Просто принадно і багатообіцяюче виглядають плани Державної іпотечної установи (ДІУ) забезпечити українців доступними кредитами на житло. Однак на практиці такі кредити можуть виявитися не такими й доступними: як за розміром відсоткової ставки, так і за рівнем вимог до потенційного позичальника. Які умови пропонують банки за спільною з ДІУ програмою влітку-2011, і хто може розраховувати на такий кредит, дізнавалося джерело.
Поява в 2011 році на ринку кредитів за програмою Державної іпотечної установи внесла відразу декілька нововведень на український кредитний ринок. По-перше, це довгострокове іпотечне кредитування на термін до 30 років. Досі великі банки обмежувалися максимальними термінами кредитування в 20 років - як на вторинному ринку, так і по кредитах на нове житло.
По-друге, ДІУ обмежує максимальну ставку по кредитах рефінансує розміром в 15% річних при авансі від 25%. Аналогічні кредити за іншими програмами банків часто передбачають ставку в 17-18% річних. "Секрет" невисоких ставок у тому, що ДІУ пропонує банкам рефінансування під 11% річних - тобто фактично обмінює кредитну заборгованість на "живі" гроші під більш низьку ставку. У свою чергу, ДІУ залучає кошти, розміщуючи на фондовому ринку облігації. Переважно ДІУ випускає облігації, забезпечені державною гарантією. Всього один раз за історію функціонування установи були емітовані іпотечні облігації, забезпеченням за якими виступає іпотечна заборгованість позичальників.
Нарешті, після отримання позичальником такого іпотечного кредиту, права вимоги за нього переходять до ДІУ. А отже, умови надання кредитів і самі банки-кредитори знаходяться під контролем іпотечної установи. "Основою для нашої співпраці з банками є бажання самого банку видавати іпотечні кредити для придбання житла за умовами, які встановлені Стандартами ДІУ та щоквартальними параметрами, які доводяться до всіх акредитованих в ДІУ банків. Другим моментом нашого співробітництва є вимога до фінансової стійкості банку та його можливості надавати якісні послуги населенню з надання та подальшого обслуговування іпотечних кредитів", - розповідає Prostobank.ua голова правління ДІУ Віктор Миргородський. За словами представника установи, сьогодні 27 банків готові кредитувати і почали видавати іпотечні кредити за програмою.
Хто може претендувати на кредит
Отримати кредит за спільною програмою банків і ДІУ може не кожен, хоч вимоги практично такі ж, як у комерційних банках. Насамперед, потенційний позичальник повинен відповідати формальним вимогам ДІУ: бути громадянином України і на момент закінчення терміну погашення кредиту не досягти пенсійного віку. При цьому остання умова буде не такою жорсткою при наявності платоспроможного поручителя.
Крім цього, банки можуть встановлювати й інші вимоги до позичальників, деталізуючи їх на свій розсуд. Найчастіше банками, що надають кредити за спільною з ДІУ програмою, встановлюються мінімальний термін зайнятості на поточному місці роботи, мінімальний термін проживання за місцем поточної реєстрації, розташування заставної нерухомості за місцезнаходження відділення банку тощо.
Проте всі ці вимоги досить нескладно формально виконати. З іншого ж боку, позичальник повинен відповідати критеріям платоспроможності. А вони, в свою чергу, зводяться до двох умов. По-перше, в розрахунок приймаються тільки офіційні доходи позичальника. А по-друге, сума виплат по кредиту за вимогами ДІУ не повинна перевищувати 45% щомісячного доходу позичальника. І це в тому випадку, якщо в останнього немає інших кредитних зобов'язань, в іншому ж випадку сума виплат по всіх кредитах має бути в межах 50% доходу.
Наприклад, якщо офіційний дохід позичальника знаходиться в діапазоні 3-4 тисяч гривень, то він може претендувати на суму кредиту в межах 100 тисяч гривень при терміні кредиту не менше 10-ти років. Притому, що ті ж 100 тисяч гривень становлять максимум третю частину вартості невеликої однокімнатної квартири в Києві. При офіційному доході в 5-10 тисяч гривень позичальник уже може претендувати на кредит в сумі близько 250 тисяч гривень, який буде виплачувати протягом не менш ніж 10-ти років. Кредит у 100 тисяч гривень позичальник з таким же доходом зможе взяти на термін п'ять років. Якщо ж ви хочете взяти в кредит суму, що дорівнює або перевищує 500 тисяч гривень, то ваш щомісячний підтверджений дохід з усіх джерел повинен бути не менше 14,5-15 тисяч гривень.
До речі, за даними Держкомстату, тільки 23,4% з працюючих українців у червні-2011 отримали заробітну плату в сумі 2500-4000 гривень, і ще 15,5% отримали понад 4000 гривень.
Недоліки програми кредитування для позичальників
Крім високих вимог до офіційних доходів потенційного позичальника, останньому доведеться зіткнутися і з іншими труднощами. По-перше, вибір банків, що надають такі кредити, поки не дуже великий. За даними ДІУ, на сьогодні кредитування здійснюють 27 установ. Серед них чотири кредитують як фізосіб-покупців нерухомості, так і забудовників. При цьому в одній установі нам повідомили, що програма кредитування в їхньому банку тимчасово припинена, і, можливо, буде відновлена пізніше. А в іншому банку з переліку зовсім нічого не знають про кредитування за програмою ДІУ, і кредитів за ставкою до 15% не пропонують.
З решти 25-ти банків тільки дев'ять входять до числа 50-ти лідерів за активами, інші 16 установ - невеликі банки. "Невеликі банки більш мобільні і гнучкі в прийнятті рішень, у тому числі щодо співпраці з Державною іпотечною установою", - коментує такий стан речей Сергій Міщенко, директор департаменту розробки банківських продуктів Астра Банку. В цілому, обслуговування в невеликому банку саме по собі не є недоліком для позичальника. Звичайно, якщо банк не встановлює тієї самої вимоги про розташування об'єкта іпотеки за місцезнаходження відділення банку, адже у невеликих банків відділень набагато менше, ніж у великих установ.
По-друге, на пільгову ставку можна розраховувати далеко не завжди. За даними іпотечної установи, шість банків із 25-ти, що кредитують, не дотримуються рекомендацій ДІУ щодо максимального рівня процентної ставки по кредитах рефінансує в 15% річних. І якщо, приміром, у УкрСиббанку ставки по таких кредитах складають 15,9% -17,9% річних, то Ощадбанк за програмою ДІУ кредитує під 22% річних, а Імексбанк пропонує ті ж кредити зі ставкою 24% річних.
А крім того, в даному випадку мова йде лише про номінальні ставки по кредитах. Адже програма рефінансування ДІУ не скасовує одноразових комісій, страхування застави та інших витрат, які лягають на плечі позичальника. Більшість з банків, що кредитують, встановлюють одноразові комісії в розмірі 1-4% від суми кредиту, ще 0,15-0,7% від вартості заставного майна потрібно буде сплачувати щороку за страхування.
Крім цього, не всі установи дотримуються і рекомендованого рівня первісного внеску в 25%, підвищуючи вимоги до 30%, 40% або навіть 50% авансу.
Перспективи і альтернативи
Прогнози експертів щодо майбутнього іпотечного кредитування за програмами рефінансування ДІУ помірно оптимістичні. "Співпраця з ДІУ дозволяє банкам пропонувати іпотечні кредити за зниженими відсотковими ставками і на тривалі терміни, а значить, залучати більше клієнтів. Тому кількість банків, які реально кредитують за програмами іпотечного кредитування з ДІУ, буде зростати", - прогнозує Сергій Міщенко.
Правда, крім збільшення кількості пропозицій від банків перспективи розвитку продукту залежать ще й від того, чи буде він затребуваний у позичальників. На сьогодні реальні ставки в 15-18% річних все ще досить високі і не викликають ажіотажу у позичальників. Їх можливе зниження залежить від того, чи буде знижуватися ставка рефінансування ДІУ. "Зниження ставки рефінансування - це те, до чого ми прагнемо. На сьогодні наша ставка нижча від ринкової, і якщо ми побачимо, що кредитні ставки на ринку будуть зменшуватися, то ми готові розглядати питання про зниження. Ми прагнемо до того, щоб за нашою програмою умови були кращі, ніж у середньому на ринку", - розповідає представник ДІУ.
Однак зниження ставки рефінансування залежить не лише від середньоринкових показників. Адже ДІУ залучає кошти на фондовому ринку через розміщення облігацій, а значить, пропонована прибутковість по них також повинна знижуватися, що одночасно зробить їх менш привабливими для інвесторів.
Посприяти розвитку іпотечного кредитування може поява альтернативних і додаткових програм рефінансування. У червні-2011 про намір запустити таку програму повідомили в Ощадбанку. У державному банку планують створити дочірню установу, яка займеться емісією іпотечних облігацій. Останні будуть розміщуватися на фондовому ринку, а залучені кошти установа буде обмінювати на заборгованість позичальників. В Ощадбанку вважають, що така програма стане не альтернативою, а швидше доповненням до програми Державної іпотечної установи, і дозволить знизити ставки по іпотеці.
Втім, така пропозиція також залишає низку питань. Адже залучення коштів на фондовому ринку передбачає зацікавленість інвесторів у купівлі цінних паперів - невідомо, чи будуть інвестори зацікавлені в українських іпотечних облігаціях, і при якому рівні прибутковості.
Поява в 2011 році на ринку кредитів за програмою Державної іпотечної установи внесла відразу декілька нововведень на український кредитний ринок. По-перше, це довгострокове іпотечне кредитування на термін до 30 років. Досі великі банки обмежувалися максимальними термінами кредитування в 20 років - як на вторинному ринку, так і по кредитах на нове житло.
По-друге, ДІУ обмежує максимальну ставку по кредитах рефінансує розміром в 15% річних при авансі від 25%. Аналогічні кредити за іншими програмами банків часто передбачають ставку в 17-18% річних. "Секрет" невисоких ставок у тому, що ДІУ пропонує банкам рефінансування під 11% річних - тобто фактично обмінює кредитну заборгованість на "живі" гроші під більш низьку ставку. У свою чергу, ДІУ залучає кошти, розміщуючи на фондовому ринку облігації. Переважно ДІУ випускає облігації, забезпечені державною гарантією. Всього один раз за історію функціонування установи були емітовані іпотечні облігації, забезпеченням за якими виступає іпотечна заборгованість позичальників.
Нарешті, після отримання позичальником такого іпотечного кредиту, права вимоги за нього переходять до ДІУ. А отже, умови надання кредитів і самі банки-кредитори знаходяться під контролем іпотечної установи. "Основою для нашої співпраці з банками є бажання самого банку видавати іпотечні кредити для придбання житла за умовами, які встановлені Стандартами ДІУ та щоквартальними параметрами, які доводяться до всіх акредитованих в ДІУ банків. Другим моментом нашого співробітництва є вимога до фінансової стійкості банку та його можливості надавати якісні послуги населенню з надання та подальшого обслуговування іпотечних кредитів", - розповідає Prostobank.ua голова правління ДІУ Віктор Миргородський. За словами представника установи, сьогодні 27 банків готові кредитувати і почали видавати іпотечні кредити за програмою.
Хто може претендувати на кредит
Отримати кредит за спільною програмою банків і ДІУ може не кожен, хоч вимоги практично такі ж, як у комерційних банках. Насамперед, потенційний позичальник повинен відповідати формальним вимогам ДІУ: бути громадянином України і на момент закінчення терміну погашення кредиту не досягти пенсійного віку. При цьому остання умова буде не такою жорсткою при наявності платоспроможного поручителя.
Крім цього, банки можуть встановлювати й інші вимоги до позичальників, деталізуючи їх на свій розсуд. Найчастіше банками, що надають кредити за спільною з ДІУ програмою, встановлюються мінімальний термін зайнятості на поточному місці роботи, мінімальний термін проживання за місцем поточної реєстрації, розташування заставної нерухомості за місцезнаходження відділення банку тощо.
Проте всі ці вимоги досить нескладно формально виконати. З іншого ж боку, позичальник повинен відповідати критеріям платоспроможності. А вони, в свою чергу, зводяться до двох умов. По-перше, в розрахунок приймаються тільки офіційні доходи позичальника. А по-друге, сума виплат по кредиту за вимогами ДІУ не повинна перевищувати 45% щомісячного доходу позичальника. І це в тому випадку, якщо в останнього немає інших кредитних зобов'язань, в іншому ж випадку сума виплат по всіх кредитах має бути в межах 50% доходу.
Наприклад, якщо офіційний дохід позичальника знаходиться в діапазоні 3-4 тисяч гривень, то він може претендувати на суму кредиту в межах 100 тисяч гривень при терміні кредиту не менше 10-ти років. Притому, що ті ж 100 тисяч гривень становлять максимум третю частину вартості невеликої однокімнатної квартири в Києві. При офіційному доході в 5-10 тисяч гривень позичальник уже може претендувати на кредит в сумі близько 250 тисяч гривень, який буде виплачувати протягом не менш ніж 10-ти років. Кредит у 100 тисяч гривень позичальник з таким же доходом зможе взяти на термін п'ять років. Якщо ж ви хочете взяти в кредит суму, що дорівнює або перевищує 500 тисяч гривень, то ваш щомісячний підтверджений дохід з усіх джерел повинен бути не менше 14,5-15 тисяч гривень.
До речі, за даними Держкомстату, тільки 23,4% з працюючих українців у червні-2011 отримали заробітну плату в сумі 2500-4000 гривень, і ще 15,5% отримали понад 4000 гривень.
Недоліки програми кредитування для позичальників
Крім високих вимог до офіційних доходів потенційного позичальника, останньому доведеться зіткнутися і з іншими труднощами. По-перше, вибір банків, що надають такі кредити, поки не дуже великий. За даними ДІУ, на сьогодні кредитування здійснюють 27 установ. Серед них чотири кредитують як фізосіб-покупців нерухомості, так і забудовників. При цьому в одній установі нам повідомили, що програма кредитування в їхньому банку тимчасово припинена, і, можливо, буде відновлена пізніше. А в іншому банку з переліку зовсім нічого не знають про кредитування за програмою ДІУ, і кредитів за ставкою до 15% не пропонують.
З решти 25-ти банків тільки дев'ять входять до числа 50-ти лідерів за активами, інші 16 установ - невеликі банки. "Невеликі банки більш мобільні і гнучкі в прийнятті рішень, у тому числі щодо співпраці з Державною іпотечною установою", - коментує такий стан речей Сергій Міщенко, директор департаменту розробки банківських продуктів Астра Банку. В цілому, обслуговування в невеликому банку саме по собі не є недоліком для позичальника. Звичайно, якщо банк не встановлює тієї самої вимоги про розташування об'єкта іпотеки за місцезнаходження відділення банку, адже у невеликих банків відділень набагато менше, ніж у великих установ.
По-друге, на пільгову ставку можна розраховувати далеко не завжди. За даними іпотечної установи, шість банків із 25-ти, що кредитують, не дотримуються рекомендацій ДІУ щодо максимального рівня процентної ставки по кредитах рефінансує в 15% річних. І якщо, приміром, у УкрСиббанку ставки по таких кредитах складають 15,9% -17,9% річних, то Ощадбанк за програмою ДІУ кредитує під 22% річних, а Імексбанк пропонує ті ж кредити зі ставкою 24% річних.
А крім того, в даному випадку мова йде лише про номінальні ставки по кредитах. Адже програма рефінансування ДІУ не скасовує одноразових комісій, страхування застави та інших витрат, які лягають на плечі позичальника. Більшість з банків, що кредитують, встановлюють одноразові комісії в розмірі 1-4% від суми кредиту, ще 0,15-0,7% від вартості заставного майна потрібно буде сплачувати щороку за страхування.
Крім цього, не всі установи дотримуються і рекомендованого рівня первісного внеску в 25%, підвищуючи вимоги до 30%, 40% або навіть 50% авансу.
Перспективи і альтернативи
Прогнози експертів щодо майбутнього іпотечного кредитування за програмами рефінансування ДІУ помірно оптимістичні. "Співпраця з ДІУ дозволяє банкам пропонувати іпотечні кредити за зниженими відсотковими ставками і на тривалі терміни, а значить, залучати більше клієнтів. Тому кількість банків, які реально кредитують за програмами іпотечного кредитування з ДІУ, буде зростати", - прогнозує Сергій Міщенко.
Правда, крім збільшення кількості пропозицій від банків перспективи розвитку продукту залежать ще й від того, чи буде він затребуваний у позичальників. На сьогодні реальні ставки в 15-18% річних все ще досить високі і не викликають ажіотажу у позичальників. Їх можливе зниження залежить від того, чи буде знижуватися ставка рефінансування ДІУ. "Зниження ставки рефінансування - це те, до чого ми прагнемо. На сьогодні наша ставка нижча від ринкової, і якщо ми побачимо, що кредитні ставки на ринку будуть зменшуватися, то ми готові розглядати питання про зниження. Ми прагнемо до того, щоб за нашою програмою умови були кращі, ніж у середньому на ринку", - розповідає представник ДІУ.
Однак зниження ставки рефінансування залежить не лише від середньоринкових показників. Адже ДІУ залучає кошти на фондовому ринку через розміщення облігацій, а значить, пропонована прибутковість по них також повинна знижуватися, що одночасно зробить їх менш привабливими для інвесторів.
Посприяти розвитку іпотечного кредитування може поява альтернативних і додаткових програм рефінансування. У червні-2011 про намір запустити таку програму повідомили в Ощадбанку. У державному банку планують створити дочірню установу, яка займеться емісією іпотечних облігацій. Останні будуть розміщуватися на фондовому ринку, а залучені кошти установа буде обмінювати на заборгованість позичальників. В Ощадбанку вважають, що така програма стане не альтернативою, а швидше доповненням до програми Державної іпотечної установи, і дозволить знизити ставки по іпотеці.
Втім, така пропозиція також залишає низку питань. Адже залучення коштів на фондовому ринку передбачає зацікавленість інвесторів у купівлі цінних паперів - невідомо, чи будуть інвестори зацікавлені в українських іпотечних облігаціях, і при якому рівні прибутковості.
