вартості індексу ставок депозитів плюс маржа, - заявили в НБУ. - Така кредитна ставка буде змінюватися в залежності від вартості депозитів.

Як розповіли опитані експерти, кредити з плаваючою ставкою особливо вигідні вкладникам в часи фінансової стабільності, коли депозитні ставки йдуть вниз. А ось в часи економічних потрясінь, коли ресурси дорожчають, і ставка буде рости разом з відсотками за депозитами.

Мабуть, найбільшою незручністю таких кредитів є той факт, що вкладник не може знати, яку суму він повинен буде віднести в банк наступного місяця і, відповідно, не зможе спрогнозувати свої витрати заздалегідь.

Прогноз

Відсотки будуть знижуватися

- Все сильніше проявляється тенденція пом'якшення умов кредитування за іпотекою: якщо ще восени минулого року середня ставка була 19-21%, то зараз - 18-20%, - говорить заступник голови правління ПриватБанку Володимир Яценко. - Ми очікуємо, що протягом року середня ставка за кредитами на придбання нерухомості продовжить знижуватися і вже до грудня може досягти 16%.

Експерти банку відзначають деякі позитивні тенденції на ринку іпотечного кредитування. Зокрема, більше банків готові кредитувати за 30-процентного початкового внеску (раніше початковий внесок у більшості банків становив 50%). Крім того, зросла кількість фінустанов, готових видавати кредити на 20 років. А в 2012 році банки, швидше за все, нададуть перевагу кредитувати вторинну нерухомість.

- Це обумовлено тим, що значна частина банків, які активно кредитували в докризовий час, через неповернення кредитів сьогодні не готова кредитувати сектор первинного житла, - говорить фахівець. - Виняток становлять об'єкти нерухомості, де банк виступає партнером будівництва. При цьому стабільним залишається попит на квартири в обласних центрах, де ціни тримаються на докризовому рівні, а в деяких випадках навіть зростають.

Експерти банку також очікують цього року на поступове відновлення будівництва, в першу чергу в Києві, Дніпропетровську, Одесі, Харкові, Львові.

Лічилка

Кредит або оренда?

Давайте підрахуємо, що сьогодні вигідніше купувати: житло в кредит або ж орендувати його. Квартири в новобудовах, звичайно, хороші, тільки, у забудовника іноді виникають самі несподівані проблеми ще на стадії оформлення документів. Навіть якщо квартиру здадуть в строк, ще близько року будинок буде на стадії активного ремонту - цілодобово працюватимуть перфоратори, ліфт відключений і т.д.

Тому звернемо увагу на житло на вторинному ринку. За приклад візьмемо столичні однокімнатні квартири. Більш-менш пристойна однушка поблизу метро здається зараз за 3000 грн. на місяць. Для того щоб її купити, знадобиться близько 60 тисяч доларів, або 480 тис. грн.

Для того щоб взяти кредит на таке житло, вам доведеться внести 30% від його вартості, що становить 144 тисячі гривень, і взяти кредит під 17% річних на 20 років на суму, що залишилася в 336 тисяч гривень.

Ще близько 5% від вартості квартири може піти на оформлення - банки люблять вводити комісії за видачу кредитів, продавець може запропонувати розділити оплату податків навпіл, та й за послуги нотаріуса доведеться заплатити.

У цьому випадку за стандартної схеми погашення перший платіж складе 6160 грн., що більш ніж в два рази більше за вартість оренди. При цьому тільки через 12-13 років платіж знизиться до розміру сьогоднішньої оренди. За весь період користування кредитом ваша переплата складе майже 574 тисяч гривень.

За ануїтетної схеми погашення переплата складе майже 846 тисяч гривень.

До плюсів іпотечного кредиту можна віднести те, що ви не будете залежати від цін на ринку оренди, які, навіть незважаючи на посткризові явища, постійно підвищуються. Та й живучи в своїй квартирі, ви можете робити ремонт на свій смак, купувати меблі та побутову техніку. Загалом, відчувати себе повноправним господарем власної квартири.

Важливо!

Комісії за дострокове погашення - поза законом

Ще перед відходом на канікули парламент схвалив законопроект, який вніс зміни у відносини банків та їхніх клієнтів. Цей документ забороняє банкам брати з клієнта додаткову плату при достроковому погашенні споживчого кредиту. Тим більше він не має права відмовити споживачеві в прийнятті платежу при достроковому поверненні кредиту.

Крім того, тепер клієнта перед укладенням угоди повинні проінформувати про всі його майбутні витрати - представник банку повинен буде розписати йому орієнтовну сукупну вартість кредиту, у тому числі відсоткову ставку за кредитом і вартість усіх послуг (реєстратора, нотаріуса, страховика, оцінювача і тощо), пов'язаних з отриманням кредиту та укладенням договору про надання споживчого кредиту. При цьому банкам заборонили писати ці умови шрифтом, який менший за шрифт основного договору.

В іпотечному кредитуванні банк може починати вимагати від боржника повернення кредиту в повному обсязі, якщо це передбачено договором, не раніше ніж через три місяці після прострочення платежу. Також банкам заборонили відчужувати житло у тих сімей, де є неповнолітні діти і один або обидва їх батьків вмирають або одержують першу групу інвалідності.

До мінусів з точки зору простих громадян можна віднести той факт, що при розгляді справ, пов'язаних з боргами з іпотеки, суд тепер має право виселяти боржників. Якщо суд почав розглядати справу про банкрутство, то наступного дня вона повинна бути опублікована на сайті Вищого господарського суду України.

http://kp.ua/

Продавців нерухомості зобов'яжуть складати іспити

На сьогоднішній день в Україні немає єдиного нормативно-правового акта, який би регулював відносини в сфері купівлі-продажу та оренди житлової та нежитлової нерухомості. А ті крихти, що прописані в декількох Кодексах, не вирішують нагальних проблем, надаючи можливість учасникам ринку йти від відповідальності один перед одним і перед державою, ухиляючись від сплати податків. І все ж український законодавець вирішив вивести ринок нерухомості з тіні. І першим промінчиком сонця в темному царстві став нещодавно зареєстрований проект Закону "Про ріелторську діяльність" (реєстр. № 8781). Проектом передбачається наведення порядку в правилах гри, які, очевидно, не всім припадуть до смаку. "Судово-юридична газета" вирішила проаналізувати, хто в разі ухвалення документа залишиться на коні, а хто, можливо, і не у справах.

Спочатку диплом - потім робота

Проект закону урізує можливість бути ріелтором кому завгодно. Так, відповідно до ст. 4 проекти, ріелтером може бути лише дієздатна фізична особа (громадянин України, іноземець або особа без громадянства), яка має вищу освіту за освітньо-кваліфікаційним рівнем "бакалавр". Крім того, така особа повинна буде пройти професійну підготовку та підвищення кваліфікації ріелторів. І вже після цього скласти відповідний кваліфікаційний іспит. Потім за результатами іспиту такій особі буде надано (або не надано) право отримати відповідні кваліфікаційні документи ріелтора і бути зареєстрованим в Реєстрі ріелторів.

Однозначно, ідея з освітою викличе невдоволення тих, хто вже працює ріелтором, але ще продовжує вчитися. Та й "підвищення кваліфікації" напевно буде коштувати грошей. З іншого боку, явний плюс в тому, що, маючи Реєстр ріелторів та орган, який видає дозволи, з'явиться можливість скаржитися на тих, хто недобросовісно виконує свою роботу. Ті, хто орендує житло і переїжджали декілька разів, зрозуміють, про що йдеться. Нинішні ріелтори дозволяють собі занадто часто недобросовісно виконувати свої обов'язки, в результаті чого їх клієнти втрачають час, нерви і гроші. Тому, можливо, зі схваленням документа з'явиться шанс хоч якось впливати на таких "фахівців".

Моральний рівень теж повинен бути на висоті

Крім освіти і спецпідготовки, законодавець вирішив додати до переліку вимог до особистості ріелтора і відсутність судимості. Більше того, здійснювати свою діяльність ріелтор, відповідно до проекту, зможе або в структурі юридичної особи, яка здійснює виключно ріелторську діяльність, або як підприємець - і теж надає виключно послуги, пов'язані із здійсненням ріелторської діяльності. Документом на ріелторів накладається декілька прямих заборон. Так, згідно з проектом, ріелтору забороняється здійснювати ріелторську діяльність у складі двох і більше юридичних осіб - суб'єктів ріелторської діяльності. Також не можна буде працювати в складі юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності, одночасно здійснюючи таку діяльність як ріелтор-підприємець. Варто звернути особливу увагу, що порушення цієї вимоги є підставою для анулювання Кваліфікаційного свідоцтва ріелтора. І ще один цікавий момент: керівником юридичної особи - суб'єкта ріелторської діяльності може бути тільки ріелтор. Тому готуєтеся, панове ріелтори, до перепрофілювання. До слова, відповідно до проекту, ріелтерська діяльність включає в себе п'ять видів послуг. Це брокерська діяльність на ринку нерухомості; діяльність з організації торгів нерухомістю; діяльність з надання інформаційних та консультаційних послуг на ринку нерухомості; діяльність з управління нерухомістю, а також діяльність з проведення ріелторської експертизи.

Раз реєстр, два реєстр і перевірочка

Як видно, законопроект, крім особливих вимог до самих ріелторів, пропонує впровадження зовсім іншого механізму організації роботи цього ринку послуг. Так, крім двох реєстрів: Реєстру ріелторів і Реєстру суб'єктів ріелторської діяльності, - планується створення Ріелторської палати. Одна з її функцій - це співпраця в сфері професійної підготовки ріелторів, а також контроль за якістю такої підготовки. До інших, не менш важливих функцій Палати, належать ведення переліку навчальних закладів та формування Кваліфікаційної комісії. Також Палата встановлює форми кваліфікаційних документів ріелторів, має право визначати вимоги для альтернативних форм підвищення кваліфікації, сприяє створенню конкурентного середовища у сфері професійної підготовки та підвищення кваліфікації ріелторів.

Ситуація виходить двоякою. З одного боку, ріелторів можна буде залучати до відповідальності, з іншого - впливати на них через Палату, навіть незважаючи на те, що створюється вона на добровільних засадах всеукраїнськими та регіональними професійними громадськими організаціями ріелторів. За такий невдалий приклад може служити Вища кваліфікаційна комісія адвокатури, діяльністю якої незадоволені багато адвокатів. За схожого стану речей неугодних ріелторів просто не допустять до "годівниці" ще на етапі переоформлення.

Кому платити-то?

Незважаючи на спроби привести питання купівлі-продажу та оренди нерухомості до спільного знаменника, законодавець все ж обійшов увагою деякі практичні моменти, які б варто було врегулювати. Зокрема, можна було б встановити, що будь-які розрахунки з ріелтором проводяться виключно за безготівковим розрахунком, тобто оплата йде не ріелтору - працівникові юрособи, а підприємству, щоб уникнути спекуляцій і забезпечити відрахування в бюджет. Також ріелтори наполягають на тому, щоб кожний об'єкт нерухомості продавався тільки в порядку ексклюзивного договору. Тобто це договір, який робить неможливим вихід клієнта на час дії договору до іншого ріелтора. Це гарантує їм стабільний дохід. Хоча для споживача таких послуг це не завжди зручно.

Нам не страшний сірий вовк

У світовій практиці ріелтор - це людина, яка займається виключно підбором продавця покупцеві (орендарю орендодавця) і навпаки. Всі інші питання, наприклад, перевірка на так звану "юридичну чистоту" об'єкту нерухомості, перебувають у віданні юристів і нотаріусів. У нас же, мабуть, планується готувати ріелторів у всеозброєнні. Та й відповідальність відповідно до проекту (анулювання сертифіката або кваліфікаційного свідоцтва, тобто позбавлення права займатися ріелторською діяльністю) відносно невелика. Цивілізовані країни в цьому питанні мають зовсім інший, жорсткий підхід. Так, в Канаді, якщо ріелтор приховає справжню суму угоди, його можуть притягнути до відповідальності за шахрайство. Покарання відповідне: кілька років позбавлення волі, величезний штраф і довічне позбавлення права займатися цим видом діяльності.

Підбиваючи підсумки, слід зазначити, що законопроект поки на розгляді комітетів, і поки він буде винесений на голосування, напевно в нього буде внесено зміни. Очевидно одне, законодавче врегулювання цієї сфери послуг давно назріло.

http://sug.kiev.ua/

Заставні свідчення

"Ринок заставного житла переживає період підйому. Виконавчі виробництва масово відкривалися ще в 2009-2010 рр. Відповідно, збільшилася і кількість квартир, які "дійшли" до стадії реалізації на публічних торгах", - говорить Сергій Бондарєв, директор компанії "ОТП Факторинг", що займається реалізацією заставного майна "ОТП Банку" - одного з найбільших іпотечних кредиторів в докризові часи.

Своє твердження Бондарєв підтверджує статистику, згідно з якою в 2009 р. "ОТП Банк" реалізував 97 об'єктів нерухомості, в 2010 р. - 162, а протягом першого півріччя 2011 р. - вже 86 об'єктів. На жаль, інші найбільші докризові кредитори іпотеки (УкрСиббанк, Укрсоцбанк, "Райффайзен Банк Аваль") так і не знайшли можливості відповісти на запит Бізнесу.

Як би там не було, позначена тенденція до збільшення кількості угод із продажу іпотечної нерухомості підтверджується даними більш дрібних кредиторів іпотеки. Наприклад, "Ерсте Банк" в 2009 р. продав лише 18 об'єктів нерухомості менш ніж на 5 млн грн., в 2010 р. - вже 92 об'єкта на 28 млн грн., а в першому півріччі 2011 р. - 87 квартир (будинків) на 24 млн грн. Аналогічна динаміка спостерігається і у "ВТБ Банку".

"2009 р. не був показовим з точки зору реалізації майна, оскільки ми намагалися знайти з позичальниками шляхи вирішення виниклих проблем, і найчастіше переговори закінчувалися реструктуризацією угод. При цьому зі злісними неплатниками велися активні судові розгляди", - розповідає Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування "ВТБ Банку".

За його словами, в 2010 р. було продано в 10 разів більше квартир (будинків), ніж в 2009 р., а за перше півріччя 2011 р. - стільки ж об'єктів, скільки за весь 2010 р.

Ринкові утворення

"Ринок заставного житла існує, більше того, активно розвивається прямо пропорційно прибуткам колекторських компаній і торгових організацій. У міру погіршення якості обслуговування кредитів збільшується кількість майна, що підлягає реалізації", - зазначає Юлія Віжевський, керівник управління нерухомості та оцінки "Піреус Банку (Україна)".

Думку колеги поділяє Богдан Кузняк, начальник управління примусового стягнення "Ерсте Банку": "Ринок заставного житла існує, і його активність з року в рік збільшується". Водночас банкіри вважають, що цей ринок буде розвиватися.

"Кількість та обсяги угод купівлі-продажу неспівставні з обсягами проблемної заборгованості банків з іпотечних кредитів", - говорить Борщевич. За його словами, такий стан справ зумовлений небажанням позичальників розлучатися зі своїм житлом, а також тривалістю одержання судових рішень. Є також думка, що ринок заставного житла не варто розглядати відокремлено.

"Я б не виділяв ринок заставного житла із загального ринку нерухомості, він є його частиною. Ціни на іпотечне майно (за добровільної реалізації) формуються на основі ринкових тенденцій і купівельного попиту", - пояснює Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб "VAB Банку". З банкіром згодні ріелтори.

"Пропозиція іпотечних заставних квартир досить велика, але такі угоди майже нічим не відрізняються від звичайної купівлі-продажу ні за процедурою, ні за ціною. Позичальники нікуди не поспішають - ставлять ринкову ціну, - розповідає брокер АН "Благовіст". - Водночас є випадки, коли позичальники реально не можуть платити. Тоді пропонується ціна, нижча за ринкову, але такі пропозиції поодинокі - одна з 20-30 випадків, і на них не варто орієнтуватися".

Що стосується обсягу ринку застав, то багато банкірів не ризикнули його оцінити.

"Оцінити щорічні обсяги досить складно, оскільки немає єдиного реєстру заставного житла, а багато банків і зовсім не афішують те заставне майно, яке пропонується до реалізації, - пояснює Марина Нестеровська, директор департаменту роздрібного бізнесу банку "Хрещатик". - Водночас в 2010-2011 рр. кількість угод помітно зросла, коли багато банків почали заявляти про реалізацію заставних квартир".

Так, в "Ерсте Банку" обсяг реалізації заставної нерухомості за підсумками 2010 р. в цілому по ринку оцінюють в 2-2,5 млрд грн. Зазначимо, що до початку кризи (1 жовтня 2008 р.) заборгованість населення по іпотеці досягла 80 млрд грн. Отже, якщо врахувати, що перший внесок в середньому становив 20% ціни квартири, заставне нерухоме майно можна оцінити в 100 млрд грн.

Беручи до уваги рівень проблемної заборгованості з іпотеки в 30% портфеля (оцінки самих банкірів), потенціал ринкової пропозиції заставного майна може скласти 30 млрд грн. Таким чином, потенційно частка ринку заставного житла в загальному обсязі продаваної нерухомості може досягти 30%, бо, за даними Мін'юсту, в 2009-2010 рр. нотаріуси реєстрували приблизно по 245 тис. договорів купівлі-продажу житлової нерухомості.

Якщо припустити, що середня ціна одного об'єкта становить $50 тис., річний обсяг ринку нерухомості (у грошовому вираженні) перевищує $12 млрд, тобто 100 млрд грн.

Добровільно...

Практикуються дві основні схеми реалізації заставного майна: добровільний продаж в рамках досудового врегулювання спору між банком і позичальником і примусовий - за рішенням суду, через виконавчу службу, на публічних торгах. Традиційно банкіри запевняють, що спочатку намагаються вирішити питання з проблемним позичальником полюбовно.

"Позичальники, які опинилися в складному фінансовому становищі, намагаються залагодити відносини з банком усіма способами. Аж до добровільного продажу майна, - розповідає Сергій Бондарєв. - Як показує практика, добровільна реалізація дозволяє істотно скоротити розрив між ринковою вартістю квартири і реальною ціною продажу. Це зберігає час і нерви боржника і дозволяє покрити більшу частину боргу, ніж у разі примусового продажу".

Водночас на практиці дуже часто банкіри відразу ж ініціюють стосовно проблемного позичальника процедуру примусового стягнення. Тобто, по суті, добровільний продаж проводиться паралельно з судовими розглядами. Таким чином, банкіри намагаються мінімізувати свої ризики.

"Бувають випадки, коли сторони досягають домовленості про те, що позичальник добровільно продасть майно. Але минає час - і нічого не відбувається. Банки не можуть дозволяти водити себе за носа, тому намагаються якомога раніше почати процес стягнення, пам'ятаючи, що ця процедура триває в середньому півтора року", - говорить банкір, що побажав залишитися неназваним.

При цьому компроміс можна знайти на кожній стадії судових розглядів. Якщо домовитися все ж не виходить, доводиться продавати нерухомість "з молотка".

Оголошення як про добровільну, так і про примусову реалізацію заставного майна розміщуються на сайтах банків. Більшість найбільших фінустанов передбачають на своїх сайтах спеціальні розділи, присвячені реалізації заставного майна.

Станом на 15 липня поточного року, наприклад, в базi УкрСиббанку було близько 400 оголошень про добровільний продаж житла позичальниками, які не можуть обслуговувати свої кредити. Ще 800 об'єктів житлової нерухомості реалізуються в ході публічних торгів в рамках виконавчого провадження.

Відповідно до річного звіту, до початку 2011 р. УкрСиббанк виступав позивачем у 19,3 тис. судових справ більш ніж на $2 млрд. "Райффайзен Банк Аваль" зараз продає більше 600 квартир і більше 500 житлових будинків. При цьому дуже часто в базі даних зустрічаються настільки старі об'єкти нерухомості (наприклад, сільські "розвалюхи" у різних куточках країни вартістю в кілька тисяч гривень), що навіть незрозуміло, яким чином вони опинилися в заставі у банку.

Не менш велика картотека застав сформувалася і у "ОТП Банку". Оголошення про добровільний продаж можна знайти в спеціалізованих виданнях, а також на інтернет-сайтах. Учасники ринку, як банкіри, так і брокери, стверджують, що, як правило, добровільний продаж здійснюється за ринковою ціною.

Сам процес реалізації майна в добровільному порядку, за наявності покупця, може зайняти 2-3 дні, протягом яких боржник погоджує вартість квартири з банком і здійснює операцію. Зазначимо, якщо ціна продажу застави набагато нижча за ринкову і при цьому нижча за залишок заборгованості позичальника, банк не схвалить таку угоду.

"Якщо позичальник хоче реалізувати квартиру в стислі терміни, ціна може бути встановлена ​​значно нижчою за ринкову, але це можливо, тільки якщо розмір виручки покриває заборгованість перед банком", - попереджає Олександр Борщевич. Згода банку на угоду обов'язкова, оскільки її об'єкт є предметом застави. В іншому випадку основний ризик покупця заставної нерухомості полягає в можливі претензії банку на об'єкт покупки.

Водночас одна з переваг покупки заставного житла за "добровільною" схемою - це велика ймовірність уникнути сплати комісійних нарахувань агентствам нерухомості (становлять 3-5% вартості житла), оскільки в більшості оголошень вказується контакт безпосередньо банку.

...примусово

"Коли позичальник не погашає кредит, ігнорує пропозиції банку про реструктуризацію або обирає деструктивну позицію в ході переговорів, відмовляється продавати заставне майно у добровільному порядку, майно реалізується в примусовому порядку за рішенням суду або на підставі виконавчого напису (про цей випадок см. статтю "Добірні плоди"), через публічні торги (аукціони)", - відзначає Кузняк.

За словами банкіра, даний спосіб менш вигідний як банку, так і позичальнику, оскільки майно продається дешевше, ніж у випадку добровільної реалізації, і, як наслідок, до банку надходить значно менше коштів для погашення заборгованості. Ціна продажу на публічних торгах у найкращому випадку буде на 10-20% нижче за ринкову. Найчастіше вартість нерухомості знижується на 20-30%.

"Слід врахувати, що банк отримає ще менше грошей, тому що витрати на торги і виконавчий збір (10% від суми) будуть компенсуватися з коштів, отриманих від продажу квартири. Відповідно, банк буде змушений і далі стягувати з позичальника відсутні гроші, заарештовувати інше майно, забороняти йому виїзд за кордон (Указ Президента № 813 від 08.10.09 р) і т.п.", - відзначає Бондарєв.

За його словами, сама процедура примусового продажу займає не менше півроку. Державна виконавча служба (ДВС) здійснює реалізацію майна за допомогою торгових компаній, акредитованих Мін'юстом. За словами банкірів, кількість таких структур не перевищує і десятка.

"Послуги приватних торгових організацій щодо реалізації іпотечного майна, перелік яких визначається Мін'юстом, подорожчали в 5 разів - з 3% до 15% від вартості реалізації", - нарікає Кузняк. Стартова вартість реалізованого майна визначається незалежним експертом-оцінювачем (згідно з Законом "Про виконавче провадження").

Майно, за законом, має бути продано протягом двох місяців з дня його передачі спеціалізованої торгової організації. Нереалізоване в цей строк майно підлягає уцінці, продажу в місячний термін. Оголошення про продаж застав розміщуються на сайті Мін'юсту, а також у пресі. Для участі в аукціоні фізична особа повинна пройти реєстрацію та внести гарантійний внесок на рахунок торговельної організації.

У разі виграшу на аукціоні громадянин зобов'язаний перерахувати кошти на рахунки виконавчої служби. Після цього ГІС перераховує гроші на рахунки банку, що на практиці займає 7-14 днів. Далі банк повинен розподілити кошти, і тільки після цього він може вивести майно з-під застави. Після чого покупець може звернутися до нотаріуса для реєстрації покупки. Учасники ринку говорять, що пересічні покупці-фізособи все частіше беруть участь у таких аукціонах.

"Потенційний покупець стає більш грамотним у юридичному відношенні і готовий брати участь у примусових торгах, купуючи майно за ціною, нижчою за ринкову", - говорить Сергій Бондарєв. Водночас ріелтори не рекомендують купувати заставну нерухомість на публічних торгах.

"В основному "аукціонні" квартири за привабливими цінами забирають працівники банків, які знають всі обставини і впевнені в юридичній чистоті угоди. Для пересічного громадянина це небезпечно. Купувати квартири з аукціону, значить, наживати собі безліч проблем. У 99% випадків процедура виставлення таких об'єктів на аукціон не дотримується, тому є прецеденти, коли покупцям доводилося повертати квартиру назад", - попереджає ріелтор одного зі столичних агентств нерухомості.

Нагадаємо: нещодавно парламентарії схвалили новий Закон, який спрощує процедуру стягнення і відчуження заставного майна. Однак нові процедури не будуть поширюватися на кредити, видані до набуття чинності схваленого документа.

Контрольна закупка

Кореспондент Бізнесу ледь не став учасником аукціону з продажу елітної квартири в центрі Києва, коли натрапив на відповідне оголошення в інтернеті. Як пояснили в банку, йдеться про апартаменти в клубному будинку, який будувався для дипломатів американського посольства (7 поверхів - 7 квартир).

Квартира виступає заставою за кредитом для споживчих цілей і стягується примусово. За інформацією співробітника банку, позичальником є ​​"адекватна жінка", яка паралельно продає цю квартиру добровільно за $2,5 млн (відповідне оголошення є в інтернеті). Стартова ж ціна цієї квартири на аукціоні - 8,2 млн грн. Перші торги завершилися безрезультатно, оскільки ціна в 10 млн грн., виставлена ​​на них, на думку представника банку, виявилася завищеною.

У банку пообіцяли потенційному покупцеві "надати юридичну допомогу, щоб не виникло жодних проблем" і навіть запропонували кредит на покупку застави. Розмова відбулася в середу, 19 липня, напередодні других торгів. Представник банку висловив явну зацікавленість у потенційного покупця: надав мобільний номер співробітниці торговельної організації, запропонував під'їхати подивитися квартиру і подати заявку на аукціон.

Як вдалося з'ясувати, інших охочих просто не було. У четвер вранці з банку передзвонили і нагадали про аукціон. Потім був дзвінок вже від організаторів торгів, які також вмовляли взяти участь в аукціоні, навіть незважаючи на катастрофічний цейтнот.

"Якщо у вас є бажання придбати цю квартиру, ми можемо з вами домовитися, під'їдете, коли зможете", - запропонував представник організатора торгів. Цілком можливо, ми б продовжили "контрольну закупівлю", та ось тільки для участі в торгах було потрібно внести гарантійний внесок розміром 14,9% вартості майна, тобто більше 1 млн грн.

Денис Миргородський, президент адвокатської фірми "Династія"

- Теоретично покупка майна на публічних торгах - безризикова. Однак на практиці є серія рішень Верховного Суду, в яких сказано, що "добросовісним покупцем" людина є тільки в тому випадку, якщо в точності дотримано процедури виконавчого провадження. Якщо ж держвиконавець припустився будь-якої помилки або неточності, то придбане майно може бути відібране в покупця.

При цьому можуть виникнути проблеми з поверненням сплачених грошей. Причиною скасування торгів найчастіше є наступні помилки держвиконавців: недотримання процедури і термінів публікації оголошення про проведення торгів, неповідомлення боржника про оцінку майна професійним оцінювачем, порушення процедури опису й арешту майна. Таким чином, покупець, що придбає майно на торгах, не може бути впевнений в чистоті оборудки.

Богдан Кузняк, начальник управління примусового стягнення "Ерсте Банку"

- Після внесення останніх змін до законодавства процедура примусової реалізації стала невиправдано дорогою. Це суперечить нормам ст.5 Закону України "Про виконавче провадження" щодо максимально повного примусового виконання рішень, зазначених у документі (виконавчому листі) на примусове виконання, оскільки стягувач одержує менше грошей.

Більше того, зараз стягувач (банк) позбавлений права вибирати торгує організацію, яка може продати заставне майно за найбільш вигідною ціною! Це - прерогатива Мін'юсту.

Практично припинено можливість добровільного врегулювання боргу між стягувачем і боржником на етапі примусового стягнення, оскільки для припинення виконавчого провадження та зняття арешту з заставного майна Державна виконавча служба повинна отримати виконавчий збір розміром 10% від суми, зазначеної у виконавчому листі (написи нотаріуса). Як правило, сума, зазначена у виконавчому документі, значно більше за реальну вартість заставного майна.

Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб "VAB Банку"

- Про щорічні обсяги ринку заставної житлової нерухомості судити важко, оскільки більшість фінансових структур не декларують інформації про свої проблемні активи. Але очевидно, що зараз процес продажу застав та іпотечного майна в більшості банків налагоджений на належному рівні, угоди щодо реалізації проходять щомісяця.

Можу сказати тільки, що з початку кризи проблемне іпотечне майно продавали вкрай рідко, оскільки схеми його реалізації тільки розроблялися, а попит на нерухомість практично був відсутній. Тепер же всі схеми реалізації заставного житла пройшли "обкатку", попит на нерухомість почав поступово відновлюватися, і обсяг реалізації збільшився.

Юлія Віжевська, керівник управління нерухомості та оцінки "Піреус Банку (Україна)"

- У 2008-2009 рр. практика продажу, в тому числі і примусового, заставного майна не була настільки поширеною. Справа в тому, що терміни звернення стягнення та примусової реалізації становлять не менше півтора років. Ті деякі випадки, коли об'єкти застав доводилося продавати, мали місце, швидше, як спільне рішення банку і клієнта про реалізацію майна.

З початку кризи наш банк продав кілька квартир і одне домоволодіння, а також кілька об'єктів комерційної нерухомості. Ці об'єкти реалізовувалися добровільно, за ринковою ціною, що існувала на момент здійснення операції. Проте зараз ми перебуваємо в процесі обігу примусового стягнення на майно, що виступає забезпеченням за кредитними зобов'язаннями деяких з наших клієнтів.

http://www.business.ua/

Готується скупка чужих ділянок

Держкомзем розробляє законопроект "Про консолідацію земель". Цей документ повинен чітко визначити пріоритетність права викупу земельних ділянок після впровадження в країні ринку землі. "Ми розробили проект закону ("Про консолідацію земель"), щоб виключити можливість рейдерства та зловживань", - говорить міністр аграрної політики і продовольства Микола Присяжнюк.- У цьому законі ми хочемо передбачити можливі ризики. Розривати технологію виробництва ми не дозволимо".

Зафіксувати на законодавчому рівні черговість права викупу землі важливо для подальшого цивілізованого функціонування ринку землі в країні, оскільки навіть зараз - при де-юре не працюючому ринку землі - аграрії часто скаржаться, що сторонні структури викуповують ділянки посеред полів, роблячи подальше господарювання нераціональним і потім скуповуючи залишилися площі за низькою ціною. Також поширена скупка окремих ділянок на кордоні / посеред великих землеволодінь з метою спекуляцій при перепродажі реальному бізнесу.

Право першої ночі

Нагадаємо, що, згідно з проектом земельної реформи, право на купівлю землі сільгосппризначення після зняття мораторію матимуть фізособи і держава в особі земельної агентства. Проте навіть серед такої обмеженої кількості потенційних покупців буде існувати градація. Поки це ранжирування ще тільки розробляється. Виходячи з поточних пропозицій, першочергове право викупу землі матиме орендар - той, хто обробляв наділи в останні роки, і у кого укладені договори оренди з пайовиками. "Нам дуже важливо в процесі земельної реформи не зруйнувати ту систему договірних відносин, що склалася на ринку", - говорить Микола Присяжнюк. Потім право викупу землі отримує територіальна громада, а у випадку та її відмови - держава в особі Земагентства. Учасники ринку заявляють, що правочерговість викупу земель потрібно зафіксувати, виходячи з логіки бізнесу. "Наприклад, біля наших полів є 100 га, хто буде їх купувати? Потрібно, щоб на ці землі могли претендувати ті, хто їх обробляє, ті, хто вміє це робити і робить ефективно, а не притримували їх в надії, що вона подорожчає" , - говорить глава компанії "Нібулон" Олексій Вадатурський.

При цьому фермери відзначають, що якщо вони не акумулюють достатньо коштів на купівлю землі (а це цілком ймовірно при невисоких цінах на зерно і перманентно вводяться державою обмеження), то їх першочергове право на купівлю нічого не значить. "Можливостей для купівлі не створено: є й юридичні обмеження, і економічні", - говорить Максим Федорченко, директор ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні" .- У фермерів вимивають кошти, а покупки за рахунок кредитів - малоймовірні, враховуючи високі ставки. У таких умовах я не бачу, хто буде купувати".

Можливі ризики

Незважаючи на те, що норми консолідації земель спрямовані на захист інтересів фермера, вони можуть бути витлумачені в прямо протилежному сенсі. Потенційні покупці і продавці будуть змушені домовлятися з особами, які мають першочергове право викупу землі і купувати у них відмова від своїх виняткових прав на ділянку. "Все залежить від ситуації: якщо наділ розташований у привабливому місці, то фермери будуть домовлятися з місцевою владою, щоб держава на нього не претендувала. Якщо ж потенційних покупців немає і не передбачається, то, навпаки, вони можуть "стимулювати" інтерес держави до конкретних землям, впливаючи на місцевих чиновників", - говорить Максим Федорченко.

При цьому експерти відзначають, що, згідно з нинішньою редакцією законопроекту "Про ринок земель", і без того дають земельною чиновникам "простір для маневру". "Держземагентство - орган ліцензування, він займається підготовкою лецітаторов, землеоцінщиків, він же відає землею сільгосппризначення, розпоряджається і відчужує її. При таких вихідних даних велика ймовірність виникнення корупції і того, що держава, користуючись своїм переважним правом, зможе формувати великі масиви землі на користь зацікавлених осіб", - говорить Максим Федорченко.

http://eizvestia.com/

Іпотечний "холодець"

На думку банкірів, ринок житлового кредитування далекий від докризових показників і ентузіазм банків не знаходить відгуку у потенційних позичальників. Виною тому не тільки високі ставки на гривневі кредити, а й просідання ринку - клієнтам краще позичити невелику суму у родичів, ніж звернутися в банк.

Що відбувається з ринком?

Банки з натхненням зайнялися відродженням програм іпотечного кредитування. "Це пояснюється тим, що за статистикою саме портфель іпотечних кредитів завжди був найбільш якісним. У випадку, коли позичальник бере кредит на придбання житла для власного проживання, а не для комерційного використання, він намагається не допускати прострочень, а труднощі, які часом виникають, не є критичними і завжди вирішуються шляхом діалогу позичальника з банком", - вважає Олександр Намясенко, заступник голови правління банку "Таврика".

У той же час попит на житлові кредити з боку населення залишається низьким. "Для того щоб ринок іпотечного кредитування ожив і розвивався, необхідною умовою є зниження ставок за кредитами до рівня 9-12% річних у національній валюті. При такому рівні ставок у населення з'явиться мотивація для відмови від оренди житла на користь придбання власного житла в кредит, а також більша кількість потенційних позичальників, виходячи з рівня доходів, зможе отримувати та обслуговувати іпотечні кредити. На жаль, на сьогоднішній день такий рівень ставок є нереальним", - нарікає експерт банку "Київська Русь".

"Характерна риса поточного ринку - відсутність спекулятивної складової", - говорить Андрій Кашперук, начальник Департаменту роздрібних продажів "УкрСиббанк BNP Paribas Group". Типовими покупцями нерухомості виступають як реальні мешканці, так і окремі інвестори, які не поспішають за швидким прибутком. Зараз банки кредитують позичальників, які накопичили кошти на початковий внесок і купують квартиру для себе. "По суті, ринок більш реалістичний, ніж рік тому. Повернення до докризових обсягів продажів можливе не раніше ніж через 2 роки, і цьому є декілька зрозумілих причин - підходи банків до позичальників у тому числі", - говорить Кашперук.

Ставки будуть нижчими, але не сьогодні

Банки поки не готові сильно знижувати ціну, але очевидно, що боротьба фінустанов за позичальника зробить умови кредитування ще більш привабливими. "За нашими прогнозами в середньостроковій перспективі пропозиція по іпотечних кредитах може знизитися ще на 1-3% в гривні", - прогнозує Олександр Намясенко з банку "Таврика".

За спостереженнями Андрія Кашперука з Укрсиббанку, потенціал зниження ставок невеликий, тому що вартість ресурсів і кредитний ризик поки залишаються досить високими. Але у безлічі банків зараз при достатніх ресурсах присутній дефіцит позичальників. І за позичальників йде конкурентна боротьба, що виражається в тому числі і в зниженні ставок і комісій. Наприклад, УкрСиббанк сьогодні кредитує фізичних осіб за ставкою від 14,9% річних. Враховуючи досвід попередніх років, можна стверджувати, що ставки в межах тих, на яких клієнти брали іпотеку в 2007-2008 роках - тобто 12-13% річних - будуть комфортними для позичальників.

Сприяти зниженню відсоткових ставок може активна політика банків щодо зменшення вартості пасивів. "На сьогоднішній день спостерігається зниження відсоткових ставок за депозитними продуктами, що позначається на зниженні вартості іпотечних кредитних продуктів. Також зниження відсоткових ставок пов'язане з розробкою спільних кредитних програм із забудовниками, які засновані на компенсаційних схемах, що дозволяє запропонувати позичальникам пільгову кредитну ставку", - коментує Руслан Мангушев, менеджер з розробки продуктів департаменту роздрібного бізнесу Піреус Банку в Україні.

Первинку не можна вторинку

Банки, які активно фінансують проекти девелоперських компаній, ратують за новобудови. "На даний момент популярною є первинна нерухомість в готових об'єктах. Забудовники надають різні акційні знижки, а часом і суттєві, програми з розстрочки або ж застосовують інші форми стимулювання покупців. У цій ситуації придбання житла в завершеній новобудові є більш привабливим, ніж придбання житла на вторинному ринку нерухомості", - говорить Олександр Намясенко з банку "Таврика".

Як це було і раніше, основні кредитні пропозиції зосереджені на ринку вторинного житла, в той час як лише кілька банків пропонують програми кредитування первинки. Це пов'язано, в першу чергу, з можливими ризиками, які виникають у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості, який кредитується, ще не побудований.

Чи допомагають банкірам ріелтори? На думку операторів ринку первинної нерухомості, від ріелторів немає ніякої користі. Вони не виконують функцію фінансових агентів, а часто озвучують клієнтам некоректну або недостовірну інформацію про банківські послуги. У більшості випадків потенційні позичальники самостійно вивчають існуючі пропозиції банків або ж звертаються до фінансових установ, які активно працюють з обраним ними забудовником.

Абсолютно інша думка у банків, які кредитують вторинку. "Як правило, потенційні позичальники в першу чергу звертаються в агентства нерухомості для вибору об'єкту нерухомості, після чого вже вибирають найбільш підходящу для них кредитну пропозицію і, відповідно, банк. Тому співпраця з рієлторами є одним з основних каналів продажів для банків", - запевняє Руслан Мангушев з Піреус Банку.

Для отримання кредиту або консультації клієнт може звернутися в одне із стандартних відділень, або в іпотечний центр. Популярні сьогодні іпотечні центри відрізняються від звичайних відділень зручністю надання послуг: розміщенням на одному майданчику нотаріуса, рієлтора, наявністю кімнати переговорів, кімнати перерахунку. Як правило, такі відділення спеціально орієнтовані на іпотечне кредитування і найбільш якісно надають послуги в цій сфері. Персонал таких відділень має більше досвіду і готовий допомогти позичальнику в оформленні кредиту.

Держава нам допоможе?

Цільові державні програми, подібні до програми ДІУ, були б гарним джерелом для створення в країні доступного іпотечного кредитування. Цінність такої програми для всіх учасників важко переоцінити. Державні кошти інвестуються в цільове спрямування придбання житла, банки отримують доступ до довгострокових ресурсів, яких насправді завжди не вистачало. Ціна таких ресурсів могла б бути дуже привабливою для населення, тобто держава могла б зіграти велику соціальну роль на ринку житла. "У нашій країні, де вартість нерухомості в кредит і доходи населення несумірні в термінах життя одного покоління, без подібних програм велика частина населення ніколи не зможе придбати собі житло", - говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку.

Банкіри відзначають, що активний розвиток існуючої державної програми "Доступне житло" при наявності безперервного фінансування з боку держави може кардинально змінити ситуацію на ринку щодо вартості квадратного метра, за обсягом відсоткових ставок. Наприклад, банк "Таврика" в червні отримав довгостроковий кредит від ДІУ на фінансування будівництва соціального житла, що дозволило кредитувати покупців квартир у Бучі (містечко під Києвом. - прим. ред.) терміном на 30 років під відсоткову ставку не вище 15% річних у гривні.

Шура, накопичуйте далі!

На ринку кредитування житла найбільш активні кияни. Так, близько половини клієнтів, які отримали іпотечний кредит у ВТБ Банку - це жителі столиці. Також значну частку портфелів великих банків займають кредити, видані жителям Дніпропетровська, Харкова та Львова. "Якщо говорити про профіль клієнта, то це найчастіше співробітники великих компаній з доходами понад 8 000 гривень. Середній вік клієнта - 30-45 років", - говорить Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку.

За даними ВТБ Банку, середня сума кредиту на купівлю нерухомості в Києві та містах-мільйонниках пекребуває на рівні 160-180 тис. гривень. У кредит беруть 1-2 кімнатні квартири при великому власному первинному внеску - більше 40%.

"Внесок буде знижуватися, однозначно. Але мінімальний внесок, такий як 10% при порівняльній ринковій кредитній ставці може з'явитися лише за умови, що на ринку зупиниться зниження цін на нерухомість, тобто зменшаться ризики зниження вартості забезпечення. Такі серйозні зміни можуть з'явитися, за нашими прогнозами, не раніше ніж через рік", - говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку. Зараз деякі банки пропонують внески від 10%, але за умови надання додаткового забезпечення, що не є класичним прикладом іпотечного кредиту.

Солідарний з колегою і Руслан Мангушев з Піреус Банку. "Ми вважаємо, що до кінця поточного року розмір початкового внеску не знизиться нижче позначки 20%. Це вигідно, в першу чергу, для клієнтів, бо з підвищенням початкового внеску знижується кредитне навантаження", - прогнозує експерт.

Проте, на ринок іпотечного кредитування продовжують виходити нові банки, оскільки ця ніша залишається однією з пріоритетних у сегменті роздрібних заставних кредитних продуктів. На думку банкірів, посилення конкуренції найближчим часом сприятливо вплине на поліпшення цінових, технічних і сервісних складових іпотечних кредитних продуктів.

http://www.banki.ua/

Затишок не по кишені

Тривала криза в будівельній галузі призвела до стагнації суміжних бізнесів. Зупинені будівництва "заморозили" роботу дизайнерів, архітекторів і фахівців з оформлення інтер'єру. Вартість їхніх послуг не зросла відносно докризового рівня, при цьому в рази впала кількість замовлень. У найближчий рік змін на краще учасники ринку не очікують.

Зручний єдиний за стилем інтер'єр - не лише основа комфортного мешкання, а й інвестиція - дизайнерський ремонт додає до 100% вартості квартири. Однак будівельний ринок, перший "потоплений" під час кризи, потягнув із собою на дно і масу суміжних бізнесів, в першу чергу дизайн інтер'єрів. За три роки сегмент істотно скоротив оберти і втратив велику кількість гравців.

Почім краса

Як відзначають учасники ринку, у вартості послуг дизайнерів за останні роки відбулася лише невелика корекція, яка не компенсує нових реалій ринку. "Розцінки практично не змінилися з докризових часів і становлять $50-80/кв. м, в деяких випадках доходячи до $100", - говорить глава дизайн-центру "Рея" Олена Роздорожнюк. Для ландшафтного дизайну розкид цін, як і раніше, дуже широкий - ціни складають $20-250/сотка і залежать від наповнення пакету послуг - цей рівень також приблизно відповідає цінам першої половини 2008 р. "Якщо кілька років тому мої розцінки становили $25-30/кв. м, - то тепер $40-50/кв. м, але це підвищення не можна порівняти з тим, як подорожчало все інше", - говорить дизайнер Лідія Столярова.- "Зараз замовники намагаються збити ціну, виправдовуючи все кризою. При цьому вони не беруть до уваги, що фактично не змінилися ні зусилля, які вкладаються в проект, ні обсяги робіт".

Загалом процедура укладення договорів з дизайнером не змінилася з докризових часів - клієнт переглядає портфоліо дизайнера (в ідеалі - в 3D форматі), вивчає рекомендації знайомих, чітко проговорює умови співробітництва (наприклад, прописується максимальна кількість варіантів, які зобов'язаний надати дизайнер). Що принципово змінилося - сам замовник. "Клієнт вважає, що тепер за його гроші дизайнер повинен попрацювати", - відзначає один з учасників ринку. Якщо до кризи замовники часто повністю віддавали проект на відкуп спеціалісту, присвячуючи себе роботі, то тепер їх роль вже не зводиться до оплати рахунків. "Люди стали бережливо ставитися до грошей, вони можуть витратити час на те, щоб знайти матеріали подешевше. Це можна зрозуміти", - говорить Лідія Столярова. Та й самі магазини будматеріалів змінили тактику - якщо раніше вони виступали однією "командою" з дизайнером, то тепер більше на боці покупця. Вартість будматеріалів і матеріалів дизайну інтер'єрів через велику імпортну складову зросла пропорційно курсу долара і щорічно виростає ще мінімум на рівень інфляції, тому магазини зацікавлені в покупцях і готові йти їм назустріч.

Але навіть при такому дружньому до покупця ринку кількість замовлень не відновлюється. "Можна констатувати, що кількість замовлень впала в рази. У клієнтів просто немає грошей", - говорить Олена Роздорожнюк. Багато підрядів, укладених ще в 2008 р., виявилися замороженими в будівництвах і так і не були завершені.

Не дивно, що кількість гравців на ринку значно зменшилася. "Багато закрилися. Криза торкнулася всіх сфер, і піти в якийсь інший бізнес просто нікуди", - говорить Олена Роздорожнюк. З іншого боку, криза стала перевіркою на міцність. "Ступінь виживання безпосередньо залежала від того, як вибудовувався бізнес в докризові роки. Якщо це був бізнес заради бізнесу, то такі гравці пішли. Але у компаній, які сприймали це як справу на довгу перспективу і в яких був грамотний підхід, вистояли. У них була робота і під час кризи, і зараз", - говорить Лідія Столярова.

Погляд у майбутнє

У найближчий рік учасники ринку радикальних змін на краще не очікують. Вони констатують - навіть забезпечені люди не планують будівництво будинків, а бізнесмени зайняли вичікувальну позицію, пов'язану з можливим обвалом гривні восени-взимку. "Абсолютно непрогнозована ситуація. Але я думаю, що в найближчий рік ми не побачимо змін", - говорить Олена Роздорожнюк.

Запорука поліпшення ситуації - зростання добробуту населення і відновлення будівельного ринку. Однак будівельники, які мають стати каталізаторами розвитку супутніх сфер, поки не обнадіюють. "Очікування поки в негативній зоні. Залежно від сегмента, думаю, буде ще зниження на рівні 0,5-1% вартості протягом року", - зазначив глава одного з будівельних об'єднань столиці.

http://eizvestia.com/

Досягли попиту

З початку року середня ціна квадратного метра на вторинному ринку житлової нерухомості просіла на 5-10% залежно від сегмента до $1,7-2 тис. За даними консалтингової компанії "Самсон", придбати столичну "гостинку" можна сьогодні за $50,3 тис., "однушку" - за $70,3 тис., "двушку" - $94,2 тис, "трійку" - $124 тис.

За словами генерального директора АН Park Lane Галини Мельникової, особливо затребуваним залишається найбільш доступне житло в ціновій категорії до $100 тис. У різні місяці його частка в загальному обсязі продажів становить від 45% до 65%, в середньому за півріччя - приблизно 55%. Такі квартири можуть мати від однієї до трьох кімнат і розташовуватися практично у всіх районах столиці. Але більш затребувані в цій ціновій категорії одно- і двокімнатні квартири, розташовані на житлових масивах Оболонь, Позняки, Осокорки, Троєщина, мікрорайоні Святошин, а також однокімнатні варіанти у Печерському та Подільському районах. У той же час, за словами директора ріелторської компанії "Каштан-2000" Сергія Позняка, покупці намагаються обходити стороною житло старого фонду - "хрущовки" і "панельки". "Попит на цей товар невеликий, і він падає, а ось продавці таких квартир згідливі і з задоволенням експонують свою нерухомість за цінами, що все більше знижуються", - розповідає він. Однак якщо "хрущовку" продавати нижче ринкової ціни (середня ціна $1,67 тис. за один кв. м), то покупці знаходяться досить швидко. Така особливість поточної ринкової ситуації - попит є тільки на те житло, яке продається дешевше ринку, хоча б на 3-5%. "Наприклад, минулого місяця ми продали: двокімнатну квартиру по вул. Василенка за $55 тис., що на 5-7% нижче ринку, а в Голосіївському районі мебльована "двушка" у відмінному стані була реалізована за $69 тис., хоча до цього вона три місяці продавалася за $80 тис.", - розповідає начальник відділу продажів квартир компанії "Траєкторія" Лідія Ряжських.

У цьому півріччі відзначалася плавна міграція покупців у дорожчі сегменти житла за ціною за квартиру $100-200 тис. і $200-300 тис. Мельникова вважає це наслідком здешевлення іпотеки. Втім, процентні ставки ще досить великі (ефективна ставка коливається на рівні 14,9-26,7% річних), тому частка угод, укладених за допомогою іпотеки, невелика - до 12%, але це більше, ніж у другому півріччі 2010 р. на 8-9%. Через дорожнечу іпотека відіграє роль допоміжного механізму, який надає можливість придбати бажану квартиру, взявши у банку відсутні 20-40%. "Варіантів кредитування з початковим внеском 10-20%, як це було раніше, поки в нашій практиці не зустрічалися", - підсумовує Галина Мельникова.

"Первинку" рятує розстрочка

Попит за останні півроку на первинний ринок нерухомості зріс до рівня осінніх показників 2008 р. - початок кризи. Так, за даними компанії SV Development, в червні було продано 613 квартир, що на 56% більше, ніж рік тому. Усього за півроку на первинному ринку житлової нерухомості реалізували 1968 квартир (за перше півріччя 2010 р було продано 1074 квартири). Варто зазначити, що приблизно стільки ж квартир купувалося в докризові часи за один-два місяці.

За словами пані Ряжських, ціни в новобудовах істотно не змінилися. Так, по Києву середня ціна квадратного метра житла становить близько $1,3-1,6 тис. Найдешевші квартири як і раніше у будівельного гіганта ХК "Київміськбуд" - $1,2-1,3 тис./кв. м.

За словами екс-президента "Київміськбуду" Василя Можара, фактором, що утримує ціни на первинному ринку нерухомості, є житло в Київській області, яке дешевше від столичного більш ніж на 30% (близько $0,8-0,9 тис. / кв. м ). Хоча ціна квадратного метра в "первинці" нижча, ніж на "вторинці", на 30%, квартири в новобудовах через свою велику площу обійдуться дорожче мінімум на 15%.

За словами експертів, існуюча активізація на первинному ринку нерухомості пов'язана з маркетинговою активністю девелоперів. "При купівлі квартири на первинному ринку нерухомості багато гравців пропонують кредитування або розстрочку", - розповідає генеральний директор ІДК "Каскад" Анатолій Шахновський. Також деякі гравці ринку намагаються залучити покупців за рахунок поліпшення пропозиції: квартири продаються з ремонтом і в деяких випадку частково мебльовані. Як правило, така пропозиція характерна для будинків з низьким ступенем готовності. Не останню роль зіграло і відновлення будівництва багатьох, раніше заморожених об'єктів, що призвело до поступового відновлення довіри покупців до забудовників. "Також ефективним заходом став продаж "сурогатної первинки", коли забудовник вводить в експлуатацію і отримує право власності на об'єкти нерухомості (квартири) на себе, роблячи по суті цю нерухомість "вторинкою" і виключаючи ризики можливої недобудови", - розповідає Сергій Позняк.

Найбільше продаються квартири традиційно дво- і однокімнатні. Покупці не хочуть ризикувати і купують житло в будинках, уже зданих в експлуатацію, незважаючи на те що ціна квадратного метра в таких об'єктах вища, ніж у недобудов, на 10-15%.

Дорожчати не будуть

Відновлення попиту не може не радувати продавців, але поточної динаміки недостатньо для підвищення цін. Будь-яке подорожчання пропозиції призведе до відтоку покупців до згідливіших гравців. "На ринку вторинної нерухомості буде панувати стабільність. Коливання ціни як в бік зменшення, так і збільшення збережуться в рамках 5-7%", - вважає Мельникова. Вона очікує, що за умови стабільних цін кількість угод буде плавно збільшуватися, оскільки сьогоднішні ціни для багатьох потенційних покупців є прийнятними. Крім того, активність на ринку може збільшити і введений нещодавно податок на житло. Як писали "ЭИ", максимальна житлова площа, з якої не сплачується податок, становить 120 кв. м для квартири і 250 кв. м - для дому. Причому під пільгу потрапляє тільки те житло, де людина зареєстрована, решта оплачується за кожен квадрат. Ріелтори вже зафіксували продаж зайвих площ, коли обмінювали квартири більшої площі на меншу. Втім, враховуючи, що таких квартир на ринку не так багато, то і подібні угоди будуть носити одиничний характер.

Розвиток сценарію на первинному ринку нерухомості залежить від грамотної маркетингової активності забудовників. Інтерес і довіра до новобудов будуть оживати, і будівельні компанії зможуть навіть перетягнути на себе частину покупців "вторинки". Але для цього забудовники повинні дотримуватися заявлених термінів будівництва, пропонувати програми розстрочки платежів, уникати нових будівельних скандалів. "У такому випадку первиний ринок має всі шанси в найближчому майбутньому відвоювати колишні позиції", - підсумовує Мельникова.

http://eizvestia.com/