Ріелторів підштовхують до "антиподаткової змови"

Зміна спрощеного оподаткування для операцій з нерухомістю навряд чи вплине на комісію ріелторів - ринок в принципі ніколи не виходив з тіні.

Прийнятий на минулому тижні закон про "спрощенку" значно урізав офіційну маржу ріелторів. Народні депутати змінили сьогоднішній фіксований єдиний податок в 86 грн. на 5% від обороту (за умови несплати ПДВ). Однак навряд чи після цього посередники на ринку нерухомості збагатять казну.

"Ріелторський ринок, особливо український, і так ніколи не був офіційним - 99% всіх операцій завжди проводилися в тіні. Тому, хоч вони там і 50% захочуть стягувати від обороту - я думаю, що навряд чи таке вдасться. Адже останнім часом спостерігається тенденція заниження угод щодо ціни - тобто якщо реальна ціна, наприклад, $100 тис., то ріелтор офіційно заявить $40 тис. за квартиру. І саме з цієї ціни заплатить податки", - розповів "Коментарям" провідний спеціаліст відділу маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Котецький.

При цьому, з його слів, основна частина ринку, - понад 80%, - це все-таки приватні підприємці, а не юрособи. "А хто зараз показує оборот з цих ПП-шників? Що таке комісія агентства нерухомості? Як правило, покупець з продавцем приходять в агентство нерухомості і підписують між собою договір - агентство в документах взагалі ніде не фігурує. І після цього, ніяк не підтверджуючи офіційно, перераховують комісію агентству. І вже агентство, якщо захоче - відображає ці доходи", - відзначає він.

"В основному у ріелторів, у агентств нерухомості йде "стандартна схема" оподаткування - грубо кажучи, хто скільки може, стільки й платить. Якщо, приміром, ріелтор працює в агентстві, він все одно проводить частину угод через агентство, а частину через себе - маючи певну власну базу клієнтів", - додав зайвий штрих до опису ринку Котецький.

У свою чергу, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов розповів, що в тінь ринок ріелторських послуг почав остаточно йти ще з 2010 року.

"Процес пішов, починаючи з 2010 року. Цього року він тільки посилився. По-перше, обсяги угод уже зовсім не ті - вони скоротилися в рази. Відповідно, скоротилися і доходи агентств. Тому утримувати площі, обслуговуючий штат, - юриста, бухгалтера, маркетолога, - може дуже обмежене число компаній. По-суті, залишилися великі компанії, які витримують це навантаження тільки за рахунок обороту. А середній сегмент максимально наблизився до дрібного або навіть до напівлегального - перейшов у "віртуальний режим", коли офіс знаходиться у директора в машині. Багато хто взагалі переходить на нелегальне підпільне надання своїх послуг. Закриваються і працюють приватним чином", - сказав він.

Рубанов також натякнув і на чиюсь зацікавленість саме в такому розвитку подій. "Ріелторські компанії вже починають активно перевіряти. В принципі цей ринок у всіх країнах дуже прибутковий. Навіть за нашими дуже скромним розцінкам - до кризи за рік від податків йшло близько сотні мільйонів доларів", - підкреслив він.

Втім, запевняє Котецький, у разі посилення уваги до їх ринку з боку фіскальних органів, у агентств нерухомості не залишиться нічого іншого, як здійснити, по суті, "монопольну змову". І саме це, а не збільшення ставки податку, судячи з усього, стане їхньою реакцією на всі останні зміни відносин між владою та гравцями ринку.

"Для того щоб ріелтору продати квартиру, йому треба в середньому зробити близько 20-ти показів. До того ж, серед ріелторів велика конкуренція. Тому і комісія у нас коливається від 2,5% до 5% загальної вартості квартири. Якщо сума угоди більша, то ріелтор може знизити її до 2%. Але якщо буде якийсь серйозний пресинг на агентства нерухомості, то всі агентства можуть просто домовитися між собою і піднімуть ставку, умовно, до 6%", - сказав він.

http://comments.ua/

Вбити хабарі в БТІ: як побороти житлову корупцію

Без візиту до бюро ви не зможете нічого зробити зі своєю квартирою. Але щоб отримати потрібний папірець, часом доводиться викладати круглу суму.

Нещодавно президент Віктор Янукович повідомив, що настав час реформувати ще одну корумповану сферу в нашому житті - БТІ. Дослівно його претензії, озвучені під час розширеної наради Кабміну, звучали так: "Напевно, у цьому залі немає людини, яка б не знала про витівки в БТІ. Реєстрація майнових прав на сьогоднішній день найбільш непрозора і корумпована сфера. Необхідно в найкоротші терміни запропонувати нову модель. Вважаю, що не потрібно змушувати наших громадян отримувати довідки про технічну інвентаризації при перепродажу квартири або будинку. Треба дозволити нашому громадянину без ускладнень розпоряджатися своєю власністю, в тому числі при переплануванні". В Мінрегіонбуді вже відрапортували: роботу розпочато. Як розповіли "Сегодня" в прес-службі відомства, зараз йде підготовка нормативних актів. Ідея реформи - в тому, щоб демонополізувати цю сферу нашого життя. Буде так само, як з техоглядом, - на ринок пустять приватні підприємства, що володіють ліцензією, зазначили в прес-службі.

П'ять візитів

Поки система працює за старою накатаною схемою. Зіткнутися з БТІ доводиться кожному, коли треба перепродати квартиру, подарувати її, отримати в спадщину або закласти в банку для оформлення кредиту. Ваша мета - отримати техпаспорт та виписку з Реєстру прав власності на нерухоме майно. БТІ при цьому проводить інвентаризацію (на практиці це означає, що в квартиру приходить технік, завдання якого - звірити план квартири і її реальний стан), потім вносить ваші дані до Реєстру, робить витяг з цього ж Реєстру та видає її вам. Кожен етап займає тиждень-півтора. Візитів до бюро доведеться нанести п'ять (це в середньому).

Перший раз потрібно відстояти живу чергу і потрапити в кабінет, де вас проконсультують щодо подальших дій і видадуть талончик із зазначенням дати і часу наступного візиту. Прийшовши з талончиком в зазначений час, ви знову відстоїте чергу (бо час вказано приблизно, на ділі графік зміщається) і здасте заявку на технічну інвентаризацію. Після приходу до вас додому техніка з БТІ ви йдете отримувати техпаспорт. Якщо в ньому не стоїть відмітка про незаконне перепланування (про цей нюанс докладніше далі), ви, відстоявши в черзі і отримавши документ, візьмете другий талончик. З ним наносите останній візит в БТІ, щоб отримати витяг з Реєстру.

Але ж ще років 10-15 тому все було значно простіше. Ми поспілкувалися з досвідченим юристом, який працює на ринку нерухомості вже більше 20 років. Своє прізвище і місце роботи він, зі зрозумілих причин, просив не вказувати. "У 1992-1995 роках на виготовлення довідки-характеристики на квартиру (тепер це витяг з Реєстру. - Авт.) йшло 15 хвилин! А заплатити за це потрібно було 10 доларів - неофіційно, природно, в тому випадку, якщо ви не хотіли відстоювати довгі черги. Але й очний шлях був не набагато довшим. І це при тому, що всі папери оформлялися в рукописному вигляді, включаючи план квартири! Років через п'ять на це йшло вже 1-2 тижні, при тому, що вся документація ведеться в цифровому вигляді, не потрібні кульмани та інше. Я не розумію, чому для отримання довідки потрібен тиждень - на ділі потрібно лише знайти потрібний запис у базі і роздрукувати на принтері. Роботи на 15 хвилин. У БТІ терміни традиційно аргументують тим, що штати у них залишилися колишніми, а роботи додалося, адже ринок нерухомості значно зріс. Але це нонсенс, у них давно все оцифровано. Вся біда в тому, що вони монополісти, і ніхто, крім них, витяг з реєстру та техпаспорт вам не оформить", - нарікає наш співрозмовник.

Ціна питання

Біганина по кабінетах і відстоювання черг може зайняти місяць, не рахуючи оплати офіційних послуг БТІ (наприклад, виготовлення техпаспорта обійдеться приблизно в 100 гривень, і приблизно стільки ж - витяг з Реєстру). Завдяки цим складнощам навколо БТІ утворився цілий неофіційний ринок "послуг", що полегшує і прискорює оформлення. Є кілька способів. Перший - більш законний. "Мені потрібно було після смерті матері оформити спадщину на квартиру. Для цього я найняв юристку і оформив на неї довіреність. За всі її послуги заплатив 400 доларів. Сам я в БТІ був лише два рази - техпаспорт і витяг з Реєстру треба було отримувати особисто. Щоразу мені щастило: стояв у черзі максимум хвилин 10", - розповів нам киянин Валерій.

Якщо вас не влаштовують терміни оформлення паперів, як запевняють досвідчені ріелтори, прискорити процес можна, заплативши близько 700 доларів. "Терміни можна стиснути з двох-трьох тижнів до півтора. За 100 гривень можна отримати талончик "сьогодні на сьогодні", що дасть економію часу приблизно на тиждень (іноді такий талончик можна отримати безкоштовно, але це чисте везіння. - Авт.). За 300 доларів можна мотивувати службовця бюро оформити техпаспорт швидше, стільки ж приблизно буде коштувати й прискорення оформлення витягу з Реєстру прав власності. Якщо ж потрібно скоротити терміни до тижня - множте суму удвічі", - говорить наш співрозмовник. Найцікавіше, що в БТІ є і офіційні розцінки за терміновість - виготовлення документів за три дні - доведеться платити за подвійним тарифом (скажімо, за техпаспорт - 200 гривень). Однак, як кажуть ріелтори, без стимулювання конкретного співробітника все одно не обійтися, тому що в БТІ часто можуть знайти масу відмовок, за якими встигнути за 3 дні вони не змогли.

Посередники: "Нас годують закони СРСР і бюрократія БТІ"

На наданні послуг з оформлення документів у БТІ годується величезна кількість фірм і фірмочок. Частина з них, маючи реальні контакти в бюро, дійсно можуть посприяти тому, щоб ваше питання вирішувалося не три тижні, а півтора. Деякі ж, як кажуть ріелтори, просто доять клієнтів на гроші, обіцяючи вирішити проблему, а потім розводять руками: вибачте, не вийшло, дуже упертий технік попався.

Знайти посередника просто - інтернет переповнений сайтами контор, які обіцяють "вирішити будь-яке питання з БТІ швидко і недорого". Середні розцінки по Києву на послуги посередника - 800 грн. за оформлення техпаспорта і стільки ж - за витяг з Реєстру прав власності. Це якщо мова йде про стандартні терміни, там же, де потрібно ще і прискорення, посередники сором'язливо пишуть, що ціна договірна.

Всі ці фірми заробляють на бюрократії при оформленні документів в БТІ. "З нами зручно працювати - вам не доведеться чекати в чергах по 2-4 години, не доведеться чекати майстра вдома протягом усього дня - він прийде у зручний для вас час", - навперебій рекламують себе фірми. На ділі про прихід майстра (техніка) на певний час можна домовитися і без посередників, і без хабарів - у всякому разі, так показав досвід людей, з якими спілкувався кореспондент "Сегодня".

Ще один момент, який дає хліб насущний посередникам, - застаріле і суперечливе законодавство (різні будівельні, пожежні та інші норми), яке не враховує сучасних реалій. Всі ці інструкції, правила, норми писалися, як правило, в радянський період, під будинки панельного типу, хрущовки і сталінки. Наприклад, якщо мова йде про знесення кволої перегородки між двома маленькими кімнатами в хрущовці - це мало позначиться на міцності будинку. Якщо мова йде про панельний будинок - там кожна стіна з визначення несуча, і чіпати її не можна. Побудовані ж за новими технологіями будинки взагалі не враховані в цих інструкціях: скажімо, в них цілком безпечно знести стіну і об'єднати кухню з кімнатою, а в нормативах це заборонено. Посередники, які мають контакти в БТІ, допомагають обійти ці норми.

"У будинках серійної забудови, побудованих за технологією великопанельного домобудівництва, встановлювали монолітні санітарні кабіни, і люди їх зазвичай вибивали - аж до капітальної стіни. Формально це порушення перепланування. Часто зустрічаються вбудовані шафи. Люди звичайно зносять цю фанерну гидоту, збільшуючи приміщення. Часто в таких будинках йдуть підряд ванна, туалет і комора. Перегородку між санвузлом та коморою зносять, а це заборонено нормами. Хоча на ділі, особливо якщо саму ванну і унітаз не переносять туди, де була комора, - це нікому знизу не загрожує", - наводить приклади юрист агентства нерухомості "Альянс-Брок" Володимир Столітній.

Якщо переписати законодавство з урахуванням сучасних реалій, а також відібрати у БТІ монополію - можна привести ринок нерухомості в цивілізований вигляд.

План житла: що краще не міняти

Ми попросили ріелторів і юристів, які працюють у сфері нерухомості, розповісти, які варіанти перепланування в квартирі можуть викликати великі проблеми, а які можна владнати, простимулювавши інспектора. Отже, на що в БТІ можуть закрити очі: збільшення площі санвузла шляхом об'єднання ванної та туалету; пророблення прорізу в стінах (якщо вони не є несучими) між різними приміщеннями; знесення антресолі, вбудованих шаф і комори для збільшення житлової площі; встановлення кондиціонера і супутникової антени на фасаді (з виходом на вулицю).

А ось що перед продажем або переоформленням дешевше повернути, як було (грошей або не візьмуть, або запросять дуже багато): збільшення площі санвузла шляхом приєднання частини коридору; розширення площі житлових кімнат за рахунок коридорів; об'єднання кімнати і суміжної з нею кухні в кухню-їдальню; перенесення вхідного отвору в квартиру; демонтаж підвіконної частини стіни кімнати для облаштування проходу на балкон; збільшення площі санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень; об'єднання лоджії і балкона з іншими приміщеннями шляхом розбирання зовнішніх стін; перенесення на лоджії та балкони батарей центрального опалення; об'єднання квартири по вертикалі з повним або частковим демонтажем навіть міжповерхових перекриттів; демонтаж вентиляційних каналів і коробів.

Ельдорадо для БТІ: перепланування

І все ж головна біда БТІ - аж ніяк не черги. Головний камінь спотикання - це перепланування (він же самобуд). Щоб прибрати, наприклад, перегородку (не несучу стіну) між кімнатами, потрібно спочатку це узаконити, оскільки така дія, за логікою чиновників і законів, пов'язана зі зміною житлової площі і вимагає внесення коректив у техпаспорт.

Якщо діяти відповідно до букви закону, перепланування потрібно спочатку схвалити у всіх інстанціях, а вже потім робити. На практиці ж оформлення відбувається заднім числом, проте це клопітно і вимагає багато часу.

Досвід

"Я вирішила піти на принцип і оформити все законним шляхом. Витратила рік! І купу нервів. Але зекономила приблизно 2000-3000 гривень. Особливо багато нервів потріпали в пожежній інспекції і подібних інстанціях. Подекуди ми домовлялися "згори", але чиновник у себе в кабінеті відкладав наші папери убік і говорив - зараз немає часу, зайдіть через тиждень. І якщо його не простимулюєш, так і буде тягтися, будеш бігати від інстанції до інстанції", - ділиться киянка Наталія Іванівна.

Другий шлях - умовити працівника БТІ "не помітити" перепланування. Але тут ціна питання може сильно різнитися. "Перше питання, яке вам поставлять, - який район? З мешканців престижних кварталів, ясна річ, беруть більше. Як правило, від 1000 доларів.

Справа в тому, що в інструкціях БТІ досить багато моментів, які можна трактувати двозначно. Скажімо, що стосується перенесення ванної та туалету або виносу батарей на балкон - там все чітко прописано, це не можна, і закрити на це очі інспектору з БТІ не вдасться. Тому такі речі дешевше переробити, як було. Можна намагатися вирішити питання хабаром, але вони можуть бути дуже високими, з великою кількістю нулів: і 5000 доларів, і 10 000 доларів. Набагато дешевше відрізати ту ж батарею і поставити заглушку, забетонувати проріз між кімнатами.

Є ж в інструкціях БТІ моменти, які можна трактувати по-різному, і все залежить від настрою виконавця. "Приміром, ви зробили отвір між кімнатою і коридором. Коридор - нежитлове приміщення. У нормах же заборонено об'єднувати кімнати, тобто житлові приміщення. Як трактувати ваше перепланування?.. У вас особисто гроші майже напевно не візьмуть - побояться. У мене візьмуть, а у вас - ні, - розповідає столичний ріелтор, який попросив не називати його прізвище. - За послуги посередника доведеться заплатити, звичайно. І навіть не пробуйте їх пхати техніку, коли він оглядає вашу квартиру. До речі, сумлінний посередник, перед тим як братися за справу, обов'язково вивчить ваше житло і пояснить, де питання можна буде вирішити, а де дешевше витратитися на ремонт. Приміром, ви прибрали частину несучої стіни і приєднали балкон до кімнати або кухні. І добре, якщо ви зробили теплу підлогу. Знаходяться унікуми, які примудряються переставити на балкон батарею! А робити цього не можна з простої причини - батарея може лопнути під час морозів. В такому випадку я людям завжди пояснюю, що вихід тільки один: зрізати її і поставити назад, де вона була раніше".

Лабіринт бюро: шукаємо потрібний кабінет

У столичного БТІ, крім традиційних проблем з чергами і хабарами, є ще одна особливість - бюро знаходиться в старовинній будівлі з безліччю коридорів, сходів, переходів і підвалів. У будівлі як мінімум п'ять входів. Втім, якщо уважно почитати таблички і покажчики, потрібний кабінет знайти можна досить швидко. На допомогу відвідувачам прямо біля головного входу висить інформаційний стенд з планом розташування всіх кабінетів і червоними стрілками - зовні нагадує план військових дій.

"Послуги нотаріуса!" - атакує нас прямо біля входу в двір, де розташоване БТІ, немолода жінка. "Офіс нижче по вулиці. Навпаки з вас візьмуть 50-60 гривень, а у нас - всього 15-20 гривень", - тараторить вона. Заодно дає нам рекламку фірми, що займається... перевезенням меблів. Щільність розташування нотаріальних контор в окрузі вражає: на підходах до БТІ практично на кожному будинку є вивіска приватного нотаріуса. Воно й зрозуміло - адже в БТІ у вас обов'язково вимагатимуть нотаріально завірений документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Ну і угоду купівлі-продажу можна завірити, не йдучи далеко від бюро.

Черги зараз порівняно невеликі. Ринок нерухомості зараз неактивний, угод мало. Найдовша черга - за талончиками, стоїть людей 20-25. "Так, талончики нині в моді і користуються попитом", - сумно жартує хлопець. Втім дівчина, яка стоїть поруч з ним, запевняє, що черга рухається швидко і за півгодини ми вже зайдемо в кабінет. Дуже легко в черзі виявити посередників-юристів, особливо чоловіків - ці одягнені по-діловому, в чорні пальта і костюми. Біля іншого входу люди задумливо сидять на вулиці - вони прийшли за витягами з Реєстру. Виявляється, потрібний їм кабінет відкривається тільки о 10.00, тоді як робочий час всіх інших кабінетів БТІ - з 9.00. На одному з поверхів висить оголошення, віддруковане великими літерами. Воно свідчить, що якщо вам нахамили в одному з кабінетів, треба поскаржитися в приймальню начальника або двом його заступникам. У дужках вказані номери їхніх кабінетів. Ще один плюс - в одному з підвалів будинку є безкоштовний туалет. Ще біля БТІ продається кава (еспрессо - 7 гривень, латте і капучіно - 10 гривень) і чай (4 гривні), а також різні пиріжки та інша здоба, якою можна перекусити. Послуги ксерокса, розташованого в одному з підвалів навпаки, - аж гривня за сторінку (у місті ксерокопія коштує зазвичай 30-70 коп. за сторінку).

Обманути інспектора

Якщо люди не хочуть платити хабар, а техніка з БТІ запрошувати все одно потрібно, є старий як світ варіант: чиновника пробують обманути. Найпоширеніший варіант - маскування.

"Ми об'єднали балкон та кухню, зробили арку в тому місці, де раніше було вікно і шматок стіни. Вона хоч і вважається несучою, але ж на практиці не виконує опорних функцій, і ми навіть не думали, що можуть бути проблеми (заборона на об'єднання балкона з житловими приміщеннями пояснюється вимогами пожежної безпеки, - там можна сховатися від вогню. - Авт.). Два рази до нас приходили техніки, бачили цю переробку і сходу заявляли, що у нас незаконне перепланування. Ми пропонували їм вирішити питання полюбовно, але вони навіть слухати не хотіли. Тоді ми зробили макет зі склопакету, який встановили на місці арки. Вийшло красиво, і виглядало все так, як ніби переробки немає. Правда, третій технік так до нього і не дійшов - він виявив, що у нас не вистачає якоїсь перегородки між кімнатами, якої зроду не було. Набив на телефоні суму: 500 доларів і показав нам. Я йому у відповідь набила - 250 доларів. Він гроші взяв, а після цього з'ясувалося, що у нього в техпаспорті була помилка, і ніякої стінки там і справді не повинно було бути. Але не вимагати ж у нього тепер назад хабар!" - ділиться досвідом киянка Марія.

Інший киянин купив собі дві квартири, одну над іншою. "Щоб не бігати весь час по сходовій клітці, я пробив люк і зробив сходи. А потім мені знадобилося взяти кредит, і я вирішив закласти верхню квартиру. Проконсультувався з юристом - той каже, треба закладати люк, це грубе порушення. Я пішов на хитрість - навалив на люк у верхній квартирі килим, поставив стіл і багато старих речей. У результаті інспектор не помітив переробок", - говорить бізнесмен Олег. Втім, будівельні норми, нехай і застарілі, написані не просто так. Знесення несучих стін, перекриттів, перенесення газових і водопровідних труб на фасадну стіну можуть призвести до небезпечних наслідків.

http://www.segodnya.ua/

Регіональний ринок нерухомості: стадія депресивної стабілізації

Ситуація на ринках житла в регіонах не відрізняється від столичної ні активізацією попиту, ні зростанням цін, ні купівлею через іпотеку. Стадія депресивної стабілізації - так охрестив нинішній стан справ у цій сфері один із експертів. Загалом, сценарій розвитку подій нагадує київський, тільки в менших масштабах. Із загального "депресивного" списку вибиваються Ужгород, Одеса та Севастополь. Квартирне питання в українських містах прокоментували ріелтори.

Дніпропетровськ. За оцінками агентства нерухомості "Інвестор", в третьому кварталі в місті відбулося 188 угод купівлі-продажу житла. Незважаючи на те, що банки активно пропонують іпотечне кредитування, за цей період було всього 11 угод з іпотекою в Дніпропетровську та 5 угод в області. Вартість житла в місті в середньому становить 600 дол./кв. м у "хрущовках", 800-900 дол./кв. м - в спальних масивах і до 1,5 тис. дол./кв. м в центрі.

Аналітик Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Гусельников підрахував, що соціальне житло у Дніпропетровську за січень-вересень подешевшало на 5% - до 794 дол./кв. м, економ, бізнес і еліт-класу впало в ціні на 3% - до 981 дол./кв. м, вартість приватних будинків знизилася на 3% - до 835 дол./кв. м.

За прогнозами директора АН "Інвестор" Сергія Маласая, до кінця року на ринку житла збережеться "нестійка рівновага", а ближче до новорічних свят очікується затишшя.

Запоріжжя. "Найдешевше житло за останні два роки "пішло", на ринку не поспішають знижувати ціни і продавати квартири", - коментує ситуацію в цьому промисловому місті директор агентства нерухомості "Арсенал" Юрій Метрик.

За його словами, зазвичай одна угода з придбання квартири включає ланцюжок із декількох продажів. При цьому на первинному ринку приплив нового житла істотно зменшився: будівництво нових об`єктів за останні два роки в місті не починалося.

Сьогодні житло в "хрущовках" або панельних будинках можна купити за 650-800 дол./кв. м, у якісніших будинках - до 1 тис. дол./кв. м.

Метрик припускає, що активність на ринку житла після нового року може закінчитися, особливо якщо введуть нову реєстрацію угод у БТІ.

Одеса. У місті біля моря спостерігається дефіцит однокімнатних квартир економ-класу, стверджує президент "ФІАБСІ Україна" Тельман Аббасов. За його словами, з травня по вересень вартість однокімнатних на вторинному ринку зросла з 42 до 48 тис. дол. Т.Аббасов вважає, що ситуацію погіршують й законодавчі зміни, на які ринок чуйно реагує. Наприклад, спрощення механізму вилучення заставного майна, а також введення паспортизації обміну валют викликають насторожене ставлення потенційних покупців квартир. "Наш бідний покупець в таких стресах намагається інвестувати гроші", - зазначає експерт.

Підливає олії у вогонь і законодавча заборона здавати квартири під виробничі приміщення. "Цей закон дає можливість податковому інспектору законним шляхом вплинути на тих фізичних осіб, які використовують не за призначенням свої квартири", - сказав він і назвав документ спробою державного регулювання орендного бізнесу.

Крим. Ситуація на ринку житла півострова характеризується зниженням цін і низьким рівнем кількості угод.

За даними агентства нерухомості "Планета Крим", на сьогодні найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири, слабкий інтерес є і до двокімнатних, а ось квартири від трьох кімнат і вище незатребувані.

Ціни на "одинички" на вторинному ринку житла ПБК тримаються на позначці 40-50 тис. дол., на "маломірки" - 20-25 тис. дол. У Євпаторії однокімнатну квартиру можна придбати в середньому за 30-40 тис. дол., в Керчі - 22 тис. дол., у Сімферополі - 30-35 тис. дол., в Севастополі - 35-45 тис. дол.

Зберігається попит на житло в новобудовах: в центрі Ялти квартира площею 65 кв. м була продана за 78 тис. дол. На березі моря вартість житла "первинки" коливається в межах 1,5-3 тис. дол./кв. м.

На думку директора АН "Планета Крим" Ігоря Захарченка, утримують ціни ті забудовники, які будували об`єкти за власні, а не залучені кошти.

Водночас, угод з іпотекою за останні 2,5 року в Криму практично не було. Тим не менше, активно цікавляться кримським житлом росіяни, французи, англійці, зазначає І.Захарченко. Він очікує на подальші продажі до кінця року.

У Севастополі від покупки житла перейшли до придбання бізнесу (наприклад, готельні комплекси). За словами директора АН "Планета Крим", багато підприємців міста через борги змушені продавати свою справу. Росіяни користуються цим і звертаються щодо такої покупки, зазначає І.Захарченко. Як і раніше попит мають земельні ділянки, які не є обтяженими судовими позовами.

Російські гроші "заходять" і на ринок новобудов, кількість яких у місті за останні три роки помітно зросла. Первинне житло економ-класу продається за 5,5-6 тис. грн./кв. м, апартаменти біля моря - за 1,2-1,5 тис. дол.

Ужгород, де значна частина мешканців постійно працює за кордоном, виділяється на загальному песимістичному фоні. На ринку міста працюють чотири основних забудовники, при цьому проблемних об`єктів немає, новобудови добре продаються. При цьому забудовники прислухалися до поради ріелторів і в своїх будинках економ-класу запроектували переважно затребувані одно- і двокімнатні квартири. Вони повністю розпродаються до введення житла в експлуатацію, пояснює директор агентства нерухомості "Феміда-Ужгород" Тетяна Річіна. Вона не бачить підстав для зниження вартості житла на первинному ринку до кінця року.

На сьогодні в новобудовах міста вартість квартир становить 4 - 6 тис. грн./кв. м.

На вторинному ринку "хрущовку" можна придбати за 600 дол./кв. м, житло поліпшеного планування 80-90-х років - до 800 дол./кв. м. Двокімнатна "хрущовка" обійдеться в 25 тис. дол., стандартна двокімнатна - до 50 тис. дол.

Активізації ринку нерухомості в місті сприяє і прихід інвесторів із сусідніх Польщі, Румунії, Угорщини, Чехії, які переносять свої виробництва в Закарпатську область.

У Черкасах не вистачає малогабаритного житла на первинному ринку. Попитом користуються дефіцитні однокімнатні квартири площею до 50 кв. м, а також двокімнатні площею 60-70 кв. м. Мінімальна вартість житла на "первинці" - 740 дол./кв. м. Житло економ-класу на вторинному ринку (одно- і двокімнатні квартири) можна придбати за 640-800 дол./кв. м.

Директор агентства нерухомості "Сіті" Наталія Білорус відзначає наявність у місті угод з іпотекою, при цьому люди беруть кредит на відсутні 20-30% вартості квартири.

Житомир. У місті виявилося затребуваним іпотечне кредитування: з початку року було близько 30-40 операцій в кожному з двох банків, що пропонують іпотеку. При цьому попит мають одно- і двокімнатні квартири на "вторинці".

Квартири в житомирських новобудовах можна придбати за близько 1 тис. дол./кв. м, на вторинному ринку - 840-900 дол./кв. м, приватні будинки - 0,8-1 тис. дол./кв. м. Земельні ділянки продаються в середньому за 2-8 тис. дол. за сотку.

За прогнозами директора агентства нерухомості Валерія Зайченка, до 2014 року цінова політика на ринку житла Житомира буде коливатися в межах 10%.

У Києві ж з початку року ціни на житло в основному знижувалися невеликими темпами, угод із іпотекою, як і раніше мало, зростання демонструє тільки ринок оренди.

За даними Союзу фахівців з нерухомого майна України, на сьогодні середня вартість столичної "гостинки" становить 51,5 тис. дол., "одинички" - 70,7 тис. дол., "двійки" - 98,8 тис. дол., "троячки" - 126 тис. кв. м. Середня ціна квадрата на вторинному ринку - 1820 дол.

За підрахунками Асоціації фахівців з нерухомості України, у січні-вересні 2011 року середня вартість "квадрата" соціального житла в столиці знизилася на 5% - до 1744 дол., економ-, бізнес- та еліт-класу - знизилася на 4% - до 1885 дол./кв. м, а київські домоволодіння в середньому подешевшали лише на 2% - до 1635 дол./кв. м. Водночас, за 9 місяців на 6% "зросла" вартість оренди найбільш затребуваних "одиничок".

Оренда. Експерти по-різному оцінюють причини зростання орендної плати за житло: одні вважають, що вартість підвищується, бо в нинішніх умовах більшість не може собі дозволити купівлю квартири, інші причиною вбачають, по-перше, зростання приїжджих, а, по-друге, молодих сімей, які можуть себе забезпечувати і жити окремо від батьків. Ще одна точка зору пов`язана з психологічним моментом: якщо раніше орендувати квартиру вважалося поганим тоном, то тепер прожити все життя в орендованому житлі – нормально.

Думка про дефіцит малогабаритних квартир поділяє і директор групи консалтингових компаній "Увекон" Володимир Шалаєв: "Нема маломірного житла... Молоді сім`ї не хочуть купувати квартири в "хрущовках", їм потрібно 40 кв. м, а пропозиції немає".

За прогнозами експерта, зниження вартості житла на вторинному ринку буде тривати, як мінімум, до 2013 року. Він також припускає, що до цього часу ставки за іпотечними кредитами не зможуть досягти прийнятних 12-13% річних. В цілому ж, якщо вірити експертам, на різку зміну цін очікувати не варто: алгоритм коливань буде нагадувати відому фразу: крок - вперед і два - назад.

http://economics.unian.net/

Позичальників відправляють у плавання

Банкіри знайшли спосіб обійти заборону на зміну умов кредитування в односторонньому порядку і почали активно видавати довгострокові кредити з плаваючою ставкою. Відсотки за такими позиками переглядаються не рідше разу на рік - залежно від вартості ресурсів на ринку. Саме тому клієнти зазнають підвищених ризиків, оскільки у разі чергової хвилі кризи відсоткова ставка може вирости вдвічі.

Банки зняли фіксацію

Відучора в Цивільному кодексі вперше врегульовано застосування плаваючих кредитних ставок. Закон N3795-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо врегулювання відносин між кредиторами і споживачами фінансових послуг" надав банкам право підвищувати плаваючу ставку і зобов'язав знижувати її за певних обставин. Про ці зміни клієнта повинні повідомляти в письмовому вигляді за 15 днів до набуття чинності нових ставок.

Разом з тим активно видавати позики з плаваючою ставкою банки почали ще близько року тому, відразу ж після поновлення кредитування. Вони пішли на цей крок, оскільки застосування фіксованих ставок було ускладнене. Ще в грудні 2008 року парламент в законі "Про банки і банківську діяльність" прописав заборону кредитним установам в односторонньому порядку збільшувати кредитні ставки і знижувати депозитні. Така заборона пішла за масовим переглядом умов договорів і підвищенням вартості кредитів без врахування думки позичальників. Відтоді включення в договір пункту про можливість односторонньої зміни ставки або інших платежів, передбачених договором або графіком погашення боргу, вважається недійсним.

Плаваюча ставка дозволяє обійти ці жорсткі правила. Її в основному використовують банки з іноземним капіталом, наприклад, у групі найбільших динамічну ставку застосовують УкрСиббанк, Укрсоцбанк, ОТП Банк і ПУМБ. Кредити з плаваючою ставкою просувають також банки з другої і третьої груп. Спектр використання такої ставки практично безмежний, але поки її застосовують при довгострокових кредитах. "Враховуючи, що основні довгострокові позики - це іпотечні кредити фізичним особам, саме вони є цільовою аудиторією для застосування плаваючої ставки", - говорить перший заступник голови правління банку "Контракт" Павло Крапівін. Нові умови кредитування банки пропонують і корпоративним клієнтам, наприклад, при фінансуванні технічної модернізації та інфраструктурних проектів. "Представники малого бізнесу можуть скористатися широким спектром продуктів з плаваючою ставкою: кредитами та кредитними лініями на поповнення оборотних коштів, позиками на покупку устаткування, комерційних автомобілів і комерційної нерухомості", - відзначає директор департаменту роздрібного кредитування Універсал Банку Дімітріс Ефтіміоу.

Міцна прив'язаність

Досі банки на свій розсуд вибирали показники, до яких прив'язували плаваючі ставки. Деякі установи орієнтувалися на політику регулятора. "Плаваюча ставка у нас складається з маржі банку і змінної складової, яка переглядається 4 рази на рік. Цей показник дорівнює відсотковій ставці за депозитами, залученими за звітний період на рахунки домашніх господарств, у розрізі видів валют і строків погашення та офіційно публікується на сайті НБУ", - каже Дімітріс Ефтіміоу. З появою в травні "Українського індексу ставок за депозитами фізосіб" (UIRD), який НБУ розраховує спільно з агентством Thomson Reuters, банки почали використовувати і його в своїх продуктах. "Якщо ми будемо вводити плаваючу ставку, то станемо прив'язувати її швидше до індексу депозитних ставок, оскільки депозити є основним джерелом фондування банківських кредитних операцій", - пояснює Павло Крапівін. Це дозволяє позичальникові платити за середньоринковою ставкою, навіть якщо банк залучає депозити за завищеними ставками. Програють в цьому випадку клієнти великих установ з консервативною депозитною політикою і низькими ставками.

Видача кредитів в іноземних валютах супроводжується кореляцією їх прибутковості з світовими індикаторами. "Дочірній банк Сбербанку Росії" прив'язує ставку в доларах до Libor, у російських рублях - до MosPrime, в євро - до EUR Libor, а в гривні - до UIRD. Аналогічної політики дотримуються в УкрСиббанку, який працює з плаваючою ставкою з долара і євро - Libor і Euribor, зазначає директор корпоративного центру Тетяна Поплавська.

Втім, ряд установ прив'язує плаваючу ставку виключно до своїх внутрішніх продуктів. В Ерсте Банку змінна частина ставки ідентична прибутковості депозиту "Зростання капіталу" строком на 1 рік +1 день на дату звернення клієнта. Плюс маржа банку - фіксована частина, розмір якої залежить від терміну кредиту і не змінюється протягом усього терміну кредитування. "Якщо ставка за депозитом зменшиться, автоматично знизиться для клієнтів і ставка за кредитами", - говорить директор департаменту роздрібного бізнесу Ерсте Банку Тетяна Надточій. ОТП Банк раніше також прив'язував плаваючу ставку до своїх депозитів, проте після появи UIRD став використовувати її.

Слід зазначити, що закон N3795-VI заборонив банкам прив'язувати плаваючу ставку до своїх внутрішніх депозитах. Відтепер значення індексу, яке береться за основу плаваючої ставки, має встановлювати "незалежна установа з визнаною діловою репутацією". Цей індекс зобов'язаний щомісячно публікуватися в ЗМІ або інших відкритих джерелах і повинен бути заснований на "об'єктивних індикаторах фінансової сфери".

Однак позичальникам не варто сподіватися, що вони відчують коливання вартості депозитів, оскільки багато банків змінюють плаваючу ставку щорічно. "Ставка за чинним договором переглядається раз на рік, тому клієнти знають, на що розраховувати і на що орієнтуватися. Незабаром всі банки перейдуть на таку систему перегляду відсоткової ставки за кредитами", - говорить начальник управління масового ринку Укрсоцбанку Любов Сироватський. Аналогічний термін застосовується в ОТП Банку. Інші заклади змінюють умови кредитування ще частіше. "Відсоткова ставка переглядається щокварталу. Така регулярність перегляду дозволяє клієнту максимально швидко відчути вигоду за тенденції зниження ставок", - вважає Дімітріс Ефтіміоу.

Ризик відсотком

Банкіри стверджують, що позичальникові варто брати кредит з плаваючою відсотковою ставкою, тому що наразі вона нижча за фіксовану, відповідно, і щомісячний платіж менший, проте в майбутньому все може виявитися навпаки. За даними компанії "Простобанк консалтинг", середня іпотечна ставка фіксована становить 17,56%. Опитані банкіри говорять, що плаваюча ставка в середньому на 1-2 в. п. нижче. Це дозволяє на 4,5-4,6% зменшити суму щомісячного платежу при ануїтетному і стандартному методах погашення кредиту (при позиці на 10 років на суму 100 тис. грн).

Але плаваюча ставка - досить ризиковий інструмент для позичальника. "Така ставка дає можливість отримати кредит під більш низький відсоток порівняно з поточною ціновою ситуацією на ринку позик. Однак клієнт банку не повинен забувати, що такий кредит несе для нього серйозний відсотковий ризик, який може виразитися в підвищенні для нього ставки слідом за зміною ситуації на ринку, - говорить заступник голови правління банку "Юнекс" Олександр Бондаренко. - Більшість позичальників вибирають умови кредитування з фіксованою ставкою, оскільки зручніше і зрозуміліше погашати кредит щомісяця фіксованими сумами. Це дозволяє планувати витрати, знати, яку суму слід щомісяця відкладати від заробітної плати".

Однак плаваюча ставка теж дає гарантії того, що безмежного зростання вартості кредиту не буде. У ст. 1056.1 Цивільного кодексу зазначається необхідність "визначення максимального розміру збільшення відсоткової ставки". Зараз же встановлення такої планки - добровільне бажання банку. "Ми використовуємо і мінімальне, і максимальне значення плаваючої ставки - 10% і 28% відповідно", - говорить заступник голови правління "Дочірнього банку Ощадбанку Росії" Ігор Лохмаков. НБУ не буде стежити за мінімальним порогом ставки, тому теоретично, якщо в Україні відсотки за депозитами впадуть до нуля, банки зможуть задовольнятися лише ставкою маржі. "Мінімальна відсоткова ставка може знизитися до рівня маржі, зазначеної в кредитному договорі", - каже Дімітріс Ефтіміоу. У клієнтів завжди залишається можливість відмовитися від плаваючої ставки. "Позичальник може перейти з плаваючої на фіксовану відсоткову ставку", - говорить Тетяна Надточій.

Збільшення портфеля кредитів з плаваючими ставками залежить від здатності клієнтів оцінити ризики. "Недостатній рівень довіри до банківської системи і очікування на можливу ​​нестабільність змушують споживачів робити вибір на користь кредитів з фіксованим відсотком. Перспективи розвитку продуктів з плаваючою ставкою будуть залежати від стійкості тренду розвитку економіки, а значить, і фінансової сфери. Тільки в цьому випадку клієнти будуть більше пов'язувати плаваючу ставку зі своїми можливостями, а не побоюваннями, що банк швидше підвищить ставку, ніж знизить", - говорить директор департаменту роздрібного бізнесу БМ Банку Гліб Бурцев.

http://www.kommersant.ua/

Житло в Україні стане доступнішим?

Житло в Україні стане доступнішим. Позитивна тенденція пояснюється чималою кількістю як вітчизняних, так і іноземних інвестицій. "Обозреватель" поцікавився, наскільки гостро "квартирне питання" стоїть в столиці та регіонах, а також - чи варто восени збирати валізи.

Первинний ринок

Київ

Первинний ринок став популярним буквально в останнє десятиліття. Це, на думку брокерів, зумовлено, в першу чергу, доступністю ціни - якщо квадратний метр вторинної житлоплощі в якомусь районі Києва може коштувати, скажімо, $2000, то новобудова, в ньому ж, потягне всього на $1200-1300 за той же метр.

Найбільш активними в цьому плані залишаються спальні райони столиці, де, у порівнянні з центральними вулицями Києва, і забудова активніша, і метри дешевші.

Регіони

В регіонах ціна на "первинку" практично така ж, як і в Києві. Тенденції регіонального ринку нерухомості, правда, більш стабільні, ніж столичні. Лідером в цьому плані є Одеса. Ціна на первинному ринку тут вже кілька років стартує від $700 за кв.м., причому багато будівельних компаній як і раніше використовують різні акції та бонуси, а також розстрочку.

У східній Україні дещо інша ситуація. В Донецьку ж дорожчає "вторинка", але суттєво дешевшають новобудови - так, за 2010-й рік вони подешевшали в середньому на 7% до $1068 за один кв.м.

У Дніпропетровську "первинка" коштує $810-1100 за один кв.м. Як і в Києві, популярністю користуються дешеві квартири, тоді, як у центрі ринок трохи стоїть.

Вторинний ринок

Київ

Вторинний ринок у столиці дещо здає позиції. Хоч тенденція колишніх років, пов'язана з популярністю одно- і двокімнатних квартир, не змінилася, але попит на "вторинку" трохи впав.

Лідерами вторинного ринку залишаються Шевченківський та Печерський райони. Додав пропозицій і Голосіївський район - так на пр-ті Науки у вересні 2011-го квартири продавалися майже в кожному будинку.

Цінова політика на ринку вторинного житла різна. Так, "Обозревателю" вдалося знайти дуже дешеві пропозиції. Наприклад, однокімнатна квартира із загальною площею 40 метрів квадратних у Оболонському районі столиці продається за $55 000, а квартира з меншою площею (30 квадратів), але вже в Печерському районі буде коштувати $65 000.

Останнім часом, за словами ріелторів, дещо збільшився попит на 3-, 4-кімнатні квартири. Вартість їх, на диво, цілком демократична - 4-кімнатна квартира на Харківському шосе із загальною площею 80 квадратів обійдеться в $100 000. А квартира такого ж рівня на бульварі Лесі Українки буде коштувати захмарні $500 000.

Двокімнатні квартири, як правило, купують молоді сім'ї або люди похилого віку. Цей сектор продається також дуже непогано. Брокер Наталія Рогозова розповіла, що за це літо, яке вважалося у ріелторів не самим "рибним", вона допомогла придбати цілих 5 "двушок" в різних районах столиці (від кожної угоди купівлі-продажу брокер, в середньому, отримує 1-3%. - прим. ред.).

Регіони

Донецькі квартири на "вторинці" зараз продаються за середньою ціною $981 за один кв.м., що на 4,4% вище, ніж рік тому. Традиційно, ціни на нерухомість тут зросли в період "весна-літо", і трохи знизилися до осені. Ріелтори також відзначають, що до початку 2012-го в східній частині України очікується істотне зниження вартості квартир за рахунок вітчизняних та іноземних інвестицій.

На півдні країни за минулий рік практично нічого не змінилося. Так, наприклад, особлива стабільність панує в Одесі. За словами місцевих брокерів, серед покупців популярністю користуються квартири за ціною $30-35 тис. і $70-100 тис.кв.м. Житло, розташоване в центрі, продається по $1100-1200 кв.м., а на околицях - $550-700кв.м. Торг становить до 5-10%.

Середня ціна квадратного метра дніпропетровського житла становить $1100. При цьому на "вторинці" можна придбати квартиру в діапазоні $700-970 за один кв.м. (Що на 3-5% дешевше, ніж у минулі роки).

На заході України кілька років тому погоду робили люди, які повально їздили на заробітки в Європу, а повертаючись - вкладали зароблене в нерухомість. Це викликало подорожчання квартир. Тепер ситуація змінилася. Так, за рік ціни на львівські квартири знизилися: популярні квартири - "однушки" і "двушки" - подешевшали до 3% до $1200-1600 за кв.м., а менш затребуване житло (наприклад "трійки" в "хрущовках") стали коштувати до $900 за кв.м.

http://obozrevatel.com/

Що буде з цінами на квартири?

Марія Чумаченко, провідний спеціаліст одного великого столичного агентства нерухомості напередодні кризи купила собі іномарку за 45 тис. доларів. "Їжджу на однокімнатній квартирі" - жартує вона тепер при зустрічі з клієнтами. Три роки тому таку суму досвідчений агент з торгівлі нерухомістю міг зібрати за півтора-два роки. Сьогодні Марія старанно зважує, чи їхати на роботу на своєму авто, чи зробити вибір на користь громадського транспорту.

Бензин та інші витрати на машину постійно дорожчають, а ось безпосередня робоча діяльність приносить все менше доходів. Тепер вона з тугою згадує минулі часи, коли можна було перебирати клієнтами (добре що угоди з купівлі/продажу квартир відбувалися мало не щодня), спізнюватися на роботу, приходити раніше додому і, не замислюючись, витрачати пару тисяч доларів на новеньку модель мобільного телефона. Криза внесла свої корективи в ринок житлової нерухомості. Різко обвалившись на початку 2009 року, вона продовжила плавне сповзання вниз. За прогнозами експертів, тільки до кінця цього року вартість квадратного метра може подешевшати ще на 5-7%.

Рух вниз

Осінь, яка традиційно славиться пожвавленням ділової активності, не порадувала торговців житловою нерухомістю. Всупереч всім очікуванням ринок житлової нерухомості продовжив своє падіння. За даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість" з початку 2011 року доларові ціни на житлову нерухомість у Києві зменшилися на 2,8%. А в порівнянні з вереснем 2010 року, середня ціна 1 кв. м квартир зменшилася на 3,4%. А відносно вересня 2007 року квартири подешевшали на 33,1%.

Відзначимо, що експерти аналізують лише ціни запропонованих до продажу квартир, без урахування торгів. За словами маклерів, суми в реальних угодах часом можуть опускатися на 20-25% нижче від заявлених спочатку. Іншими словами, продавці активно йдуть на поступки покупцям, особливо тим, хто може розрахуватися готівкою, не залучаючи кредитні кошти в банках. "Цієї зими ми продали свою однокімнатну квартиру на Борщагівці за 45 тис доларів, хоча виставляли її за 55. Ми швидко зрозуміли, що з такою ціною ми будемо довго чекати на покупців, а чекати не могли, оскільки в нас вже була внесена передоплата за трикімнатну квартиру і нам потрібно було швидше виплатити всю суму", - пояснює Інна Котова, співробітниця мережі магазинів "Ельдорадо".

Подібних прикладів безліч. Споживчі очікування населення погіршилися: з 1 вересня набрала чинності Пенсійна реформа, дорожчають продукти харчування, і зростання цін на житлово-комунальні послуги не дають міцної основи українським сім'ям. За підрахунками директора Інституту трансформації суспільства Олега Соскіна, за сім місяців поточного року реальна споживча інфляція склала, як мінімум, 15%. Деякі власники намагаються продати свої квартири зараз, побоюючись чергового обвалу гривні, подібного до того, який стався наприкінці 2008 року, і тому більш згідливі в ціні. Заходи уряду щодо запобігання спекуляціям на валютному ринку (з середини вересня обміняти валюту можна тільки надавши паспорт), поки лише посилюють паніку на ринку.

Трохи інша ситуація на ринку первинної нерухомості. Згідно з результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії KnigthFrank за поточні дев'ять місяців цього року вартість 1 м кв в економ-класі подешевшала на 4% (до 1290 доларів), в еліт-класі на 3,4% (до 7207 доларів), а от у бізнес-сегменті подорожчала майже на 10% (в середньому до 2415 доларів).

Правда, приводу для оптимізму у забудовників мало. Кількість операцій, що здійснюються в бізнес-сегменті, невисока і підвищення ціни було зумовлене лише високим ступенем готовності даних новобудов. У структурі пропозицій первинного житла зараз переважають новобудови економ-класу - 56%. Новобудови бізнес-класу складають 28% від загальної кількості, преміум-класу - 16%. До того ж, як і раніше серед населення користуються популярністю варіанти придбання квартир на виплату, для нерухомості на первинному ринку актуальний торг за 100% оплати і різні бонусні акції від забудовника при купівлі квартири.

Робіть ставки

Великі надії продавці нерухомості покладали на поновлення іпотечного кредитування. Адже до 2008 року більше 70% угод у сфері житлової нерухомості відбувалося за участю банківського кредитування, саме це задало ринку нерухомості високі темпи зростання. У кризу більшість банків призупинили іпотечне кредитування, а ті, хто через рік відновив іпотеку, висунули дуже жорсткі вимоги позичальникам - кредити пропонувалися під високі відсотки, а розмір початкового внеску повинен був становити не менше 30% (частіше 50%) від вартості житла.

Так, на початок 2010 року іпотечні ставки становили 27-30% у гривні. Враховуючи максимальний термін кредитування - двадцять років, - переплатити за таких високих ставок довелося б три, а то й чотири вартості квартири. Природно, що такі умови не сприяли зростанню попиту на ринку нерухомості. Так, в 2010-му кількість угод з купівлі/продажу квартир не дотягла навіть до показників кризового 2009 року.

За інформацією прес-служби Міністерства юстиції, протягом минулого року українські нотаріуси завірили 245,1 тисячі договорів купівлі-продажу житла, що на 0,5% менше, ніж минулого року. Стало менше договорів міни. Їх кількість знизилася на 15% (до 4,72 тисячі). Зазначимо, що протягом 2009-го угод на ринку нерухомості в порівнянні з 2008 роком було проведено на 27% менше.

Правда, зараз ставки з іпотечного кредитування відчутно знизилися, а кількість банків, які відновили іпотеку, зросла. Наприклад, на початок 2010 року іпотечне кредитування пропонували не більше десяти банківських структур, зараз іпотечні кредити на вторинному ринку пропонують близько 35 банків (12 банків на первинному). Середня ставка становить 15-19% річних у гривні. Як правило, банки прагнуть запропонувати позики на покупку квартир в тих комплексах, будівництво яких вони кредитували. Правда, ставки за такими кредитами нижчі на 2-3%, ніж при кредитуванні "вторинки" (банки намагаються допомогти девелоперам продати квартири, щоб забезпечити якнайшвидше повернення кредитів, які вони ж їм і видали).

Проте, банкіри так само суворі до своїх позичальників - розмір початкового внеску залишився без зміни (30-50% від вартості квартири), офіційно підтверджений необхідний розмір заробітної плати і гарна кредитна історія. Сумарні щомісячні платежі з усіх кредитів клієнта (з урахуванням запитуваного іпотечного) повинні складати не більше 60% від "білої" заробітної плати. Побоюючись неповернень, вони тепер ретельно вивчають дані, надані потенційним позичальником. Враховується все: вік клієнта, трудовий стаж, сімейний стан, додаткові витрати, користування іншими послугами банку: наявність відкритого рахунку, депозитів або кредитів в банку тощо. Втім, навіть за дуже гарної фінансової біографії клієнта, його шанси отримати іпотечний кредит під 15 - 18% річних у найкращому випадку становлять 3:10. Тому хоч банкіри і кажуть про відновлення іпотечного кредитування, до обсягів 2007-2008 років їм ще дуже далеко.

Переоцінка ситуації

За прогнозами експертів, найближчим часом будуть користуватися успіхом квартири в економ-класі, при цьому ціни на житлову нерухомість будуть плавно спускатися вниз. Адже грошей в українців для покупки житла як і раніше немає. За середньої заробітної плати по Києву 4,5-5 тис. грн, вартості квадратного метра в готовій новобудові в середньому 1,5-1,7 тис. доларів (12-13,6 тис. грн) як і раніше недосяжні для більшості охочих придбати житло. З урахуванням початкового внеску (30% від вартості квартири), щомісячні виплати за кредитом (строком на 20 років) за однокімнатну квартиру вартістю 600 тис грн (75 тис доларів) перевищать позначку 5 тис грн. А щоб купити, наприклад, однокімнатну квартиру на вторинному ринку вартістю 55 тис доларів, сім'ї із загальним доходом 10-11 тисяч гривень за жорсткої економії доведеться збирати, як мінімум, 6-7 років.

Але це без урахування вартості оренди квартири, за умови невисокої інфляції, стабільного курсу гривні, наявності постійної роботи та відсутності інших форс-мажорних обставин. До того ж українці поки не поспішають зв'язуватися із кредитами перевищують суму 20 тис. доларів. А після скандалів, пов'язаних з несвоєчасним введенням в експлуатацію або навіть безстроковою зупинкою будівництва будинків, масово вкладати заощадження в споруджувані об'єкти українці в своїй більшості не готові, незважаючи навіть на дуже привабливі пропозиції забудовників про розстрочення під невисокі відсотки (зазвичай до 9% річних).

Учасники ринку в неофіційній бесіді визнають: зниження цін торкнеться і ринку первинної нерухомості. Досі забудовникам вдавалося утримувати ціни в готових новобудовах на стабільному рівні лише завдяки практично завмерлим будівництвам. Проте в експертів є підстави вважати, що у зв'язку з введенням в експлуатацію готових об'єктів і з виходом на ринок нових проектів, забудовники переглянуть свої розцінки в сторону зменшення. Втім, це вже відбувається, тільки в поточному, в третьому кварталі цього року на столичний ринок нерухомості вийшло п'ять нових проектів, а, починаючи з серпня, рекламні кампанії запустили і оновили понад 30 забудовників.

"На сегмент нового будівництва припадає близько 85% продажів нашої компанії. За моїми підрахунками зараз на ринку будівництва намітився ріст і, напевно, до кінця цього року будівельні компанії за своїми обсягами вийдуть на рівень 2006-го" - оптимістичний Андрій Берестян, директор з маркетингу та продажу компанії Danfoss. На відміну від будівельних компаній, схильних завищувати рівень попиту на житло і перебільшувати перспективи цього ринку, даними цієї компанії вірити можна: Danfoss торгує енергозберігаючою продукцією, а затверджені урядом будівельні норми зобов'язують забудовників встановлювати в нерухомості, що зводиться, таке обладнання.

Однак, якщо 2006 рік був дуже хлібним для забудовників, то цього року попиту на квартири, подібного до того, який був у докризовий період, не буде. Адже на ринку зник головний чинник - спекулятивний, який підстьобував зростання цін на житло - три роки тому майже половина угод припадала за частку перекупників. Зараз люди купують житло особисто для себе і за свої гроші. Головна роль на ринку житлової нерухомості поступово переходить від продавців квартир до покупців, і вони, усвідомлюючи свою перевагу, не квапляться з покупкою житла - довго вибирають, вимагають знижок та додаткових бонусів. Враховуючи ж реальну собівартість квадратного метра (у Києві, наприклад, у стандартній новобудові вона навряд чи перевищує 4 тисячі грн) потенційні покупці житла можуть випробовувати девелоперські компанії на міцність ще дуже довго.

http://glavred.info/